par
Sarah D. Pinsonnault
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26 Jan 2015

La dénonciation écrite au sens de l’article 2728 C.c.Q. est-elle nécessaire lorsqu’on fait affaire avec l’alter ego du propriétaire de l’immeuble?

Par Sarah D. Pinsonnault, avocate

Par Sarah D. Pinsonnault
Dans le monde des hypothèques légales du
domaine de la construction, les personnes qui ont participé à la construction
d’un immeuble, mais qui n’ont pas contracté directement avec le propriétaire de
celui-ci, doivent dénoncer leur contrat au propriétaire conformément aux
dispositions de l’article 2728 C.c.Q. afin de pouvoir bénéficier du droit
d’inscrire une hypothèque légale contre l’immeuble en question. Dans Gestion immobilière DCFA inc. c. Dubé, 2015 QCCA 25, le véritable
propriétaire de l’immeuble abritant un commerce, soit un garage pour la
réparation d’automobiles, est l’intimé M. Dubé qui loue celui-ci à son alter ego, 9047-5922 Québec inc.
(« 9047 »), société pour laquelle il est l’unique actionnaire et
administrateur. L’appelante, une société appartenant à M. Leclerc, a fourni des
matériaux pour l’exécution du projet d’agrandissement du garage opéré par 9047.
Malgré que M. Leclerc fasse affaire directement avec M. Dubé, ce dernier lui demande
d’émettre ses factures à l’attention de 9047 seulement. En s’appuyant sur le
principe de personnalités juridiques distinctes, le juge de première instance accueille la requête en radiation de
l’hypothèque légale de la construction publiée par M. Leclerc en raison de son
défaut d’avoir dénoncé son contrat par écrit au propriétaire, soit M. Dubé.
Cependant, la Cour d’appel intervient au motif que M. Dubé ne pouvait obtenir
la radiation de l’hypothèque légale en invoquant qu’à titre de propriétaire de
l’immeuble, on ne lui a jamais dénoncé le contrat de fourniture de matériaux
entre 9047 et la société appartenant à M. Leclerc. La Cour d’appel considère
que l’absence d’une dénonciation écrite n’est pas fatale puisque les faits
démontrent que M. Leclerc faisait affaire directement avec le propriétaire de
l’immeuble et que le rôle de 9047 n’était qu’accessoire.

« [24]  Avec égards, le juge
commet une erreur en ne reconnaissant pas les circonstances particulières de
l’affaire qui donnaient à l’appelante toutes les raisons de croire qu’elle
faisait affaire avec le propriétaire, Dubé, et où 9047 n’avait qu’un rôle
secondaire pour la facturation. »
Il importe de souligner que la Cour d’appel considère
qu’on doit examiner chaque situation « au cas par cas ». La Cour
retient particulièrement la façon de procéder qui existait depuis longtemps
entre les parties lesquelles, soit dit en passant, se connaissaient depuis plus
de vingt ans :

« [26] Il faut savoir que 9047, représentée par Dubé, et
l’appelante pratiquaient le troc depuis longtemps. L’appelante fournissait des
matériaux et des équipements à Dubé, en tout temps par l’entremise de 9047. En
échange, Dubé s’occupait de peinturer des produits que l’appelante destinait à
ses clients, comme des portes d’acier. Il pouvait également effectuer des
réparations sur les véhicules commerciaux de l’appelante. En fin d’année, un
compte à compte couvrait les sommes dues qui, en principe, oscillaient entre 4
000 $ et 12 000 $.
[27] Les parties ont utilisé cette façon de faire, toujours par
l’intermédiaire de 9047, même lorsque les matériaux n’étaient pas destinés à
9047. Leclerc se souvient avoir fourni des matériaux pour le toit de la
résidence personnelle de Dubé, sise sur le même terrain que le garage. Il
facturait 9047 puis le montant était compensé par le système de compte à
compte. Pour sa part, Dubé se souvient de rénovations à son restaurant, en 2010
ou 2011, qui ont demandé 50 000 $ de matériaux et qui ont également fait
l’objet de troc entre l’appelante et 9047.
[28] Avec cet historique, personne ne s’étonne que Dubé demande à
Leclerc de facturer 9047 pour l’agrandissement du garage. »
Considérant que M. Dubé était l’âme dirigeant
des travaux, en ce qu’il était la seule personne à agir au nom de 9047, qu’il commandait
les matériaux nécessaires et supervisait lui-même les travaux, et que le projet
d’agrandissement visait « son garage » tel qu’il le mentionnait à M.
Leclerc, la Cour d’appel conclut comme suit :
« [35] Les faits mènent à la conclusion inéluctable que l’appelante
faisait affaire avec le propriétaire, ou alternativement qu’elle avait toutes
les raisons de le croire. La facturation à 9047 n’était rien d’autre que le
processus habituel utilisé par Dubé pour ses projets de rénovations ou de
construction. Ainsi, que les factures aient été adressées à 9047 plutôt qu’à
Dubé n’est pas, à mon avis, déterminant dans les circonstances.
[…]
[37] […] Il est vrai que la dénonciation écrite prévue à l’article 2728
du C.c.Q. remplit un double rôle. D’abord, informer un propriétaire de
l’intention du sous-entrepreneur d’invoquer son privilège si l’entrepreneur
général ne le paie pas. En second lieu, le propriétaire peut ainsi prévoir des
retenues sur les sommes dues à l’entrepreneur pour satisfaire le
sous-entrepreneur. Toutefois, comme le rappelait la Cour suprême, lorsque le « fournisseur de matériaux … traite
directement avec le propriétaire, aucun avis n’est requis
».
[38]  Voici ce qu’écrit, par
ailleurs, l’auteur Vincent Karim :
1870. Dans certains cas exceptionnels, lorsque
le propriétaire de l’immeuble est le véritable maître d’ouvrage, même s’il ne
contracte pas directement avec les sous-traitants, l’absence d’une dénonciation
par écrit ne peut représenter un obstacle au droit à l’hypothèque légale. Il en
est ainsi lorsque le propriétaire de l’immeuble avait part : au choix des
matériaux et à l’ensemble des travaux, à l’approbation des plans, etc. Ainsi,
une dénonciation peut ne pas être nécessaire en raison de la participation
active du propriétaire aux travaux….
[39] Ainsi, à l’instar de l’affaire Fermco,
je suis d’avis que la dénonciation écrite n’était pas nécessaire dans la
situation particulière qui prévalait entre l’appelante et Dubé. C’est à tort,
avec égards, que le juge conclut que Dubé n’est pas impliqué à titre de
propriétaire dans la relation contractuelle et cette erreur justifie
l’intervention de la Cour.
[40] Pour ces motifs, je propose d’accueillir l’appel, avec dépens,
d’infirmer le jugement de la Cour supérieure et de rejeter, avec dépens, la
requête en radiation. » (références omises)
Pour lire la décision intégrale, veuillez
cliquer ici.

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