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mardi 13 janvier 2015

Interprétation de la notion de « contrepartie » en matière de mutations immobilières

Par Francis Hemmings
Hemmings avocat inc.

Dans la décision Carrière St-Eustache ltée c. Boisbriand (Ville de) 2014 QCCA 2233, la Cour d’appel revient sur le principe moderne d’interprétation des lois. Cette fois-ci, il est appliqué en matière de fiscalité. Celui-ci conduit la Cour d’appel à conclure que la notion de « contrepartie » dans Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, L.R.Q., c. D-15.1 comprend non seulement le prix prévu à l’acte de vente, mais aussi, tout ce qui a été donné en échange du transfert.

Contexte
La Carrière St-Eustache Ltée (« Compagnie ») louait à la Municipalité de Boisbriand (« Municipalité ») un immeuble. Dans le bail, une clause octroyait une priorité au locataire pour l’achat de l’immeuble. Cette clause prévoyait une somme constituant le prix de l’immeuble en cas de levée de la priorité (2 944 000) $, à laquelle seraient retranchés l’acompte de 216 000 $ et le loyer du bail.

En 2007, l’appelant avait payé 1 944 000 $ en frais pouvant être retranchés de la somme de 2 944 000 $. Par conséquent, le prix de vente a été fixé à 1 000 000 $.

Naît alors un litige entre la Compagnie et la Municipalité. La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, L.R.Q., c. D-15.1 (« loi ») prévoyant qu’un droit doit être prélevé par les municipalités sur la « contrepartie » donnée en échange d’un transfert d’immeuble doit être appliquée. Or, la notion de « contrepartie » réfère à la somme de 2 944 000 $ ou de 1 000 000 $? En première instance, le tribunal avait estimé que la notion de contrepartie fait référence à la somme de 2 944 000 $.

Décision
La Cour d’appel confirme le jugement de première instance, en insistant sur l’application du principe moderne d’interprétation des lois. En d’autres termes, il faut interpréter les termes d’une loi en harmonisant le sens des mots avec l’esprit de la loi, et ce, même en matière fiscale. La notion de « contrepartie » comprend donc tout ce qui a été donné en prévision d’un transfert de propriété, et non pas seulement le prix dans un acte de vente. Voici les explications de la Cour d’appel :
« [31] Ainsi, le juge parvient à la bonne conclusion. Le loyer de base payé en vertu du Bail est ici une « contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble » ou même une « contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble » au sens de l’article 2 de la L.D.M.I. En d’autres mots, lorsque le bail cesse et que la vente opère, dans les circonstances, le loyer versé devient une contrepartie au transfert des terrains aux fins de la Loi.  
[32] L’appelante adopte une interprétation rigide de la Loi qui n’est pas justifiée. Suivant l’approche moderne d’interprétation des lois, « il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur ». La règle demeure, même lorsque la Loi s’apparente aux lois fiscales. Empruntant les mots de la Cour suprême, on peut dire que « si l'activité du contribuable relève de l'esprit de la disposition fiscale, il sera assujetti… » à la disposition. Ce n’est que s'il subsiste un doute sérieux qu’on interprète la disposition en faveur du contribuable. Or, dans le cas sous étude, il n’y a pas de tel doute.  
[33] Tout d’abord, il vaut de noter que la Loi ne s’intéresse pas au « prix de vente » d’un immeuble, mais bien à la « contrepartie » pour le transfert du droit de propriété. Si le législateur avait voulu limiter le droit de taxation au seul « prix de vente », il l’aurait dit clairement. Il ne l’a pas fait, car le transfert peut se réaliser par une vente, mais aussi par un échange ou par une donation, voire même par une mixité de moyens. Il est donc déjà manifeste que le législateur souhaite une définition large. On aurait donc tort, comme le suggère l’appelante, de s’arrêter au seul « prix de vente » apparaissant à l’acte de vente, même si en principe, celui-ci devrait refléter la réelle contrepartie.  
[34] Les moyens de transférer un droit de propriété étant variés, la définition de ce qu’est une contrepartie doit également être flexible et large. Elle n’est d’ailleurs pas limitée au numéraire. Le législateur en énumère quatre types à l’article 2 de la L.D.M.I. La question est alors de savoir si cette énumération est limitative ou illustrative. Lorsqu’il emploie le terme « notamment », et « includes » dans sa version anglaise, le législateur manifeste encore son intention de définir largement l’expression et non de la limiter. » [Références omises] [nos soulignements]

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

 N D.L.R. : Ce billet est également publié sur le site internet de Hemmings avocat inc.

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