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jeudi 2 octobre 2014

Substitution de garantie et recours en radiation de l’inscription d’une hypothèque légale

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

L’article 2731 du Code civil du Québec prévoit que le tribunal peut, à la demande du propriétaire du bien grevé d'une hypothèque légale (à l’exception de celle de l'État ou d'une personne morale de droit public), déterminer le bien que l'hypothèque pourra grever, réduire le nombre de ces biens ou permettre au requérant de substituer à cette hypothèque une autre sûreté suffisante pour garantir le paiement. Dans Développements 2950 Ontario inc. c. 141517 Canada ltée (Clermont ltée) (2014 QCCS 4391), la Cour conclut notamment que même s’il y a eu substitution de garantie, aucune disposition n’exige que le recours en radiation d’inscription intenté en vertu de l’article 804 C.p.c. ne soit traité en même temps que l’action personnelle en recouvrement de la créance garantie.

Contexte
En 2011, la demanderesse Les Développements 2950 Ontario Inc. (ci-après le « Propriétaire ») a débuté un projet de développement résidentiel comprenant la construction de trois bâtiments (A, B et C) sur la rue Ontario à Montréal. Le 12 mars 2011, le Propriétaire a confié la réalisation du projet à l’entrepreneur général Groupe Tyron (ci-après l’ « Entrepreneur »). Les trois bâtiments ont été construits en même temps, mais chacun faisait l’objet d’un échéancier distinct. Le 12 mai 2012, l’Entrepreneur avait confié à un sous-traitant, Les Entreprises RMDL, un contrat relatif à la fourniture de matériaux et l’exécution de travaux de parements métalliques en acier et calfeutrage.

Le 28 janvier 2013, un certificat de fin de travaux a été émis relativement au bâtiment A, et le 31 janvier 2013, un autre certificat a été émis relativement au bâtiment B. Le 13 février 2013, Les Entreprises RMDL a cédé ses contrats à la défenderesse 141517 Canada Ltée (Clermont Ltée) (le « Sous-Entrepreneur »). Le 9 mars 2013, les employés de RDML ont quitté le chantier. Le 21 mars 2013, un certificat de fin des travaux a été émis relativement au dernier bâtiment.

Le Sous-Entrepreneur a publié une hypothèque légale de la construction à l’encontre des trois bâtiments. Par la suite, le Propriétaire et le Sous-Entreprenur ont convenu de substituer l’hypothèque légale par le dépôt dans un compte en fidéicommis d’une somme de 440 000 $. Les parties ont convenu que cette entente ne devait pas être interprétée comme une reconnaissance que la somme est due ou que l’hypothèque était valide. En juillet 2013, le Sous-Entrepreneur a institué un recours à l’encontre de l’Entrepreneur afin de réclamer les sommes dues suite à l’exécution des contrats cédés par Les Entreprises RDML. Elle demande à la Cour que la somme de 440 000 $ détenue en fidéicommis lui soit remise en paiement de sa réclamation.

Le Propriétaire demande que l’hypothèque soit déclarée invalide. Il prétend que l’avis relativement au bâtiment C ne faisait pas mention du montant de la créance ni de la plus-value prétendument apportée par les travaux. De plus, le Propriétaire prétend que l’avis relativement aux bâtiments A et B a été publié plus de 30 jours après la fin des travaux. Le Sous-Entrepreneur plaide quant à lui que la demande du Propriétaire est sans objet étant donné qu’il y a eu une substitution de garantie et que la question de la validité de l’hypothèque doit plutôt être tranchée dans le cadre de l’action intentée à l’encontre de l’Entrepreneur.

Analyse
La Cour conclut tout d’abord que rien n’exige que le recours intenté par le Propriétaire en vertu de l’article 804 du Code de procédure civile soit traité en même temps que l’action personnelle en recouvrement de la créance garantie par la sûreté :
« [36] Selon les enseignements de la Cour d’appel, dans l’arrêt Ivanhoé Cambridge c. Revêtements Nor-Lag ltée, le créancier ne pourra ultimement profiter de la sûreté donnée en remplacement d’une hypothèque de la construction dont il était bénéficiaire que dans la mesure où, au moment de la substitution de la garantie, les conditions de conservation de l’hypothèque étaient remplies. 
[37] Elle précise aussi que les conditions de conservation de cette hypothèque qui devaient être satisfaites par la suite, n’ont cependant plus à l’être. 
[38] Autrement dit, le droit à la sûreté est tributaire d’une hypothèque légale valide au moment de la substitution. 
[39] En effet, «Lorsque le législateur a prévu la substitution de l’hypothèque légale à l’article 2731 C.c.Q. il a voulu qu’on puisse mettre l’immeuble à l’abri des recours hypothécaires sans intervenir toutefois dans les différents litiges ayant pu s‘élever relativement à la validité de l’hypothèque et à la qualité de la créance hypothécaire …». 
[40] Autrement, cela risquerait de décourager l’usage par le débiteur hypothécaire du recours en vertu de l’article 2731 C.c.Q. alors que sa finalité ne vise qu’à permettre, pour des raisons économiques ou d’affaires le justifiant, d’éviter qu’un immeuble demeure grevé d’une charge de nature hypothécaire. 
[41] À tout événement, en l’espèce, les parties à l’entente de substitution de garantie ont réservé le droit de Ontario de soulever ultérieurement tout débat relatif à la validité de l’hypothèque. 
[42] Le recours de Ontario est régi par l’article 804 C.p.c. qui prévoit :
«804. Les demandes relatives à l'inscription ou à la rectification, à la réduction ou à la radiation d'une inscription sur le registre foncier ou sur le registre des droits personnels et réels mobiliers sont présentées devant le tribunal du lieu où est situé l'immeuble ou le bien corporel faisant l'objet de l'inscription; s'il s'agit d'un bien incorporel, elles sont présentées devant le tribunal du domicile du propriétaire, du débiteur ou du constituant, suivant le cas. 
Ces demandes doivent être accompagnées d'un état, certifié par l'officier de la publicité des droits, des droits inscrits sur le registre approprié à l'égard du bien, de la nature de l'universalité ou du nom du constituant.»
[43] Cette disposition permet, au moyen d’un recours distinct et autonome, la contestation du bien fondé de l’enregistrement d’une inscription au registre foncier et sa radiation. 
[44] Aucune disposition n’exige que le recours intenté en vertu de l’article 804 C.p.c. soit traité en même temps que l’action personnelle en recouvrement de la créance garanti par une sûreté publiée au registre foncier. »
La Cour conclut également que l’hypothèque relative au bâtiment C n’est pas valide étant donné que l’avis ne mentionne aucun montant de créance ou de plus-value. La Cour rappelle à cet effet que le régime de l’hypothèque légale est strict et fondé sur des formalités qui constituent des conditions essentielles à l’existence de l’hypothèque et sa conservation. L’argument du Sous-Entrepreneur à l’effet que les trois bâtiments constituent une seule unité d’exploitation n’est pas retenu.

Quant aux deux autres bâtiments, la Cour conclut toutefois que l’avis d’hypothèque légale a été inscrit dans le délai requis.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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