Bienvenue

Bienvenue sur le Blogue du CRL du Jeune Barreau de Montréal (JBM)! Ce blogue est dédié à la diffusion de contenu juridique pour tous les avocats du Québec et plus spécifiquement pour les membres du JBM. Le contenu est offert grâce à une communauté d'avocats bénévoles impliqués sur le Comité recherche et législation du JBM. Si vous désirez devenir auteur ou contribuer au succès de ce blogue, faites-nous part de votre intérêt.

jeudi 25 juin 2015

L’abandon de travaux et l’hypothèque légale de la construction



Par Francis Hemmings
Hemmings avocat inc.

Dans l’affaire Banque Laurentienne du Canada c. Cossette, 2015 QCCS 2628, le Tribunal définit ce qu’est la fin des travaux lorsqu’un chantier s’éternise, afin de déterminer le point de départ du délai de 30 jours pour publier une hypothèque légale de la construction. Fait intéressant, le Tribunal distingue la notion d’abandon de la notion de suspension des travaux. C’est l’abandon des travaux qui est le point de départ des délais de 2727 C.c.Q..
Contexte
Dans cette affaire, la Banque Laurentienne (« Demanderesse ») a octroyé à une propriétaire de maison (« Propriétaire » ci-après) un prêt hypothécaire. Or, après 3 mois sans paiements, la demanderesse envoie un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire le 15 janvier 2014.

Or, la Propriétaire avait fait effectuer des travaux visant à réparer le balcon de l’immeuble du mois d’avril 2013 au mois de mai 2013 par la compagnie Wadtech Développement inc. (« Constructeur »).  Affirmant qu’il y avait eu une suspension des travaux, le Constructeur a inscrit un avis d’hypothèque légale le 15 avril 2014 et publie un préavis d’exercice le 7 octobre 2014.

Après une vente sous contrôle de la justice, la Demanderesse reçoit un avis avec l’état de collocation. Elle décide de contester cet état de collocation en alléguant que l’hypothèque légale n’est pas valide.

Analyse
De ces faits, il appert que la date de la fin des travaux n’est pas certaine. À quel moment le délai de 30 jours commence-t-il à courir lorsque la fin des travaux n’est pas certaine? Dans le cas présent, le Tribunal estime que c’est au moment de l’abandon des travaux. Plus précisément, la notion d’«abandon des travaux » réfère au moment où la reprise cesse d’être prévisible. Concrètement, ils prennent fin lorsqu’une des parties manifeste son intention d’y mettre fin, lorsqu’il y a un manque de fonds ou lorsque cela s’infère des faits. Dans le cas contraire, les travaux ne sont pas terminés, ils sont suspendus, car leur reprise est prévisible.
Dans le présent cas, le Tribunal retient que le véritable objectif des travaux était de sécuriser le balcon afin de pouvoir vendre l’immeuble et que ces travaux se sont terminés en mai 2013. Le Tribunal ne tient pas compte des autres travaux envisagés, mais jamais réalisés. Or, l’hypothèque légale est publiée le 15 avril 2014 et le préavis d’exercice pour vente sous contrôle de la justice est publié le 7 octobre 2014. Par conséquent, le Tribunal estime que les délais de 30 jours et de 6 mois prévus à l’article 2727 C.c.Q. n’ont pas été respectés. Le Tribunal accueille donc la contestation de l’état de collocation par la Demanderesse.
« [26] L'art. 2727 C.c.Q. prévoit que:
2727. L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble subsiste, quoiqu'elle n'ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. 
Elle est conservée si, avant l'expiration de ce délai, il y a eu inscription d'un avis désignant l'immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l'immeuble. 
Elle s'éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l'hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l'immeuble ou qu'il n'inscrive un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire.
[27] L'avis d'hypothèque légale de la construction doit donc être publié dans les 30 jours de la fin des travaux et l'action contre le propriétaire ou le préavis d'exercice doivent être publiés dans les six mois de ces travaux. 
[…] 
[29] Or, il est acquis qu'il y a abandon des travaux lorsque la reprise cesse d'être prévisible, et suspension lorsque la reprise est prévisible.  
[30] La Cour d'appel, dans Nova Construction plus (JPR) inc. c. Hypothèque CIBC inc. écrit au sujet de la suspension ou de l'abandon des travaux:
[51] En 1977, notre Cour a qualifié la question de savoir si l’arrêt des travaux constitue une suspension ou un abandon des travaux et a clairement indiqué la façon de l’étudier en appel :

La question de savoir si l’arrêt de travail constitue une simple suspension ou un abandon des travaux est une question de faits, une appréciation de la preuve et de la crédibilité à accorder aux divers témoins.
[31] Selon l'auteur Louis Payette, il y a abandon des travaux lorsque ceux-ci se prolongent sur un délai déraisonnable:
1456. La prolongation de l’arrêt des travaux au-delà d’un délai raisonnable et normalement acceptable, pour cause de manque de fonds ou pour toute autre cause, transforme la suspension en un abandon des travaux, assimilé par la jurisprudence, aux fins de la conservation et de l’exercice de l’hypothèque légale du domaine de la construction, à la fin des travaux. Il y a aussi abandon, une fois les travaux arrêtés, si le propriétaire ou l’entrepreneur manifeste sa volonté d’abandonner ou si les faits ou les gestes posés par lui ne s’expliquent pas sans cette volonté. Dans la suspension des travaux, leur reprise demeure prévisible ; dans l’abandon, elle ne l’est plus. Le fardeau de prouver l’abandon des travaux repose sur celui qui l’invoque.
[32] La détermination de la fin des travaux découle donc d'une appréciation contextuelle selon la preuve administrée en l'instance. » [Références omises]

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

1 commentaire:

L'équipe du Blogue vous encourage à partager avec nous et nos lecteurs vos commentaires et impressions afin d'alimenter les discussions sur le Blogue. Par ailleurs, prenez note du fait qu'aucun commentaire ne sera publié avant d'avoir été approuvé par un modérateur et que l'équipe du Blogue se réserve l'entière discrétion de ne pas publier tout commentaire jugé inapproprié.