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jeudi 10 septembre 2015

Registre foncier et prescription acquisitive


Par Francis Hemmings
Hemmings avocat inc.

Dans l’affaire Ostiguy c. Allie 2015 QCCA 1368, la Cour d’appel se prononce sur la portée d’une inscription au registre foncier sur le droit d’une personne de faire valoir une prescription acquisitive. Plus précisément, lorsqu’un nouveau droit de propriété est inscrit au registre foncier, un individu pouvant déjà acquérir la même propriété par prescription perd-il son droit en raison de cette inscription au registre foncier? La majorité répond par la négative. 

Contexte
Dans cette affaire, la partie appelante (« Appelante ») tente d’obtenir une injonction visant à interdire à la partie intimée (« Intimée ») de garer des voitures sur sa propriété. L’Intimée répond en demandant au tribunal de reconnaître l’effet de la prescription acquisitive. 

En première instance, la propriété de l’Intimée est reconnue. En appel, l’Appelante conteste la possession utile de l’Intimée et l’inopposabilité de l’inscription au registre foncier à la prescription acquisitive.

Décision
Sur la question de la possession, qui permet d’acquérir une propriété par prescription acquisitive, la majorité de la Cour d’appel reconnaît que celle-ci a été paisible, continue, publique et non équivoque. Voici ses propos sur le sujet :
«[18] La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété par l’effet de la possession (article 2910 C.c.Q.) qui, pour produire ses effets, doit être paisible, continue, publique et non équivoque (article 922 C.c.Q.). La possession, qui est une question de fait, requiert la réunion des deux éléments suivants : l’exercice de fait d’un droit réel (l’élément matériel ou corpus) et l’intention de se comporter comme le titulaire du droit réel exercé (l’élément intellectuel ou animus). En présence de l’élément matériel, l’animus se présume (article 921, al. 2 C.c.Q.); il appartient donc à celui qui prétend que la possession est entachée d’un vice d’en faire la preuve (article 928 C.c.Q.).
[19]    Il paraît incontestable, et d’ailleurs incontesté, que la possession de l’intimée et de son auteur a été continue, paisible et publique. Cette possession a également été non équivoque, contrairement à ce que plaident les appelants.
[20]    Le professeur Pierre Martineau précise ce qu’il faut entendre par possession équivoque:
La possession est équivoque lorsque les actes du possesseur peuvent s’interpréter de diverses façons et n’impliquent pas nécessairement chez lui la prétention à un droit exclusif.» [Références omises]
Toutefois, pour la majorité, la question au centre du pourvoi est l’effet d’une inscription au registre foncier. Après un long raisonnement, elle conclut qu’une possession utile est opposable au propriétaire d’un titre inscrit au registre foncier, notamment dans cette situation (inscription au registre foncier postérieure à l’écoulement période de prescription, mais antérieure à la demande sur la prescription). 

La majorité base sa conclusion sur les arguments suivants :
1.    L’absence d’un titre n’empêche pas un possesseur d’acquérir un immeuble par l’écoulement de la prescription décennale.  Dupuy c. Gauthier, 2013 QCCA 774.
2.    Les présomptions simples découlant de la publication d’un droit au registre peuvent être contredites (2847 C.c.Q.).
3.    Une prescription acquisitive serait un mode de preuve d’un droit de propriété, alors que le registre foncier aurait comme principaux objectifs de départager les ayants cause et le rang des sûretés.
4.    Les abrogations du deuxième alinéa de l’article 2944 C.c.Q. (qui prévoyait une présomption irréfragable de propriété d’un titre après l’écoulement d’une période de temps) et de l’article 2962 C.c.Q., militent pour cette interprétation.
5.    Il n’y aurait pas d’interruption de la prescription en vertu de l’article 2957 C.c.Q. en raison d’une inscription au registre foncier.
Voici la conclusion de la majorité :
« [45] Conséquemment, je suis d’avis que, en adoptant l’article 2918 C.c.Q., le législateur n’a pas voulu modifier les règles d’opposabilité de la prescription acquisitive (possession utile) à l’encontre d’un propriétaire dont le titre est inscrit au registre foncier et ainsi restreindre de façon importante son rôle sous le Code civil du Québec. Si telle avait été son intention, le changement aurait été apporté clairement. Il demeure que, selon l’article 2910 C.c.Q., pour acquérir un bien prescriptible au moyen de la prescription acquisitive, le possesseur doit établir en avoir eu la possession utile, c'est à dire paisible, continue, publique et non équivoque. Cette possession doit être d’au moins dix ans lors de la demande en justice (art. 2918 C.c.Q.). Exiger, au surplus, que le possesseur agisse dès le délai de dix ans acquis, au risque de ne pouvoir opposer sa possession, par ailleurs utile, à un nouveau propriétaire inscrit au registre foncier ajouterait aux dispositions du Code civil du Québec. C’est le jugement ainsi obtenu qui permettra à l’intimée d’inscrire son titre au registre foncier.
[46] En l’occurrence, la possession utile de l’intimée et de son auteur depuis 1994 est opposable aux appelants bien que le titre de ces derniers ait été inscrit au registre foncier en 2011 après le délai acquisitif écoulé au bénéfice de l’intimée, mais avant la demande en justice instituée par cette dernière en mars 2012. » [Nos soulignements] [Références omises]
Pour la minorité, le registre foncier a pour objectif de rendre des droits opposables aux tiers. L’absence de préinscription au registre foncier du droit de prescrire fait échec à la prescription acquisitive. Voici les arguments de la minorité :
1.    La prescription acquisitive est d’abord et avant tout un mode de preuve de la propriété et incidemment, pallie au vice de titre.
2.    Il est nécessaire d’avoir un jugement pour acquérir une propriété par prescription (2918 C.c.Q.). Ce jugement serait donc constitutif d’un droit de propriété. Cette interprétation serait soutenue par les articles 805 et 806 du C.p.c. et une variété de jugements.
3.    Le transfert d’un droit de propriété par un jugement ne serait bon que pour l’avenir. Il ne peut avoir d’effet rétroactif sur la propriété. Toutefois, la publication du droit de prescrire aurait pu faire rétroagir le jugement constitutif à la date de publication (2968 C.c.Q.).
4.    Le droit de prescrire peut être protégé avant le jugement par une préinscription au registre foncier. L’acquisition est soumise à la publicité des droits également.
5.    Or, le principal objectif de la publicité serait de rendre les droits opposables aux tiers.
6.    L’absence de préinscription est jugée fatale pour le droit de prescrire de l’Intimée. 
Le texte intégral de la décision est disponible ici.  




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