par
Francis Hemmings
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26 Août 2014

Distinguer une servitude personnelle, d’une servitude réelle

Par Francis Hemmings, Hemmings avocat inc.

Par Francis Hemmings
Lauzon Bélanger Lespérance Inc.

Dans l’affaire Charbonneau c. Moreau, 2014 QCCA 1425, la Cour d’appel se penche sur l’existence d’une servitude. Elle revient sur la distinction entre les notions de servitude personnelle et de servitude réelle et sur la règle d’interprétation en cas d’ambiguïté.

Dans cette affaire, le litige porte sur une
servitude octroyée en 1945, qui aurait permis au propriétaire d’un terrain
d’accéder à un lac via un autre terrain. Une tolérance historique des propriétaires
du terrain au bord du lac à l’égard des voisins désirant accéder au lac permet
de croire qu’une servitude existe. Les titres ont fréquemment changé de mains
et les contrats semblent indiquer que les servitudes ont été transmises. En
première instance, le tribunal accueille en partie la demande de jugement
déclaratoire visant à faire reconnaître l’existence de cette servitude.

Décision

Dans son analyse, la Cour d’appel distingue les
notions de servitude personnelle et de servitude réelle. La servitude
personnelle est rattachée à un individu, indépendamment de sa qualité de
propriétaire. La servitude réelle est rattachée à un bien immeuble. Au final,
une servitude réelle suivra la vente d’une propriété, alors qu’une servitude
personnelle ne suivra pas la vente d’une propriété:

« [68] En somme, ces deux auteurs
identifient essentiellement trois attributs à la servitude personnelle :

  • il s’agit d’un droit grevant un fonds;
  • au bénéfice d’une personne désignée
    indépendamment de sa qualité de propriétaire (il n’y a donc pas de fonds dominant);
  • dont la durée est temporaire ou limitée.

[69] Cette distinction entre la servitude
réelle et la servitude personnelle est importante sur le plan juridique. La
servitude personnelle n’est pas transmise au nouveau propriétaire du fonds.
Elle s’éteint alors à l’arrivée d’un terme ou au décès de son titulaire. Elle
ne comporte pas un droit de suite. Cependant, elle peut être opposable au
nouvel acquéreur du fonds servant si elle est publiée selon les dispositions du
Code civil du Québec.

[70] Ensuite,
les appelants semblent ne pas faire de distinction entre une servitude personnelle et une obligation personnelle. Il suffit de noter
ici que l’obligation personnelle concerne une obligation qui ne nécessite pas
le service d’un fonds servant (art. 1177, al. 1 C.c.Q.). En conséquence, je crois qu’en l’espèce nous sommes en
présence, soit d’une servitude réelle, soit d’une servitude personnelle, car il
est acquis que c’est l’immeuble des appelants qui est grevé d’un droit. »

Fait important, l’existence d’une
servitude réelle doit être sans équivoque. En effet, lorsqu’une ambigüité
existe, il faut interpréter de manière restrictive l’existence des servitudes.
S’il y a un doute, une servitude sera jugée personnelle plutôt que
réelle :

« [73] J’ajouterais que, même si le texte
soulevait une ambigüité, le doute devrait se résoudre en faveur du fonds
servant.

[74] La jurisprudence et la doctrine
s’accordent. Les servitudes sont d’interprétation restrictive c’est-à-dire,
qu’en cas de doute, les actes constitutifs s’interprètent en faveur du fonds
servant. À ce sujet, Denys-Claude Lamontagne explique ceci : « Pour
la même raison, si l’ambigüité porte sur la nature de la servitude, par
ailleurs prouvée, le tribunal devrait reconnaître une servitude personnelle
plutôt qu’une servitude réelle ».

Dans la présente cause, le titre
initial ne contient pas de mention sur la nature du droit octroyé. Seul
l’emplacement de la servitude est indiqué. Par ailleurs, aucun élément de
perpétuité n’est indiqué. La Cour d’appel estime donc qu’il s’agit d’une
servitude personnelle et qu’elle n’a pas été transmise aux propriétaires
subséquents.

Le texte intégral de la décision
est disponible ici.

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