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jeudi 2 juillet 2015

La notion de promesse d’achat inconditionnelle et le contrat de courtage

Par Francis Hemmings
Hemmings avocat inc.

Dans l’affaire Société en commandite Place Mullins c. Services immobiliers Diane Bisson inc., 2015 CSC 36, la Cour suprême du Canada interprète des clauses dans un contrat de courtage. Dans ce court billet, la notion de promesse d’achat inconditionnelle est présentée comme l’élément donnant naissance à l’obligation de verser une commission. Cela s’explique par l’intérêt de ne pas rendre la commission vulnérable à une condition résolutoire de la vente. 

Contexte
Dans cette affaire, l’intimée est une entreprise de courtage et elle a réclamé aux deux appelantes la commission, même si l’immeuble n’a pas été vendu. L’intimée a plaidé qu’il y a une promesse d’achat conformément au contrat et subsidiairement que les appelantes ont empêché la libre exécution du contrat. Le contrat de courtage exclusif a été formé à l’aide d’un formulaire de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.


Le 30 novembre 2007, une promesse d’achat est signée et celle-ci est conditionnelle à ce que le résultat du processus de vérification diligente soit satisfaisant aux yeux de l’acheteur. Or, suite à une inspection, une contamination environnementale est constatée. Le promettant-acheteur maintient son offre, mais demande aux appelantes de s’engager à décontaminer le sol. Celles-ci refusent et la transaction est annulée. Malgré l’annulation de la transaction, l’intimée réclame une commission pour ses services de 183 986,25 $. 

Analyse
Le tribunal aborde en premier lieu l’argument de la promesse d’achat. Cette promesse d’achat a été faite conditionnellement. Or, le tribunal estime que la promesse d’achat doit avoir été faite de manière inconditionnelle. Une promesse d’achat conditionnelle pourrait donner rapidement droit à une commission. Mais cette commission serait alors vulnérable à la condition résolutoire. 

Par ailleurs, le fait de ne pas s’engager à décontaminer un terrain ne constitue pas une faute si la vente n'a pas été conclue.  Puisqu'il n'y a pas de faute, on ne peut pas dire que les appelantes ont empêché la libre exécution du contrat.

Voici un passage du jugement:
« [12] En vertu de la clause 6.1 (3°), le courtier a droit à la commission dès la conclusion d’une « entente visant à vendre l’IMMEUBLE ». Une vente n’est donc pas nécessaire. Le libellé de la clause est suffisamment large pour englober une promesse d’achat acceptée par le promettant-vendeur, mais encore faut-il, selon moi, que les obligations qui découlent d’une telle promesse deviennent certaines, c’est-à-dire inconditionnelles.
[13] En l’espèce, la clause 4.14 de la promesse d’achat accordait à M. Douek une faculté de dédit lui donnant le droit de révoquer cette promesse s’il n’était pas entièrement satisfait des résultats de la vérification diligente. Pour révoquer la promesse, en plus d’être insatisfait des résultats de la vérification diligente, M. Douek devait également donner un avis écrit à cet effet au promettant-vendeur dans le délai imparti. La promesse d’achat demeurait donc conditionnelle soit jusqu’à sa révocation, soit jusqu’à l’expiration du délai susmentionné.
[14] En principe, malgré l’existence d’une condition résolutoire, dès la signature du contrat, les obligations sont nées et exigibles, comme si elles étaient pures et simples […]. Ainsi, même si elle pouvait être résolue, la promesse d’achat liait les parties dès sa conclusion. Si cela peut de prime abord paraître suffisant pour les besoins de la clause 6.1(3°), je suis d’avis que tant et aussi longtemps qu’une promesse d’achat ne lie pas inconditionnellement le promettant-acheteur et le promettant-vendeur, et qu’il n’est pas encore possible à l’un ou à l’autre d’exercer l’action en passation de titre, il n’y a pas d’« entente visant à vendre l’IMMEUBLE » aux termes de la clause 6.1(3°) : voir les motifs de la juge Paquette, par. 23, et les motifs de la Cour d’appel, par. 32. Interpréter cette clause différemment aurait pour effet de donner droit au paiement de la commission dès l’acceptation de la promesse, malgré la présence d’une condition. Toutefois, ce paiement serait alors vulnérable aux effets de la survenance de la condition résolutoire assortissant la promesse d’achat. Or, il m’apparaît que le fait de conclure à l’existence d’un droit au paiement de la commission qui serait immédiat mais vulnérable s’écarterait de l’intention des parties à un tel contrat. En effet, comme la clause 6.1(3°) prévoit le versement de la rétribution lorsqu’une « entente visant à vendre l’IMMEUBLE est conclue », les ententes visées par cette clause sont donc en toute logique des ententes inconditionnelles, des ententes qui ne sont assorties d’aucune condition que ce soit, suspensive ou résolutoire. » [Nous soulignons]

Le texte intégral est disponible ici


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