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vendredi 25 juillet 2014

VENTE : L'acheteur d'immeubles acquis il y a plus de 30 ans est en droit d'obtenir une diminution du prix de vente de 235 000 $ en raison de la présence de pyrite dans les matériaux de remblai des fondations.

 
2014EXP-2286
Intitulé : Leblanc c. Dupuy, 2014 QCCS 3226
Juridiction : Cour supérieure (C.S.), Longueuil, 505-17-004515-096
Décision de : Juge Christian J. Brossard
Date : 2 juillet 2014
Références : SOQUIJ AZ-51087564, 2014EXP-2286 (29 pages)


L'acheteur d'immeubles acquis il y a plus de 30 ans est en droit d'obtenir une diminution du prix de vente de 235 000 $ en raison de la présence de pyrite dans les matériaux de remblai des fondations.


Obligations du vendeur — garantie de qualité — vice caché — immeuble — matériau de remblai — pyrite — dalle de béton — gravité du vice — déficit d'usage — dénonciation — délai raisonnable — ventes successives — coût des travaux — travaux correctifs — prescription extinctive — diminution de prix — frais d'expert.
Résumé

VENTE — obligations du vendeur — garantie de qualité — vice caché — immeuble — matériau de remblai — pyrite — dalle de béton — gravité du vice — déficit d'usage — dénonciation — délai raisonnable — ventes successives — coût des travaux — travaux correctifs — prescription extinctive — diminution de prix — frais d'expert.
PRESCRIPTION EXTINCTIVE — délai — recours en diminution de prix — vente d'immeuble — vice caché — connaissance du vice — dénonciation — point de départ du calcul du délai.

Requête en diminution du prix de vente d'un immeuble et en réclamation de dommages-intérêts (409 927 $). Accueillie en partie (235 000 $).

Le demandeur est propriétaire de 2 immeubles multilogements qu'il a acquis il y a plus de 30 ans d'une personne morale aujourd'hui dissoute. Invoquant la garantie légale contre les vices cachés, il réclame au défendeur, le vendeur antérieur, une diminution du prix de vente ainsi que des dommages-intérêts pour la perte de loyers en raison de la présence de pyrite dans les matériaux de remblai des fondations. Le défendeur ne nie pas que les immeubles comportent un vice caché, mais il en conteste la gravité. Il ajoute qu'un entretien inadéquat des immeubles aurait contribué aux problèmes causés par la présence de pyrite. Il conteste également l'ampleur des sommes réclamées (409 927 $) et prétend qu'il ne peut être tenu à des dommages-intérêts puisqu'il ignorait l'existence du vice lors de la vente des immeubles. Enfin, il invoque la tardiveté de la dénonciation du vice et il soutient que le recours du demandeur est prescrit.

Décision

Ce n'est qu'au moment où le demandeur a pu prendre connaissance du rapport d'un géologue l'informant de la présence de pyrite dans les remblais de fondation, soit le 2 novembre 2006, qu'il disposait d'informations suffisantes pour intenter un recours contre les vendeurs successifs des immeubles. Avant cette date, il savait ou soupçonnait que quelques fissures étaient apparues dans les murs des fondations, qu'un plancher se soulevait et que des entrepreneurs évoquaient la possibilité d'un gonflement des dalles de béton, mais il n'en connaissait pas la cause. Par conséquent, le point de départ du délai de prescription de trois ans est le 2 novembre 2006 et son recours, intenté le 27 octobre 2009, n'est pas prescrit. La présence de pyrite dans le remblai des immeubles est un vice grave.
Selon toute probabilité, les dommages vont s'aggraver si le remblai et les dalles de béton ne sont pas remplacés. Il en résulte un déficit d'usage suffisamment important pour rendre les immeubles impropres à l'usage auquel ils sont destinés ou, à tout le moins, pour en diminuer sérieusement l'utilité au point où un acheteur ne les aurait pas achetés sans une réduction de prix importante. Le défendeur n'a pas démontré que les problèmes résultent d'un défaut d'entretien des immeubles ou d'infiltrations d'eau. Par ailleurs, le 2 novembre 2006 est également le point de départ du délai raisonnable pour dénoncer le vice. En l'espèce, il s'est écoulé 11 mois entre la découverte du vice par le demandeur et sa dénonciation au défendeur. Ce dernier ne subit aucun préjudice de ne pas l'avoir reçue plus tôt. Il ne s'en est d'ailleurs jamais plaint et il a attendu trois ans avant de vérifier s'il y avait effectivement un vice caché. Son argument selon lequel le vice n'a pas été dénoncé dans un délai raisonnable est donc sans fondement. Dans les circonstances, en tenant notamment compte du coût des travaux correctifs et de la dépréciation, le demandeur a droit à une diminution du prix de vente de 235 000 $, soit environ le tiers du prix payé. Il y a également lieu d'accorder 9 641 $ pour les frais d'expert.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.
 

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