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jeudi 11 septembre 2014

Obligation de mitiger ses dommages vs. obligation de bonne foi en matière de bail commercial

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Second Placements Inc. c. 9067 3856 Québec Inc., (2014 QCCS 4079), un locateur réclamait à son locataire des loyers dus suite à l’abandon des lieux par celui-ci. Le locataire avait payé le loyer jusqu’en juin 2013 alors qu’il avait quitté les lieux à l’automne 2011. La Cour conclut que le locateur avait l’obligation d’agir de bonne foi et de faire des efforts raisonnables afin de relouer l’espace devenu vacant. Par conséquent, le Tribunal a réduit la réclamation du locateur à six mois de loyers.
 
Contexte
Aux termes d’un bail qui est intervenu en 1990 et qui a été amendé à trois reprises, la défenderesse occupe un local commercial situé dans un immeuble appartenant à la demanderesse. La défenderesse a quitté les lieux en octobre 2011. Par la suite, elle contacte la demanderesse afin de s’informer s’il est possible de résilier le bail moyennant le paiement d’une pénalité quelconque. La demanderesse lui répond que le bail ne pourra être résilié avant le 1er février 2015. La défenderesse décide donc de conserver le local tout en demandant à la demanderesse si elle peut l’aider à le sous-louer. La défenderesse a payé le loyer jusqu’au mois de mai 2013. Le 18 octobre 2013, elle avisé la demanderesse qu’elle résiliait le bail et qu’elle n’avait pas l’intention d’exercer son option de renouvelement.

La demanderesse réclame à la défenderesse la somme de 188 087 $ représentant des arriérés de loyer accumulés depuis le mois de juin 2013 ainsi que d’autres sommes dues aux termes du bail. La défenderesse refuse de payer ces sommes, soulevant que le locateur avait l’obligation de minimiser ses dommages, le local étant délaissé depuis l’automne 2011.

Analyse
La clause 25.3 du bail prévoit :
« 25.3    Advenant un des cas de défaut précités, le Locataire devra payer tous les montants payables en vertu de ce Bail ainsi que tous les frais et coûts légaux (y compris les frais d’avis juridique) subis par le Bailleur. 
De plus, le Locataire devra verser immédiatement au Bailleur à titre de dommages-intérêts liquidés et non à titre de pénalité, un paiement forfaitaire équivalent à la somme totale du loyer pour un an, temps jugé nécessaire à la relocation des Locaux. S’il reste moins d’un an à courir avant l’échéance de la Durée, le Locataire devra verser immédiatement au Bailleur un paiement forfaitaire qui sera équivalent au loyer jusqu’à l’échéance de la Durée. »
Le Tribunal est d’avis que la réclamation du locateur découle du premier paragraphe de la clause 25.3 et non de la clause pénale prévue au deuxième paragraphe. :
« [25] Toutefois, de l’avis du Tribunal, le premier paragraphe de la clause 25.3 du bail n’est pas de la nature d’une clause pénale ou d’une clause d’évaluation anticipée des dommages-intérêts puisqu’elle stipule qu’en cas de défaut, la « locataire devra payer tous les montants payables en vertu de ce Bail ainsi que tous les frais et coûts légaux subis par le Bailleur ». Cela n’a rien à voir avec une détermination à l’avance, par les parties, de dommages-intérêts payables en cas d’inexécution d’une obligation et sans que le créancier ait à faire la preuve du préjudice réellement subi par lui. 
[26] Or, c’est sur ce paragraphe de la clause 25.3 que la demanderesse s’appuie, et non sur le second, dans sa « Amended Motion to Institute Proceedings » pour réclamer à la défenderesse notamment des arriérés de loyer sauf à parfaire (par. 7), des montants dus à titre de taxe d’affaires (par. 8) et des intérêts de l’ordre de 24 % par année sur les sommes recouvrables stipulés à la clause 4.7.3. du bail (par. 9). 
[27] Second Placements ne réclame pas à 9067 3856 Québec inc. l’équivalent de douze mois de loyers à titre de dommages liquidés, elle réclame plutôt les sommes dues en cas de défaut de cette dernière aux termes du bail. Elle poursuit donc l’exécution en nature de l’obligation de la défenderesse. »
Après avoir conclu que la réclamation découle plutôt du premier paragraphe de la clause 25.3 et non de la clause pénale, le Tribunal rejette ensuite l’argument de la demanderesse à l’effet que le devoir de mitiger ses dommages ne s’applique pas car la réclamation découlerait d’une clause pénale. Par ailleurs, le Tribunal se demande si l’obligation de mitiger ses dommages s’applique dans le présent cas, concluant qu’il existe à tout le moins une obligation d’agir de bonne foi :
« [34]    Et si, à l’instar du juge Chamberland dans l’arrêt Groupe Cliffton inc. de la Cour d’appel, on peut s’interroger à savoir si la règle posée à l’article 1479 C.c.Q. de mitigation des dommages trouve application dans un cas comme celui dont est saisi le Tribunal, l’obligation d’agir de bonne foi posée par les articles 6, 7 et 1375 C.c.Q., vaut dans tous les domaines, dont celui du louage de choses. L’obligation d’agir de bonne foi comprend certes celle de faire des efforts en vue de relouer les espaces locatifs délaissés. 
[35] Il va sans dire que les efforts déployés par le créancier doivent être examinés à la lumière des circonstances propres à l’affaire à l’étude. 
[36] Par conséquent, si on ne peut pas à proprement parler d’un devoir de mitigation des dommages échéant à la demanderesse, le Tribunal est d’avis qu’en exécution de son devoir d’agir selon les exigences de la bonne foi, elle avait l’obligation de faire des efforts raisonnables pour relouer les espaces devenus vacants. »
La Cour conclut que la demanderesse n’a posé aucun geste afin de tenter d’offrir l’espace commercial délaissé par la défenderesse. Le Tribunal estime toutefois qu’il est raisonnable d’accorder à la demanderesse un montant équivalant à six mois de loyer.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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