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jeudi 12 novembre 2015

Retour sur la responsabilité des arpenteurs-géomètres

Par Francis Hemmings
Hemmings avocat inc. 

Dans le jugement Immoparc Holdings Two Canadian Properties c. Katz, 2015 QCCS 5010, la Cour se penche sur la responsabilité civile d’un arpenteur-géomètre. Le Tribunal résume les principes applicables pour l’analyse des devoirs de conseil et de diligence des arpenteurs-géomètres. Par ailleurs, il est intéressant de noter qu’une faute d’un arpenteur-géomètre donne droit au remboursement des frais nécessaires pour corriger la situation.

Contexte

Dans cette affaire, les demandeurs désirent réaliser un projet immobilier au centre-ville de Montréal. Ils achètent trois tours et des immeubles adjacents. Dans le cadre d’un changement d’affectation d’une des trois tours, les services d’un arpenteur-géomètre sont retenus. Or, avec le temps, les demandeurs remarquent qu’il y a un problème avec le titre de la tour faisant l’objet d’un changement d’affectation. En raison de la Loi sur les biens culturels, RLRQ c B-4 (« Loi ») (aujourd’hui remplacée par la « Loi sur le patrimoine culturel, c. P-9.002 »), les demandeurs allèguent qu’une autorisation du ministère de la Culture et de la Communication (« Ministère ») était nécessaire pour enregistrer un changement de titre (art. 48 Loi). Un avertissement de l’arpenteur-géomètre aurait permis aux demandeurs d’entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir l’autorisation.

Or, les demandeurs allèguent que l’arpenteur-géomètre a omis de les conseiller d’obtenir une autorisation de la part du Ministère. Pour éviter des problèmes dans le futur, les demandeurs entreprennent des démarches pour obtenir un projet de loi privée régularisant la situation. Pendant ce temps, les demandeurs ont souscrit à une assurance titre et ont embauché plusieurs professionnels pour corriger la situation. Après avoir obtenu une loi privée pour régulariser la situation, les demandeurs poursuivent l’arpenteur-géomètre pour le coût des démarches. 

L’arpenteur-géomètre se défend en disant qu’une autorisation du Ministère n’était aucunement nécessaire. Subsidiairement, si une autorisation était nécessaire, l’arpenteur-géomètre plaide qu’il a donné un avis sur la base des informations qu’il avait et qu’il a respecté ses devoirs de diligence et de conseil. 

Bref, l’arpenteur-géomètre a-t-il commis une faute? Si oui, quels dommages peuvent être compensés?
 
Décision

Le Tribunal se penche sur l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien causal.
Au niveau de la faute, le Tribunal examine les principes jurisprudentiels portant sur la responsabilité des arpenteurs-géomètres pour une omission. Il insiste sur l’obligation d’obtenir l’ensemble des informations nécessaires pour donner un conseil et l’obligation de fournir les explications nécessaires au client afin de comprendre les services rendus. Voici un passage du jugement décrivant ces obligations:
« [23] The Court of Appeal in Sicé v. Langlois [2007 QCCA 1007] instructs on the statutory framework regulating a surveyor's “duty to advise”:
46— La Loi sur les arpenteurs-géomètres, L.R.Q., ch. A-23, énonce :
49.  L’arpenteur-géomètre, dans l’exercice de sa profession, est tenu de suivre les normes de pratique établies par les règlements du Bureau.
47— Quant au Code de déontologie des arpenteurs-géomètres, R.R.Q., 1981, ch. A-23, r. 4, il complète comme suit :
SECTION II
DEVOIRS GÉNÉRAUX ET OBLIGATIONS ENVERS LE PUBLIC
3.02.04.   L’arpenteur-géomètre doit exposer à son client d’une façon complète et objective la nature et la portée du problème qui, à son avis, ressort de l’ensemble des faits qui ont été portés à sa connaissance.
3.02.05.   L’arpenteur-géomètre doit chercher à avoir une connaissance complète des faits avant de donner un avis ou un conseil.
(…)
3.03.02.   En plus des avis et des conseils, l’arpenteur-géomètre doit fournir à son client les explications nécessaires à la compréhension et à l’appréciation des services qu’il lui rend.
[24] The Sicé judgment also confirms the following principles:
24.1. The surveyor's duty to counsel his clients is analogous to the duty to counsel of a notary (para 48);
24.2. The notary's duty to counsel includes the requirement to understand all the necessary information in order to provide appropriate advice for all factors that may have a serious, if not decisive, impact (para 49);
24.3. The duty to counsel must take into consideration the clients' specific needs and their particular circumstances in regard to the nature and legal consequences of the surveyor’s work including the formalities required to ensure both the effectiveness and validity of that work (para 50);
24.4. The duty to counsel is one of means and that includes an obligation to inform and provide necessary recommendations to protect the client's interests especially where the professional is aware of certain problems (para 50); and
24.4.1. The surveyor must ensure that the work he does is "la plus sécuritaire possible" such that a future problem is not caused by that work (para 52). »
Selon l’arpenteur-géomètre, les termes de l’article 48 de la Loi sont ambigus et lorsqu’ils sont interprétés, ceux-ci indiquent qu’une autorisation n’est pas nécessaire. En outre, les demandeurs n’auraient pas produit une expertise se prononçant sur la responsabilité de l’arpenteur-géomètre. Or, après une longue analyse, le Tribunal conclut qu’une autorisation du Ministère était nécessaire. Par ailleurs, l’absence d’expertise ne suffit pas à exonérer l’arpenteur-géomètre. Le Tribunal se base plutôt sur le test du professionnel raisonnable placé dans les mêmes circonstances. Il conclut que l’arpenteur-géomètre a fait une erreur en affirmant qu’une autorisation du Ministère n’était pas nécessaire, que l’analyse ayant mené à cette conclusion n’était pas prudente, qu’une demande d’autorisation aurait dû être déposée par prudence et que l’arpenteur-géomètre ne peut être exonéré par les actions des autres professionnels qu’il n’a pas consultés. 

Le lien causal entre les fautes de l’arpenteur géomètre et les dommages ne fait aucun doute, selon le Tribunal. 

Les dommages réclamés peuvent-ils être compensés? En premier lieu, le Tribunal détermine si le recours à une loi privée était nécessaire. Pour le Tribunal, il ne fait aucun doute qu’il y avait un problème avec le titre des propriétés. En outre, l’article 57 de la Loi permettait à un tiers d’intervenir. Par conséquent, il était nécessaire de trouver une solution permanente au problème. Par ailleurs, un jugement déclaratoire aurait pu empiéter sur les fonctions du ministère. Les frais encourus pour obtenir une loi privée sont donc jugés raisonnables.

Également, les frais pour les conseils juridiques découlent directement de la faute de l’arpenteur géomètre. Ils sont également raisonnables. Par conséquent, les dommages relativement aux frais de deux bureaux d’avocats et d’un bureau de notaires sont octroyés. Le coût d’une assurance titre temporaire ainsi que certains autres frais professionnels sont également octroyés.
 
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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