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jeudi 5 mars 2015

Il revient au syndic de copropriété de gérer les situations d’urgence

Par Francis Hemmings
Hemmings avocat inc.

Dans l’affaire Digitallab inc. c. Syndicat des copropriétaires de «Association Condominium Prop. 2267-2329 rue Guénette», 2015 QCCS 586, la Cour supérieure revient sur la possibilité d’appliquer les articles 1072, 1092 et 1093 C.c.Q. aux situations nées avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec. Le tribunal rappelle que le véritable rôle de gestion revient au conseil d’administration du syndicat de copropriété («conseil d’administration»), bien qu’il ait parfois le devoir de consulter les copropriétaires. Il mentionne aussi que le conseil d’administration peut parfois s’en remettre à l’assemblée des copropriétaires pour prendre une décision.

Contexte
Dans cette affaire, le conseil d’administration fait le choix d’un soumissionnaire pour la réparation urgente d’un toit. Or, plusieurs copropriétaires («demandeurs») prétendent que c’est à l’assemblée des copropriétaires qu’il revient de prendre la décision. Ces propriétaires appuient leurs prétentions sur (i) la nécessité d’adopter un budget spécial, (ii) en raison de l’usage du conseil d’administration de soumettre ce genre de décision à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires, (iii) sur la prescription du recours en annulation d’une disposition prévue à la déclaration de copropriété et (iv) sur le fait qu’ultimement, les copropriétaires sont responsables aux termes des articles 1077 et 1078 C.c.Q..

En parallèle, les copropriétaires tentent d’obtenir un jugement déclaratoire statuant que Cimes-Arc (« promoteur ») a le statut de promoteur au sens de l’article 1092 C.c.Q. afin de limiter le poids de Cimes-Arc lors des votes aux assemblées des copropriétaires.  L'intérêt de la démarche réside dans la diminution du pouvoir du promoteur lors de l’élection du conseil d’administration.

Quant au conseil d’administration, il plaide que le pouvoir de l’assemblée des copropriétaires est d’élire le conseil d’administration et qu’il n’est pas lié par les usages antérieurs.

Finalement, Cimes-Arc estime que les articles 1092 et 1093 C.c.Q. ne peuvent pas avoir pour effet d’imposer le statut de promoteur de manière rétroactive et que, même si cela était le cas, le recours en qualification est prescrit.
1.    Compte tenu des usages et des autres arguments des demandeurs, est-ce que l’assemblée des copropriétaires doit approuver le choix de l’entrepreneur par le conseil d’administration pour les réparations?
2.    Par ailleurs, les promoteurs de copropriété se voient généralement imposer des limites dans le droit de vote aux assemblées des copropriétaires. Mais est-ce que ces limites s’appliquent aux promoteurs qui existaient avant l’entrée en vigueur du nouveau code de procédure civile? 
Décision
Le tribunal explique que le conseil d’administration n’avait pas à soumettre la décision pour approbation à l’assemblée des copropriétaires. En effet, l’article 1072 C.c.Q, selon lequel le budget des charges communes est du ressort du conseil d’administration du syndicat de copropriété, est d’ordre public et s’applique malgré une déclaration de copropriété prévoyant le contraire. En effet, le législateur cherchait notamment à éviter que des règles visant à faire approuver les réparations d’urgence rendent la gestion des urgences plus difficile. C’est donc le conseil d’administration et non pas l’assemblée des copropriétaires qui doit gérer les urgences, même si cela entraîne une cotisation spéciale. L’expression « après consultation de l'assemblée des copropriétaires » à l’article 1072 C.c.Q. signifie seulement que les copropriétaires doivent être consultés.

Par ailleurs, le conseil d’administration d’un syndicat de copropriété peut déléguer des pouvoirs à l’assemblée des copropriétaires, sans pour autant que la délégation soit illégale. Toutefois, ces délégations doivent être rares, car un conseil d’administration est un gage d’une meilleure efficacité qu’un groupe entier.
Au final, le tribunal annule la décision et l’avis de cotisation du conseil d’administration. Il ordonne la tenue d’une nouvelle assemblée des copropriétaires, afin qu’ils soient consultés avant la décision du conseil d’administration, mais confirme par ailleurs que la décision n’a pas besoin d’être ratifiée par l’assemblée des copropriétaires. La consultation des copropriétaires aura pour effet de rendre une autre décision légale. Voici des passages intéressants sur ce premier point de droit : 
« [103] Il en est aussi ainsi pour l’article 10.3.14 de la Déclaration de copropriété qui requiert que toute dépense urgente supérieure à 5 000 $ soit d’abord soumise à l’approbation de l’Assemblée des copropriétaires.  
[104] D’ailleurs, appliquer une telle disposition est loin d’être pratique, et c’est l’une des situations que le législateur cherchait, entre autres, à éviter en adoptant l’article 1072 C.c.Q.  
[105] Tel que mentionné précédemment, la Déclaration de copropriété prévoit spécifiquement, à son article 17.5, qu’en cas de conflit entre la Déclaration de copropriété et le C.c.Q., ce dernier prévaut51. Il n’est certes pas nécessaire de faire d’abord déclarer invalides les dispositions contraires de la Déclaration de copropriété avant d’appliquer celles du C.c.Q.  
[106] Les situations urgentes ne peuvent pas être gérées par l’Assemblée des copropriétaires. Elles requièrent des solutions immédiates, à être décidées sur-le-champ par le C.A.  
[107] Quant à la consultation prévue à cet article 1072 C.c.Q., il faut lui donner sa vraie signification, soit consulter, et non obtenir l’approbation, et ce, afin de considérer tous les points de vue, puis décider, objectivement, dans le meilleur intérêt de l’Assemblée des copropriétaires et du Syndicat.  
[108] La consultation a effectivement pour but de prendre le pouls de l’Assemblée des copropriétaires et s’assurer qu’une information complète et pertinente est transmise à qui de droit. » [référence omise]
En ce qui a trait au statut de promoteur, la chaîne de titre des 16 unités détenues par Cimes-Arc est demeurée intacte depuis la construction. Même si les articles 1092 et 1093 C.c.Q. n’étaient pas en vigueur au moment de sa constitution, ceux-ci s’appliquent, malgré tout. Voici un passage intéressant du jugement:
« [132] Lors de la mise en vigueur des articles 1092 et 1093 C.c.Q., le législateur n’avait certes pas l’intention d’imposer une sorte de délai de déchéance du droit de faire constater officiellement le partage et calcul exact des voix aux assemblées de copropriétaires, de telle sorte que le défaut d’avoir ainsi procédé avant l’échéance permette au «promoteur» de conserver le contrôle.

[…]

[134] Il n’y a pas de course contre la montre, ou de déchéance éventuelle du droit de soulever la limitation des droits de vote d’un «promoteur».
[135] Le Tribunal est d’avis que la problématique peut être soulevée en tout temps, sous réserve des décisions déjà prises sur la base d’un mauvais calcul des voix à l’assemblée des copropriétaires et depuis protégées par les règles de la prescription applicables. Ceci permet d’éviter le chaos administratif qui, autrement, pourrait en résulter. »
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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