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mardi 17 février 2015

Les usages accessoires d’une propriété ne sont pas générateurs de droits acquis

Par Francis Hemmings
Hemmings avocat inc.

Dans l’affaire Delson (Ville de) c. Autobus La Québécoise Roussillon inc. 2015 QCCA 20, la Cour d’appel revient sur la notion de droits acquis. En bref, l’utilisation d’une propriété est génératrice de droits acquis pour (i) l’usage précis de la propriété (ii) exercé au moment du changement législatif, (iii) si cette utilisation était non accessoire et (IV) qu'elle n’a pas été abandonnée.

Contexte
Dans cette affaire, l’entreprise Autobus La Québécoise Roussillon inc. (« Entreprise ») exerce des opérations d’entretien et d’entreposage sur un terrain situé dans la Ville de Delson (« Municipalité »). L’Entreprise suspend ses opérations le 1er octobre 2008 en raison de la perte d’un important contrat. L’Entreprise continue d’entreposer des autobus sur le terrain et loue ce dernier à une autre entreprise, qui effectue de l’entretien de véhicules lourds.

Le 12 mai 2009, la Municipalité modifie le règlement qui affecte le terrain et retire le droit d’utiliser le terrain à certaines fins, incluant l’entretien, l’entreposage et le remorquage de véhicules lourds. Le règlement entre en vigueur le 1er juin 2009.

Les activités d’entretien et d’entreposage se poursuivent malgré tout. En février 2011, une personne se montre intéressée à acheter ou louer le terrain, afin d’y effectuer des activités de remorquage. L’Entreprise demande donc à la Municipalité de se positionner sur les activités de remorquage. Or, la Municipalité considère que l’Entreprise n’a plus le droit de faire du remorquage.

Conséquemment, l’Entreprise produit une requête introductive d’instance afin d’obtenir un jugement déclaratoire reconnaissant ses droits acquis à l’égard des opérations d’entretien, d’entreposage et de remorquage.

En première instance, le tribunal estime que l’Entreprise a des droits acquis en matière d’entretien, d’entreposage et de remorquage d’autobus et de véhicules lourds. Il s’appuie sur son analyse de la preuve qui indique que l’Entreprise a fait beaucoup d’efforts pour continuer à exploiter le terrain, sans en changer la destination.

Décision
L’Entreprise a-t-elle des droits acquis en matière d’entretien, d’entreposage et de remorquage d’autobus et de véhicules lourds sur ce terrain?

Après interprétation, la Cour d’appel conclut que l’entretien et l’entreposage de véhicules lourds et d’autobus étaient permis par le règlement municipal avant la modification de 2009.

La Cour d’appel note que non seulement ces usages étaient permis, mais également, qu’ils ont été exercés directement (entreposage d’autobus) ou indirectement (par la location du terrain à la compagnie DDACE, effectuant des inspections et des réparations de véhicules lourds), au moment de l’entrée en vigueur du règlement le 1er juin 2009.

Par ailleurs, ces usages n’ont pas été abandonnés. En somme, il y avait des droits acquis à l’égard des usages d’entretien et d’entreposage d’autobus et de véhicules lourds.

Toutefois, la Cour d’appel précise qu’un droit acquis à un usage dérogatoire n’existe que s’il est exercé à la date d’entrée en vigueur de la nouvelle législation. Au surplus, ces activités doivent non seulement être exercées au moment de l’adoption du règlement, mais aussi, elles doivent l’être à titre d’usage principal. Les usages accessoires ne sont pas générateurs de droits acquis. Les activités de remorquage n’ayant été exercées qu’accessoirement aux autres activités, celles-ci ne sont pas protégées à titre de droits acquis.
 
Voici un extrait du raisonnement de la Cour d’appel, en lien avec le dernier paragraphe :
« [62] En effet, le droit acquis à un usage dérogatoire n’existe que pour le ou les usages spécifiques qui existaient à la date d’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation. Or, il n’y avait pas exploitation d’une entreprise de remorquage au moment de la modification du règlement de zonage, le 1er juin 2009. Il ne pouvait donc y avoir naissance de droits acquis à cet égard. 
[63] Même si l’on considérait qu’il a pu y avoir des activités de remorquage exercées sur la Propriété, il ne pouvait s’agir que d’un usage accessoire aux usages « Services spécialisés de réparation de véhicules » et « Établissements d’entreposage ». Or, pour qu’un usage soit générateur de droits acquis à un usage principal, on doit être en présence d’un usage principal et non d’un usage accessoire. C’est ce qu’écrivait le juge Lorne Giroux (alors professeur) :
[...] la règle applicable est à l'effet qu'un droit acquis ne peut naître d'un usage accessoire, mais doit résulter d'un usage principal existant au moment de l'entrée en vigueur du nouveau règlement. Ainsi, l'enlèvement de sable comme usage accessoire à une exploitation agricole ne permet pas d'invoquer des droits acquis à un usage principal de sablière. L'entreposage de bouteilles, accessoire à une entreprise d'embouteillage, ne peut conférer de droits acquis à un usage principal d'entreposage, pas plus que l'entreposage accessoire à une exploitation agricole d'horticulteur-jardinier ne justifie de reconnaître des droits acquis à une base d'opérations d'une entreprise commerciale de terrassement ou d'embellissement paysager.
[Je souligne] [références omises]
[64] L’auteur Marc-André LeChasseur exprime la même opinion :
Il est également un principe fondamental selon lequel des droits acquis ne peuvent naître que d’un usage principal qui était autorisé sous la réglementation alors en vigueur et non d’un usage accessoire. Il faut une mise en œuvre réelle du droit auquel on prétend et cet usage doit être de notoriété suffisante. […]
[Je souligne] [références omises]
[65] En conséquence, je conclus que la juge a commis une erreur révisable en reconnaissant des droits acquis pour l’opération d’une entreprise de remorquage. 
[66] Pour ces motifs, je propose d’accueillir en partie l’appel principal, avec dépens, d’infirmer en partie le jugement de première instance, d’accueillir en partie la requête pour jugement déclaratoire, avec dépens, de déclarer que l’immeuble d’Autobus La Québécoise Roussillon inc., situé au 161, chemin Saint-François-Xavier à Delson, bénéficie de droits acquis pour les usages « Services spécialisés de réparation de véhicules » et « Établissements d’entreposage » de la classe d’usages « Commerce artériel lourd (c3)». » (soulignements ajoutés; références omises)
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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