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jeudi 26 mars 2015

Prête-nom, immobilier et créance hypothécaire: précision de la notion de bonne foi

Par Francis Hemmings

Dans l’affaire Banque Toronto-Dominion c. Lapierre, 2015 QCCS 1014, la Cour supérieure traite d’un dossier très complexe au niveau de faits. Parmi ceux-ci, nous retrouvons un contrat de prête-nom, une transaction immobilière et des allégations de fautes professionnelles. Afin d’être succinct, ce billet n’abordera que les faits et le droit à propos du contrat de prête-nom et du risque pour un professionnel du droit de représenter plusieurs clients en même temps.

Contexte
La Banque Toronto-Dominion (« Banque ») poursuit une cliente (« Défenderesse ») pour recouvrer un prêt octroyé pour l’achat d’un immeuble. La Défenderesse ne parvient pas à rembourser le prêt et l’immeuble est vendu sous contrôle de la justice. Il reste donc reste à déterminer si le restant du prêt doit être remboursé.

Ce qui complique sensiblement le dossier est un contrat de prête-nom entre la Défenderesse et deux défenderesses en garantie (« Défenderesses en garantie »). La Défenderesse allègue que les Défenderesses en garantie sont les véritables créancières de la dette. Ce faisant, la Défenderesse ne s’estime pas responsable.

Par ailleurs, un notaire est aussi appelé en garantie par la Défenderesse. Ce notaire lui a fait signer l’acte d’achat de l’immeuble, l’acte hypothécaire et l’acte de prête-nom. Or, ce notaire est mandaté à la fois par la Banque, la Défenderesse et les Défenderesses en garantie. La Défenderesse allègue que le notaire ne l’a pas conseillée adéquatement et que les fautes alléguées lui ont causé préjudice.

Décision
La défenderesse est-elle liée par le contrat de prêt à la banque, malgré le fait qu’un contrat de prête-nom ait été conclu entre la défenderesse et les défendeurs reconventionnels? Le tribunal estime que oui, car la banque était de bonne foi et surtout, ignorait l’existence du contrat de prête-nom conclu dans le cadre de l’achat de l’immeuble.

Dans son analyse de la jurisprudence traitant des articles 1451 et 1452 C.c.Q., le tribunal précise qu’un tiers de bonne foi peut, selon son intérêt, se prévaloir du contrat apparent ou de la contre-lettre (prête-nom). Mais la bonne foi permettant d’opter selon l’article 1452 C.c.Q. doit prendre une forme précise : celle de l’ignorance du contrat de prête-nom (contre-lettre). Bref, l’objectif du régime de l’article 1452 C.c.Q. est protéger le tiers qui est dans l’ignorance de la vérité :
« [86] Les articles 1451 et 1452 C.c.Q. prévoient ce qu'est le contrat de simulation et ses effets entre les parties et à l'égard des tiers :

1451. Il y a simulation lorsque les parties conviennent d'exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre.

Entre les parties, la contre-lettre l'emporte sur le contrat apparent.

1452. Les tiers de bonne foi peuvent, selon leur intérêt, se prévaloir du contrat apparent ou de la contre-lettre, mais s'il survient entre eux un conflit d'intérêts, celui qui se prévaut du contrat apparent est préféré.

[87] Dans Descoteaux c. Stuart, le Tribunal décrivait comme suit l'approche qui doit être préconisée afin de déterminer qui peut être considéré comme « tiers de bonne foi » au sens de l'article 1452 C.c.Q. :

[43] La Cour d'appel du Québec a déjà décidé qu’en certaines circonstances, le tribunal doit s’aviser de ne pas appliquer aveuglément l’article 1453 C.c.Q. et doit d’abord vérifier si l'opération en cause est autre chose qu’un trompe-l'oeil et s’assurer que l’acte caché a réellement causé un préjudice au tiers qui voudrait se prévaloir de l'acte apparent. Dans certaines circonstances, le tiers, même de bonne foi, pourra ne pas posséder l’intérêt requis pour se prévaloir du droit conféré par l’article 1452 C.c.Q.

