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lundi 6 juillet 2015

Activités suspectes de votre locataire commercial : ne fermez pas les yeux, vous vous exposez à vous faire confisquer l’immeuble par l’État

Par Lauréanne Vaillant
Frédérick Carle, avocats

Le propriétaire d’immeuble loue l’espace commercial à des tenanciers de bar qui l’exploitent. Sur une période d’environ 10 ans, plusieurs personnes se font arrêter et condamner à des peines de prison ferme pour du trafic de stupéfiants (cocaïne) dans ce bar. Le propriétaire n’y travaille pas, n’y met pas les pieds outre que pour des travaux, et dit ignorer qu’il y avait du trafic de stupéfiants dans son immeuble. Le Directeur des poursuites criminelles et pénales demande la confiscation de l’immeuble d’une valeur de 253 000$ au profit de l’État, considérant qu’il s’agit d’un «bien infractionnel» au sens de la Loi. Qu’en est-il? La réponse : dans la décision DPCP c. Rogers, 2015 QCCQ 3321, ici.

Contexte
Selon la Loi concernant certaines drogues et autres substances (ci-après L.R.C.D.A.S.), le « bien infractionnel» est un bien «qui sert ou donne lieu à la perpétration d’une infraction désignée [le trafic de cocaïne en est une] ou qui est utilisé de quelque manière dans la perpétration d’une telle infraction (…) ».
La Cour du Québec, chambre criminelle et pénale, distingue le régime qui permet la confiscation d’un bien infractionnel chez une personne déclarée coupable d’une infraction désignée (article 16 L.R.C.D.A.S.), de celle qui n’a jamais été accusée d’aucune infraction (article 19(3) L.R.C.D.A.S.). Dans le scénario où la personne n’a jamais fait l’objet d’accusation, le Tribunal a la discrétion de ne pas ordonner la confiscation du bien s’il « est convaincu que cette personne en est le propriétaire légitime […] et semble innocente de toute complicité ou collusion à l’égard de l’infraction ». Le fardeau en est ainsi un de prépondérance des probabilités.

Un critère additionnel s’impose, le Tribunal ne peut pas ordonner la confiscation d’un bien infractionnel « s’il est convaincu que la confiscation serait démesurée par rapport à la nature et à la gravité de l’infraction, aux circonstances de sa perpétration et, s’il y a lieu, au casier judiciaire de la personne accusée » (article 19.1(3) L.R.C.D.A.S).

Décision
La Cour du Québec conclut à la confiscation de l’immeuble au profit de l’État après avoir entendu le témoignage peu crédible du propriétaire de l’immeuble sur son ignorance du trafic de cocaïne qui se tramait depuis plus de 10 ans dans le bar occupant les lieux. Les motifs de L’honorable Paul Chevalier sont éloquents sur le fardeau de diligence qui repose sur le propriétaire d’un bien qui est utilisé par des tiers à des fins illégales.
« [50] Cette indifférence totale pour ce qui se passe dans son immeuble est incompréhensible pour un homme qui est dans les affaires depuis une vingtaine d’années. 
[51] N’importe quelle personne raisonnable au courant que des trafics de drogue ont lieu dans son bar, comme monsieur Rogers l’a à tout le moins été […], prendrait un minimum de mesures pour vérifier que l’opération subséquente du bar par un locataire s’effectue sans problème et conformément aux conditions du bail. 
[52] N’importe quelle personne raisonnable au courant que son locataire cesse ses activités avant la fin du bail suite à une descente policière s’informerait des causes et des résultats de cette descente à tout le moins auprès du locataire. 
[53] N’importe quelle personne raisonnable, à la suite de l’interruption de l’opération de son bar dans de telles circonstances, prendrait des mesures pour s’assurer qu’un autre locataire l’opère légalement. Ce n’est certainement pas en vérifiant le crédit et l’absence d’antécédents judiciaires du locataire projeté, […], et en ayant un bail aux mêmes clauses que celles que contenait le bail avec [la tenancière précédente], qu’on peut considérer ces mesures comme raisonnables et suffisantes. 
[54] Au mieux, le tribunal ne peut que considérer que monsieur Rogers a fait preuve d’aveuglement volontaire : il devait faire preuve d’un minimum de vigilance pour protéger son bien et éviter qu’il continue à servir à des trafics de drogue, ce qu’il a choisi de ne pas faire, se fermant les yeux pour pouvoir prétendre qu’il ignorait ce qui se passait. Cet aveuglement volontaire permettait donc aux trafiquants de drogue d’opérer dans son commerce, ce qui constitue une forme de collusion. »
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

Commentaires
Ce jugement s’inscrit dans le courant initié par l’arrêt R. c. Craig, [2009] 1 R.C.S. 762, où la Cour suprême du Canada établit les principes sous-jacents de la lutte contre le crime organisé grâce à la confiscation de biens infractionnels par l’État, que les biens appartiennent ou non à l’auteur de l’infraction. Le régime de confiscation se concentre principalement sur le bien lui-même ainsi qu’à son rôle dans des crimes passés et futurs.

Par conséquent, les personnes qui permettent l’utilisation de leurs biens à des fins criminelles, qu’il s’agisse d’un local, d’un condo, de voitures ou autres, même si leur comportement n’entraîne pas une responsabilité criminelle à l’égard de l’infraction en cause, peuvent se voir confisquer leur bien s’ils ne prennent pas les mesures raisonnables pour faire cesser le comportement illégal de tiers qui font usage illégal du bien.

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