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mercredi 5 mars 2014

Servitude de passage, faute du notaire, lien de causalité et responsabilité du vendeur

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Laflamme c. Kapsa (2014 QCCA 391), la Cour d’appel confirme la décision de première instance où la Cour avait conclu à la faute professionnelle du notaire qui n’avait pas constaté l’existence d’une servitude de passage. La Cour rejette notamment les prétentions de l’appelant à l’effet qu’il n’y avait aucun lien de causalité entre la faute professionnelle commise et les dommages subis.

Faits
Le 23 septembre 1997, Mme Margaret Trudeau a intenté à l’encontre de Messieurs Kapsa et Sawdon, ses voisins, une demande en justice en reconnaissance de servitude, en injonction permanente et en dommages-intérêts. Messieurs Kapsa et Sawdon ont appelé en garantie leur notaire, Me Gilles Laflamme, et leur vendeur, M. Robert Grenier, demandant à ce qu’ils prennent fait et cause pour eux et demandant une condamnation à des dommages-intérêts. L’action en garantie a été disjointe de l’action principale et un jugement a été rendu le 4 juin 2004 sur l’action principale, déclarant que le terrain de M. Kapsa est grevé d’une servitude en faveur du terrain de Mme Trudeau. Le Tribunal a également émis une injonction permanente afin que M. Kapsa cesse d’entraver le chemin sur lequel la servitude s’exerce. Ce jugement est confirmé en appel le 21 avril 2006.

Dans l’action en garantie, M. Kapsa reproche au notaire Laflamme d’avoir été négligeant dans l’exécution de son mandat professionnel en ne constatant pas l’existence de la servitude et reproche à son vendeur de ne pas lui avoir dénoncé la servitude. Le juge de première instance conclut que le notaire a commis une faute professionnelle, mais que le vendeur n’a commis aucune faute et est exonèré de tout blâme.
Le notaire Laflamme a porté la décision du juge de première instance en appel. M. Kapsa conteste pour sa part la conclusion du juge de première instance selon laquelle le vendeur Grenier n’est pas responsable. M. Grenier porte également la décision en appel contestant le rejet de sa demande reconventionnelle contre M. Kapsa pour abus de procédures.

Analyse
La Cour conclut à l’existence d’un lien de causalité entre la faute professionnelle du notaire et le préjudice subi par M. Kapsa :
« [38] Au moment de la vente, M. Kapsa croyait, selon le constat du juge, que le terrain qu’il achetait n’était pas grevé d’une servitude. En effet, la preuve révèle qu’au moment de la préparation de l’acte de vente, le notaire Laflamme explique aux deux parties - les acheteurs Kapsa et Sawdon, d’une part, et le vendeur Grenier, d’autre part - qu’à son avis, le seul droit qui grevait le terrain était une « servitude personnelle » créée en 1942 qui, depuis 1949, était éteinte. 
[39] Toujours selon l’appréciation de la preuve retenue par le juge, M. Kapsa s’est fié sur l’exactitude des déclarations fautives du notaire faites au moment de la conclusion de la vente le 6 juillet 1995. Sur la foi du conseil du notaire et de la déclaration de M. Grenier, M. Kapsa croyait, à tort, que le terrain était libre de toute servitude (sauf pour le droit de passage à pied au profit de M. Hett). Cette croyance erronée l’a amené à subir un préjudice entre le moment où le notaire a donné son conseil fautif et le moment où M. Kapsa a appris la vérité, c’est-à-dire qu’une servitude au profit du terrain voisin Trudeau traversait l’immeuble acheté de M. Grenier. Le lien causal entre la faute et le préjudice est ainsi établi dans les faits. Pendant cette période, M. Kapsa a subi des pertes en raison de la confiance qu’il avait dans l’opinion du notaire fautif, notamment en creusant un puits artésien dans l’assiette de la servitude. 
[40] L’appelant a donc tort de prétendre que le juge a erré en droit en omettant de faire le constat du lien causal dans son évaluation de la responsabilité du notaire. »
La Cour confirme également que le vendeur Grenier n’est pas responsable des dommages subis par l’acheteur, car il s’est fié au conseil du notaire :
« [81] Les circonstances particulières de l’affaire s’opposent à une responsabilité du vendeur Grenier qui, tout comme les acheteurs, s’est fié au conseil fautif du notaire. 
[82] Notons d’abord que M. Grenier n’a pas caché, par dol, l’existence de la servitude. Avant la vente, il a déclaré l’existence du chemin traversant le terrain au meilleur de sa connaissance et a décidé, avec ses acheteurs, de consulter le notaire pour avoir l’heure juste sur la nature juridique du droit avant de formaliser la vente. 
[83] En effet, la preuve révèle que tout comme M. Kapsa, M. Grenier se fie au conseil du notaire au moment où il déclare que le terrain qu’il vend est libre de toute servitude. Cela ressort nettement de la lecture de la lettre PG-2/3, signée par M. Grenier et contre-signée par MM. Kapsa et Sawdon le 15 mai 1997 et sur laquelle M. Kapsa se fonde en grande partie pour établir sa croyance dans les déclarations du notaire. 
[84] M. Grenier témoigne, lui aussi, qu’il s’en remettait au notaire pour comprendre si le chemin était, dans ses mots, une servitude« légale » et « inscrite » et non un simple chemin dans le bois utilisé par les Trudeau comme les autres gens du coin. 
[…] 
[89] Dans les circonstances particulières de cette affaire, le juge avait raison de conclure que la négligence du notaire empêche M. Kapsa d’opposer à son vendeur Grenier la garantie contre l’éviction prévue au Code civil. »
Finalement, la Cour rejette l’appel incident du vendeur mentionnant que la détermination du caractère abusif des procédures est une question de fait et qu’aucune erreur manifeste et déterminante du juge de première instance n’a été démontrée.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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