[44] La protection accordée au tiers de bonne foi par cet article lui permet de choisir entre l'acte apparent ou l'acte caché, selon l’option qui lui est la plus avantageuse, l’autre acte lui devenant par conséquent inopposable.

[45] La difficulté consiste donc à définir qui peut se qualifier de tiers de bonne foi au sens de cet article. Un tiers peut-il s’objecter à la recevabilité en preuve de l’information contenue à un tel acte alors que ce tiers n’en souffre nullement et qu’il n’a pas pris de décision désavantageuse dans l’ignorance de l’acte simulé?

[46] Il est indéniable que le tiers de bonne foi à qui on a caché la vérité et qui a pris en conséquence une décision qui lui est préjudiciable, pourra choisir lequel des deux actes lui sera opposable, en fonction de ce qui lui sera le plus avantageux. L’objectif de la loi est de protéger celui qui a agi dans l’ignorance de la vérité. Une personne a le droit de simuler, mais elle devra en assumer les conséquences si un tiers dans l’ignorance de la vérité prend une décision qu’il n’aurait pas prise s’il avait eu connaissance de l’acte caché. (références omises)
[88] En l'espèce, et tel que nous l'avons déjà déterminé, la preuve a démontré qu'aucun officier de la Banque n'a été informé de la simulation au moment de l'octroi du prêt, et que cela n'a été porté à sa connaissance qu'après que M. Ugurluoglu et Mme Gunduz eurent quitté le Canada.

[89] Le notaire n'a pas informé la Banque de la simulation. Or, on ne peut conclure que parce que le notaire la connaissait, la Banque serait présumée en avoir eu connaissance, car le notaire n'agissait pas, lors de la signature de l'acte hypothécaire, à titre de représentant de la Banque, ce rôle appartenant alors à Mme Patricia Pasqua, laquelle avait pré-signé l'acte hypothécaire avant sa transmission au notaire. Le mandat qu'exécutait le notaire se limitait donc à accomplir ses obligations légales de notaire.

[90] Par conséquent, la Banque peut ici certainement être qualifiée de tiers de bonne foi au sens de l'article 1452 C.c.Q. Elle peut donc ignorer l'acte de simulation et se prévaloir du contrat apparent, et considérer que Mme Lapierre est la véritable propriétaire de l'immeuble de Saint-Lin, du moins avant sa vente sous contrôle de justice. »
[Références omises] [Nos soulignements]
Par ailleurs, un second point de droit nous semble très important dans cette décision. Bien qu’il concerne le notaire ayant agi dans la transaction immobilière, il est également très pertinent pour les avocats. En effet, le notaire ayant agi dans un mandat à la fois pour la banque, pour les défendeurs et pour les défendeurs reconventionnels, il s’est placé dans une situation qui le forçait à contrevenir à ses obligations professionnelles envers une partie, pour respecter ses obligations professionnelles envers une autre partie. Bref, cela met en lumière le danger de représenter plusieurs parties dans un seul dossier :
« [134] Or, s'il est vrai que le notaire se devait de remplir ses obligations déontologiques à l'égard de toutes les parties aux actes qu'il reçoit, il se devait en l'espèce de refuser le mandat de l'une ou de l'autre des parties, puisque remplir fidèlement ses obligations à l'égard de l'une l'amenait nécessairement à y contrevenir à l'égard de l'autre. Le secret professionnel ne vaut pas à l'égard de la Banque, lorsque l'identité du propriétaire de l'immeuble donné en garantie est une des considérations importantes du prêt, comme en l'espèce. » [Références omises] [Nos soulignements]
La responsabilité du notaire ne sera toutefois pas retenue, en raison de l’absence de lien causal.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.


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