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lundi 5 janvier 2015

Propriété superficiaire : bref retour sur la renonciation au bénéfice de l’accession

Par Francis Hemmings
Hemmings avocat inc.

Dans l’affaire Pintal c. Dontigny, 2014 QCCA 2276, la Cour d’appel revient sur la notion de propriété superficiaire. Ce billet permet d’expliquer ce qu’est la propriété superficiaire et quels en sont les principaux attributs. Il distingue aussi la propriété superficiaire de la propriété acquise par accession.

Contexte

Dans cette affaire, les appelants possèdent un terrain sur lequel passe un aqueduc. Cet aqueduc dessert en eau une propriété voisine, appartenant aux intimés. Or, en première instance, après avoir conclu que l’aqueduc est une propriété superficiaire et indivise, appartenant aux intimés, le tribunal ordonne aux appelants de ne pas nuire à l’approvisionnement en eau des intimés provenant de cet aqueduc. Les appelants portent en appel ce jugement de première instance, notamment pour contester le constat de l’existence d’une propriété superficiaire et l’ordonnance aux appelants de ne pas nuire à l’approvisionnement en eau des intimés.

Décision

L’accession est, notamment, un mode d’acquisition de propriété. Elle permet d’acquérir ce qui s’unit à une propriété (948 C.c.Q.). Au surplus, ce qui est présent sur le fonds d’un propriétaire est présumé lui appartenir en raison de la présomption d’accession prévue à l’article 955 C.c.Q.

Quant à la notion de propriété superficiaire, il s’agit de la propriété d’un bien situé sur un immeuble appartenant à une autre personne (le tréfoncier). La propriété superficiaire se distingue de la propriété acquise par accession, notamment, par l’absence de présomption par rapport à son existence. Par ailleurs, l’existence d’une propriété superficiaire a comme corollaire une renonciation au bénéfice de l’accession par le tréfoncier.

L’aqueduc doit-il être considéré comme faisant partie du fonds des appelants par accession ou comme une propriété superficiaire et indivise des intimés? Pour la Cour d’appel, le contrat conclu en 1916 par les propriétaires des fonds en question démontre clairement l’intention de renoncer au bénéfice de l’accession par l’ancêtre des appelantes. En effet, l’absence de renonciation expresse au bénéfice de l’accession ne constitue pas un obstacle à l’existence d’une propriété superficiaire. La renonciation au bénéfice de l’accession est une conséquence évidente du contrat conclu en 1916, notamment en raison de la création dans ce contrat d’une société tierce, véritable détentrice du droit de propriété. La scission entre la propriété du fonds et la propriété de l’aqueduc est donc évidente.

La conclusion du tribunal de première instance sur l’existence d’une propriété superficiaire ayant été confirmée, la Cour d’appel conclut que l’ordonnance aux appelants de ne pas nuire à l’approvisionnement en eau des intimés est bien fondée, d’autant plus que les appelants ont avoué considérer détourner une partie de l’approvisionnement.

Finalement, la Cour d’appel rappelle que l’usage de la propriété superficiaire est normalement déterminé par convention. Toutefois, lorsque cela n’est pas le cas, les servitudes nécessaires à l’usage de la propriété grèvent le fonds sur lequel la propriété superficiare est située.

Voici un passage intéressant du jugement :

« [44] Cela dit et sans pour autant soutenir que l’entente à elle seule établit un droit superficiaire sur le lot 479, j’estime néanmoins qu’elle contient tous les ingrédients nécessaires à l’établissement d’une propriété superficiaire.
[45] Même si le Code civil du Bas-Canada n’était pas très loquace sur la possibilité de constituer un droit de la nature d’un droit de propriété superficiaire, la jurisprudence de l’époque reconnaissait déjà cette possibilité. Les auteurs s’entendent d’ailleurs pour dire que les dispositions du Code civil du Québec afférentes à la propriété superficiaire sont largement inspirées de cette jurisprudence. Ils n’existent donc en principe aucun obstacle juridique à ce que les prétentions des parties soient analysées sous l’éclairage des dispositions du nouveau code.

[46] C’est l’article 1110 C.c.Q. qui traite de l’origine de l’établissement de la propriété superficiaire :

1110. La propriété superficiaire résulte de la division de l’objet du droit de propriété portant sur un immeuble, de la cession du droit d’accession ou de la renonciation au bénéfice de l’accession       

[47] En l’espèce, l’entente annonce la construction d’un ouvrage (un aqueduc) qui doit être réalisé sur un immeuble dont la Société n’est pas la propriétaire. C’est la situation envisagée par l’article 1011 C.c.Q. :

1011. La propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations situés sur l’immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier.
[48] Même si l’entente ne contient pas les mots « renonciation au bénéfice de l’accession », sa teneur rend cette conclusion incontournable. Voici pourquoi.
[49] Les parties à l’entente avaient clairement à l’esprit l’intention de dissocier la propriété de l’aqueduc d’avec celle de l’immeuble sur lequel l’ouvrage allait être érigé. L’autorisation par Nérée Toutant de construire sur sa terre un aqueduc comportait comme corollaire sa renonciation évidente à maintenir son droit de bénéficier des avantages de l’accession sur cette partie de son immeuble. »


Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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