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mercredi 7 mai 2014

Les revenus nets d’exploitation d’un immeuble constituent un élément essentiel du consentement de l’acheteur

Par Paula Barcelos Imparato
Grondin Savarese Legal Inc.

Dans Kinmont Canada inc. c. Meyerco Enterprises Ltd. et al. (2014 QCCS 372), la Cour supérieure conclut que les revenus nets d'exploitation de l'immeuble constituaient un élément essentiel pour l’acheteur dans sa décision de l'acquérir.
Faits
Le ou vers le 1er février 2010, la défenderesse a loué une grande surface de son immeuble commercial à la société Moni-Trans-Import-Export inc. (ci-après « Moni-Trans ») pour un loyer annuel de 276 999 $.

En juillet 2010, la défenderesse a vendu à la demanderesse l’immeuble pour la somme de 3 000 000,00 $. Selon l'offre d’achat datée du 26 mars 2010, la défenderesse devait fournir à la demanderesse des certificats d'attestation pour les plus importants locataires de l'immeuble, ce qu’elle a fait.

Toutefois, après la vente, Moni-Trans a refusé de payer son loyer et a informé la demanderesse qu'elle n'en avait jamais payé auparavant, selon une entente entre elle et le codéfendeur.

La demanderesse soutient que les défendeurs ont omis de lui signaler que Moni-Trans n'avait jamais payé le loyer prévu au bail et requiert qu’ils soient condamnés solidairement à lui payer la somme due à titre de loyer par Moni-Trans.

Analyse
La Cour parvient à la conclusion que le fait que les défendeurs ont omis de déclarer à la demanderesse qu'un important locataire ne payait pas son loyer a vicié son consentement, et ce, pour les raisons qui suivent :

« [37]    The essence of Kinmont’s claim is that parties must conduct themselves in good faith, including at the time an obligation is created (Art. 1375 C.C.Q.).

[38] Accordingly, the Court is to determine whether Meyerco, as vendor, acted in good faith or, as Kinmont alleges, in bad faith through fraud and false representations.

[39] Since the off-cited decision of the Supreme Court of Canada in the matter of Bank of Montreal v. Bail Ltée, Quebec courts have recognized that the obligation of good faith in contract has given rise to a positive obligation to inform the opposing party of facts that are of importance to the latter.

[40] That positive obligation to inform is essentially the twin of the obligation not to misrepresent through false representations.

[…]

[82] For the reasons that follow, the Court concludes that Meyerco did make false representations to Kinmont.

[83] The proof demonstrates that Meyerco confirmed to Kinmont that all the rent had been paid and that there were no delinquencies. According to Smith, Ouaknine explained that they never let anyone get behind in rent and he gave assurances that rent was paid to date.

[84] As stated above, Moni-Trans did not pay its rent in accordance with its lease, as it was never paid in money.

[85] Nonetheless, Meyerco provided Kinmont with a Tenant Certificate, signed by the owner of Moni-Trans, Youssef El Chemali.

[…]

[97] Meyerco knew or should have known that Kinmont would rely on the Tenant Certificate and that it was materially misleading on an essential issue, being the payment of rent by Moni-Trans as per the lease.

[98] Given the proof, and in the circumstances of the present case, the Court concludes that the Tenant Certificate signed by Moni-Trans contained false representations as to its rent, and Meyerco knew this.

[…]

[114] The Court concludes that Kinmont conducted a reasonable due diligence, one that satisfied its duty to inform itself.

[115] For all these reasons, the Court holds that Meyerco’s failure to inform and its providing of false information to Kinmont constitute a fraud within the meaning of Art. 1401 C.C.Q., such that it led Kinmont into error and vitiated its consent as regards the sale of the Hymus property. »
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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