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mercredi 12 novembre 2014

Ordonnance de sauvegarde pour forcer le locateur à faire des réparations

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Gestion Immobilière Vong Ka c. 9197-7207 Québec Inc. (2014 QCCS 5236), la Cour était saisie d’une requête pour émettre une ordonnance de sauvegarde d’un locataire qui voulait que son locateur fasse certaines réparations aux lieux loués. La Cour rejette la requête concluant notamment que même si le locateur est tenu de faire les réparations nécessaires, le locataire est tenu de payer le loyer convenu. La Cour rappelle également que l’article 1868 du Code civil du Québec permet au locataire d’effectuer les réparations urgentes, et ce, sans l’autorisation du Tribunal.

Contexte
Le 19 juin 2008, la demanderesse Gestion Immobilière Vong Ka (ci-après le « Locateur ») a conclu un bail commercial avec la défenderesse 9197-7207 Québec Inc. (ci-après le « Locataire »). En 2010, le Locataire soulève qu’il y a des problèmes d’eau dans les lieux loués, mais attend jusqu’en février 2014 pour transmettre au Locateur une mise en demeure pour que celui-ci procède à des réparations, à défaut de quoi le Locataire cessera de payer le loyer. Par ailleurs, le Locataire avait cessé de payer son loyer depuis septembre 2013.

En août 2014, le Locateur a signifié une requête introductive réclamant les loyers dus qui s’élèvaient alors à la somme de 114 515,10$. Le 21 août 2014, le Locateur présente une requête pour émettre une ordonnance de sauvegarde. Suite à une entente entre les parties, le Locataire s’engage notamment à payer son loyer mensuel le premier jour de chaque mois. Toutefois, le Locataire ne se conforme pas à la transaction et une nouvelle ordonnance de sauvegarde est prononcée afin que celui-ci s’y conforme.

Le 20 octobre 2014, le Locataire présente une demande d’ordonnance de sauvegarde afin que le Locateur fasse les réparations afin de corriger les problèmes d’infiltration d’eau et qu’il soit dispensé de payer son loyer tant et aussi longtemps que les réparations ne seront pas effectuées.

Analyse
La Cour rappelle que les critères pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde sont l’urgence, l’apparence de droit, le préjudice sérieux et irréparable et la balance des inconvénients. La Cour se questionne tout d’abord sur la question de l’urgence étant donné que la situation décrite par le Locataire n’est pas différente de celle qui existait en février 2014.

La Cour conclut également que l’apparence de droit n’est pas claire et que la demande du Locataire vise surtout à ne pas payer son loyer :
« [28] L’apparence de droit n’est pas claire non plus, surtout dans le contexte particulier du présent dossier. 
[29] Bien sûr, le locateur est tenu de faire les réparations nécessaires. Mais le locataire est tenu de payer le loyer convenu. Si le locataire estime que le locateur n’a pas fait les réparations qui sont nécessaires, l’article 1867 C.c.Q. établit la procédure à suivre. Le locateur s’adresse au tribunal afin d’être autorisé à les effectuer lui-même et le cas échéant, le tribunal permet au locataire de retenir sur le paiement de son loyer le coût des réparations dont il est redevable. 
[30] L’article 1868 C.c.Q. permet aussi au locataire d’effectuer les réparations urgentes sans l’autorisation du tribunal et de retenir le coût de la réparation de son loyer, et ce, sans l’autorisation du tribunal. 
[31] Toutefois, ce n’est pas ainsi que 9197 a choisi de procéder. Elle informe Vong Ka de la situation en février et laisse traîner la situation. Elle obtient des estimations en août 2014 pour le toit et l’intérieur et ne les communique pas à Vong Ka. Au contraire, en toute connaissance de l’étendue de ces réparations, elle signe une transaction le 21 août 2014, où elle s’engage à payer son loyer. 
[32] Le Tribunal note aussi que l’estimation pour le toit ne comporte aucune information sur l’état du toit, contrairement à l’affidavit de Me Jasmin. 
[33] Bref, dans les circonstances, le Tribunal estime que la démarche de 9197 vise surtout à être dispensée du paiement de son loyer. Vu l’absence d’une preuve probante sur l’étendue des réparations qui sont vraiment urgentes et de leurs coûts, le Tribunal ne peut pas cautionner cette démarche, surtout à la lumière du jugement du 21 août 2014. »
Quant au préjudice irréparable, la Cour conclut que le Locataire, s’il subit des dommages, pourrait les réclamer dans le cadre de l’action principale. Finalement, la Cour conclut que la balance des inconvénients favorise plutôt le Locateur, étant donné le non-paiement du loyer.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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