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mardi 18 août 2015

Logement loué à des fins de villégiature


Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson S.E.N.C.R.L., s.r.l.


Dans Camping Koa Montréal-Ouest c. Gauthier (2015 QCCA 1261), la Cour d’appel infirme la décision de la juge de première instance qui avait accueilli le moyen déclinatoire du locataire et qui avait conclu que le litige relevait de la juridiction exclusive de la Régie du logement. La Cour d’appel est plutôt d’avis que le logement était loué à des fins de villégiature, ce qui constitue une exception aux termes de l’article 1892, al. 3 du Code civil du Québec

Contexte
Le locateur exploite un terrain de camping à Côteau-du-Lac. En 1999, le locataire lui loue un de ses terrains. Le bail signé entre les parties indique que le terrain est loué à des fins de villégiature. En 2001, l’intimé renouvelle son bail qui indique encore une fois que le terrain est loué à des fins de villégiature. À l’été 2011, le locataire refuse de signer un nouveau bail annuel à des fins de villégiature et le locateur lui envoie une mise en demeure le sommant de quitter les lieux loués. Le locataire demande alors à la Régie du logement d’infirmer l’expulsion et de confirmer sa compétence sur la base que le terrain n’était pas loué à des fins de villégiature. Le locateur dépose par la suite une requête en injonction interlocutoire et permanente en Cour supérieure afin d’ordonner au locataire de quitter les lieux loués. Ce dernier présente alors un moyen déclinatoire au motif que le litige relève de la compétence exclusive de la Régie du logement. 


La Cour supérieure accueille le moyen déclinatoire du locataire, concluant que celui-ci s’est installé en permanence sur le terrain à compter de 2001 et que ce changement d’affectation des lieux loués était connu et voulu par les deux parties. Par conséquent, la juge de première instance a conclu que le terrain était loué à titre de résidence principale et a déclaré que la Régie du logement avait compétence exclusive. 

Analyse
La Cour d’appel infirme la décision de première instance, concluant que le locataire devait établir par une preuve claire et convaincante que la destination du terrain avait changé et que le locateur le savait et y avait consenti :

« [39] L’intimé a signé à répétition des baux qui indiquent que le terrain en cause est loué à des fins de villégiature. L’intimé a aussi signé à deux reprises des baux contenant des déclarations écrites énonçant qu’il n’a pas l’intention d’y élire sa résidence principale. De plus, l’adresse de l’intimé apparaissant sur ces baux est située à Rigaud, donc ailleurs qu’au camping de l’appelante.  
[40] De 2008 à 2010, l’intimé met sa maison mobile en vente. La fiche descriptive de la maison avertit les acheteurs potentiels que celle-ci est placée sur un terrain loué à des fins de villégiature et qu’il appartient à l’acheteur éventuel de convenir avec l’appelante d’un nouveau bail à des fins de villégiature. 
[41] La preuve révèle aussi qu’avant l’intervention de la Ville, l’intimé n’a jamais communiqué à l’appelante son désaccord quant à la destination de villégiature du terrain. 
[42] Néanmoins, la juge de première instance écarte les dispositions du bail quant à la destination du terrain en invoquant l’aveuglement volontaire de l’appelante en ce qui a trait au changement d’affectation du terrain fait unilatéralement par l’intimé. Elle en déduit que l’appelante a donc connu et voulu ce changement d’affectation. 
[43] La juge n’a cependant pas identifié le fardeau de preuve applicable. Cette omission l’amène à n’imposer aucun fardeau de preuve particulier à l’intimé. Cette erreur de droit en regard du fardeau de preuve applicable entraîne des erreurs mixtes de fait et de droit dans son analyse de la preuve. 
[44] En effet, l’intimé devait établir par une preuve claire et convaincante non seulement que la destination du terrain avait changé, mais aussi que l’appelante le savait et y avait consenti. Or, « l’aveuglement volontaire » ne constitue pas une preuve claire et convaincante, surtout dans un contexte où l’intimé ne s’est jamais opposé au bail de villégiature, a déclaré au contrat ne pas avoir l’intention d’élire sa résidence principale sur le terrain en cause et n’a pas dénoncé explicitement à l’appelante le changement de destination du terrain. 
[45] Dans ces circonstances, l’appelante était justifiée de se fier aux déclarations écrites et signées par l’intimé qui étaient inscrites au bail. Il ne lui appartenait pas de faire une enquête ou d’établir un système de surveillance afin de confirmer si ces déclarations étaient véridiques. »
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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