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mercredi 19 août 2015

Bail commercial et hypothèque légale de la construction

Francis Hemmings
Hemmings avocat inc. 


Dans l’affaire Plomberie & chauffage T.M. Briggs (1991) inc. c. Pohancenik, 2015 QCCS 3703, il est question d’un bail commercial et d’une hypothèque légale de la construction. Fait intéressant, le tribunal décrit la possibilité d’un mandat apparent dans le cadre d’un bail commercial. Un tel mandat apparent pourrait autoriser une entreprise de construction à publier une hypothèque légale de la construction, même si c’est un locataire qui se lie par contrat avec ce dernier. Toutefois, dans la présente cause, un véritable contrat semble exister entre la Demanderesse et le propriétaire.
 

Contexte
Dans cette affaire, une compagnie (« Demanderesse »)  réclame le prix de travaux de plomberie et a inscrit une hypothèque légale de la construction sur un immeuble commercial. Or, en vertu d’un bail commercial, l’immeuble est loué. Le propriétaire allègue que la locataire aurait commandé les travaux. La Demanderesse allègue plutôt qu’il y aurait eu une entente verbale entre elle et le propriétaire et subsidiairement, qu’un mandat apparent rendrait le propriétaire responsable des engagements de la locataire. 

Décision
En premier lieu, le tribunal passe en revue les principes applicables en matière d’hypothèque légale de la construction lorsqu’on est dans un contexte de bail commercial. Pour que l’hypothèque légale soit valide, les propriétaires doivent être ceux qui ont commandé les travaux. Toutefois, il est possible qu’un mandat apparent puisse exister. Plus précisément, si le bail commercial contient des éléments d’un contrat d’entreprise entre un propriétaire et un locataire, un mandat peut exister.
Voici les propos du tribunal sur la question : 
« [11] Ainsi, seuls les travaux demandés par les Propriétaires peuvent fonder droit à une hypothèque légale. Comme l’énonce Me Vincent Karim dans son ouvrage :
« […] Il suffit que les travaux trouvent leur raison d’être dans un contrat d’entreprise conclu par le propriétaire de l’immeuble. En d’autres termes, ce dernier doit avoir été à l’origine des travaux de construction ou de rénovation exécutés par les différents intervenants. »
[12] Le locataire de l’immeuble n’ayant aucun droit réel sur celui-ci, il ne peut requérir de travaux qui feront éventuellement l’objet d’une hypothèque légale de construction. Cependant, il existe des cas où l’intervenant en construction a cru, en raison d’un mandat apparent, contracter directement avec le propriétaire, alors qu’il faisait réellement affaires avec son locataire. 
[13] D’ailleurs, dans son ouvrage cité précédemment, Me Karim réfère à une certaine jurisprudence qui a confirmé cet état de fait :
« […] Il faut alors reconnaître à l’intervenant le droit d’inscrire une hypothèque légale bien qu’il n’ait contracté qu’avec le locataire. Il serait, en effet, injuste et inéquitable de permettre à une personne propriétaire de l’immeuble de bénéficier de la construction ou de la rénovation effectuée sur son immeuble sans qu’il soit responsable envers l’entrepreneur, alors qu’il a été directement ou indirectement à l’origine de la décision relative aux travaux. 
[…] Pour qu’une telle situation se produise, il doit y avoir des éléments du contrat d’entreprise contenus dans le bail du logement. Ainsi, le locataire doit avoir reçu des instructions quant aux travaux devant être effectués et doit aussi détenir l’autorisation et toute la latitude nécessaire pour faire exécuter ces travaux. De plus, le prix des travaux doit être déterminable afin que le consentement du propriétaire soit valable. »
[14] On parle alors des travaux qui sont faits en vertu d’un contrat d’entreprise entre le locataire et le propriétaire. 
[15] Finalement, dans l’arrêt Industries Providair Inc. c. Kolomeir, la Cour suprême a aussi déterminé que dans la mesure où le locataire agit à titre d’entrepreneur pour le propriétaire de l’immeuble, les travaux ainsi commandés peuvent donner lieu à une hypothèque légale. » [Nos soulignements] [Références omises]
Dans la présente affaire, le tribunal est d’avis qu’il y avait un contrat entre le propriétaire et la Demanderesse. En effet, dans le bail commercial, le propriétaire s’est engagé à participer au projet de construction. Mais en plus du bail commercial, le propriétaire a payé les premières factures et il n’a pas répondu aux avis de dénonciation d’hypothèques légales de la construction. Bref, le tribunal croit qu’il y avait un contrat entre le propriétaire et la Demanderesse et juge que l’hypothèque légale est valide.

Commentaire
À la lumière de ce jugement, la rédaction d’un bail commercial nécessite la considération des risques associés à la publication d’hypothèques légales de la construction, à la suite de travaux effectués par un locataire.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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