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mardi 27 mai 2014

L’absence d’urgence ou de préjudice irréparable milite contre la délivrance d’une ordonnance de sauvegarde

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.
Dans 9248-2645 Québec Inc. c. Faubourg Saint-Sauveur Inc. (2014 QCCS 2092), la demanderesse, un locataire, demandait au tribunal d’émettre une ordonnance de sauvegarde afin d’empêcher la défenderesse, un locateur, de détruire et reconstruire son immeuble où est survenu un incendie et d’ordonner le rétablissement des services afin que le locataire puisse reprendre ses activités. La Cour rejette la demande d’ordonnance de sauvegarde concluant notamment que le locataire a tardé à introduire ses procédures et que le préjudice subi serait compensable en argent. La Cour rappelle ainsi que l'absence d'urgence ou l'absence de préjudice irréparable militent ordinairement à eux seuls contre la délivrance d'une ordonnance de sauvegarde.
 
Faits
Un bail commercial est intervenu entre la demanderesse et Faubourg St-Sauveur Inc. le 27 octobre 2011. Le 4 août 2013 un incendie survient dans l’immeuble et force le locataire à cesser ses opérations. Par la suite, l’immeuble est vendu à la défenderesse Avéry Léonard Madison Inc. En janvier 2014, le locataire apprend que le locateur a l’intention de démolir et de reconstruire l’immeuble et que le locataire devra relocaliser son bar. Le 18 mars 2014, le locataire met les défenderesses en demeure de rétablir l’eau et l’électricité dans le local afin qu’il puisse reprendre l’exploitation de son commerce. Le locateur informe par la suite le locataire qu’il ne peut rétablir les services, car la Régie du bâtiment doit effectuer une inspection de sécurité. 

Le locataire est d’avis que le locateur n’a pas démontré la nécessité de reconstruire l’immeuble et qu’il est bien fondé de vouloir demeurer dans le local et d’exiger que le locateur rétablisse les services nécessaires afin qu’il puisse exploiter son commerce.

Analyse
Le Tribunal rappelle tout d’abord les principes applicables en matière d’ordonnance de sauvegarde soit l’existence d’une situation d’urgence, l’apparence de droit, un préjudice imminent et irréparable et la prépondérance des inconvénients favorisant le requérant.
Le Tribunal conclut que le critère d’urgence n’est pas rencontré, car le locataire a tardé à intenter les présentes procédures. En effet, le recours a été intenté le 1er mai 2014 alors que le locataire avait été informé dès janvier 2014 que le locateur voulait démolir l’immeuble pour le reconstruire. De plus, le locataire a transmis le 14 mars 2014 une mise en demeure au locateur le sommant de rétablir l’eau et l’électricité à défaut de quoi il s’adresserait aux tribunaux pour obtenir une ordonnance en ce sens.

Le Tribunal conclut également que le locateur n’a pas démontré l’existence d’un préjudice sérieux ou irréparable : 

« [18]  En matière d’ordonnance de sauvegarde, tout comme en matière d’injonction interlocutoire, le requérant doit démontrer qu’il subira un préjudice sérieux ou irréparable si l’ordonnance sollicitée ne lui est pas accordée.

[21]  Pour ces seuls motifs, le Tribunal ne fera pas droit à la demande d’ordonnance de sauvegarde. En effet, tel que mentionné par la juge Marie-France Bich dans l’affaire 176283 Canada inc. et 2316-9147 Québec inc. c. Doris St-Germain et al.
« [9]  Dans pareil contexte, et précisément parce que le véhicule procédural n'offre pas les garanties juridiques usuelles, les critères de l'urgence et du préjudice irréparable revêtent une grande importance, car c'est par eux que se justifie qu'on procède de manière sommaire à la délivrance de l'ordonnance de sauvegarde. Ce n'est pas dire que l'apparence de droit et la prépondérance des inconvénients soient sans intérêt, ce qui n'est évidemment pas le cas, mais l'absence d'urgence ou l'absence de préjudice irréparable (c'est-à-dire grave), à eux seuls, militent ordinairement contre la délivrance d'une telle ordonnance (on renverra alors les parties à l'interlocutoire ou au fond), tout comme l'urgence et la présence d'un préjudice grave militent en faveur d'une telle ordonnance. » » [Nos soulignés]

Le Tribunal conclut également que le critère de l’apparence de droit n’est pas rencontré et est également d’avis que la balance des inconvénients penche en faveur du locateur :
« [29]  Comme l’indique également M. Desjardins dans son affidavit, le Local fait partie intégrante de l’Immeuble. S’il est permis à 9248 de reprendre l’exploitation du bar dans le Local, des travaux majeurs devront être effectués à l’Immeuble car le Local n’est pas isolé du reste de l’Immeuble. De plus, les coûts de ces travaux sont importants alors que l’Immeuble devra être démoli. 

[30]  En l’instance, le Tribunal est d’avis que le poids des inconvénients penche en faveur d’ALM. »

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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