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jeudi 3 décembre 2015

De l’hypothèque sur une copropriété indivise et 1037, 2679 C.c.Q..

Par Francis Hemmings
Hemmings avocat inc.


Dans l’affaire Gestion A. Blouin inc. c. Émond, 2015 QCCA 1903, la Cour d’appel se penche sur le droit de suite associé à une hypothèque grevant un immeuble détenu en copropriété indivise. En plus de clarifier le droit de suite associé à une hypothèque sur un bien détenu en indivision, elle profite de cet arrêt pour expliquer en partie les raisons pour lesquelles les règles prévues aux articles 1037 et 2679 C.c.Q. existent.

Contexte
Dans cette affaire, un immeuble est détenu en indivision par les parties intimées («Indivisaires»). La partie appelante (« Appelante ») a obtenu un jugement en 2012 contre un des Indivisaires (« Débiteur ») et une hypothèque légale est inscrite à l’encontre de la quote-part du Débiteur dans l’immeuble. 

En 2014, une occasion de vendre l’immeuble se présente. Or, le produit de la vente de l’immeuble aurait couvert seulement une fraction de la créance du Débiteur. Malgré le désistement ultérieur des acheteurs, les Indivisaires et l’Appelante ne s’entendent pas sur la portée de l’hypothèque légale advenant la vente de l’immeuble. Ils se tournent donc vers les tribunaux pour trancher la question par jugement déclaratoire. 

L’Appelante prétend que l’hypothèque légale suit le bien immobilier, malgré l'aliénation et la fin de l’indivision. Quant au tribunal de première instance, il estime que l’hypothèque légale est reportée sur le prix de vente de la quote-part du Débiteur (par opposition à l’immeuble lui-même), et ce, en raison de l’alinéa 2 de l’article 2679 C.c.Q..

Décision
La Cour d’appel confirme en grande partie le jugement de première instance. Elle en profite pour expliquer en partie les raisons pour lesquelles les règles prévues aux articles 1037 et 2679 C.c.Q. existent.

Dans l’ancien Code, les règles de l’indivision visaient principalement à régler des problèmes successoraux. Dans ce contexte, le partage entre indivisaires avait une portée rétroactive; le nouveau propriétaire d'un bien à la suite d'un partage était considéré comme l’unique propriétaire rétroactivement au jour du décès. 
Cette règle était problématique pour les détenteurs d’hypothèques sur une copropriété indivise. En effet, l’hypothèque sur une copropriété indivise subsistait au partage, si le débiteur de la créance garantie devenait l’unique propriétaire. Toutefois, l’hypothèque sur une copropriété indivise  ne pouvait pas subsister si le débiteur de la créance garantie n’était pas propriétaire du bien à la suite du partage. Cela s’explique le problème de l’effet rétroactif du partage dans l’ancien Code; le nouveau propriétaire était rétroactivement considéré comme le propriétaire, même pendant l’indivision. L’hypothèque publiée contre une copropriété indivise devenait donc une hypothèque sur le bien d’un tiers, et ce, dès sa constitution.

Pour contrer ce problème de la disparition de l’hypothèque sur un bien indivis à la suite du partage, on a limité l’application de la rétroactivité aux cas de partage. Cette interprétation permettait le maintien de l’hypothèque sur une copropriété indivise à la suite d'une vente. 

Dans l’actuel Code civil du Québec, l’hypothèque sur une copropriété indivise donne un droit de suite, tant et aussi longtemps que le débiteur de la créance garantie conserve un droit (2679 C.c.Q.). Si le débiteur de la créance garantie ne conserve pas ses droits sur un bien à la fin de l’indivision, l’hypothèque est reportée sur le prix de la cession  de la quote-part (2679 C.c.Q.). Quant à la fin de l’indivision, elle n’a plus d’effet rétroactif dans une situation autre que successorale (1037 C.c.Q.). 
Dans la présente cause, la vente de l’immeuble détenu en copropriété indivise causerait un transfert de l’hypothèque légale sur le prix de la cession de l’immeuble dans la mesure de la quote-part du débiteur. 

Voici les termes utilisés par la Cour d’appel : 
« [22] Avant 1994, le partage entre indivisaires était qualifié d’acte déclaratif avec portée rétroactive. Cette idée provenait d’une conception selon laquelle les règles régissant l’indivision trouvaient application essentiellement dans un contexte successoral. L’indivisaire qui, au terme du partage, devenait l’unique propriétaire du bien était présumé posséder cette qualité depuis le jour du décès marquant le début de l’indivision. 
[23] Cependant, l’hypothèque publiée sur une portion indivise de l’immeuble risquait de constituer une sûreté éphémère si le débiteur indivisaire ne se voyait pas remettre le bien par le jeu du partage des lots7. Les règles juridiques de l’époque invitaient au constat rétrospectif selon lequel, dans de telles conditions, un droit réel avait été publié « sur le bien d’autrui ». 
[24] L’auteur Pierre-Claude Lafond explique comment les tribunaux ont réagi face à cette situation :
1345 – Sous l’empire de l’ancien droit, le partage avait également pour conséquence directe la libération de toute hypothèque portant sur une portion indivise de l’immeuble, lorsque le débiteur-copartageant ne se voyait pas attribuer une partie de l’immeuble en question (art. 2021 C.c.B.C.). Par un jeu d’interprétation, les tribunaux avaient réussi à tempérer l’effet draconien produit par cette disposition, en restreignant la règle qui y est énoncée aux stricts cas de partage. L’hypothèque était maintenue dans le cas où l’immeuble était simplement vendu, soit de gré à gré, soit par une vente en justice qui ne suivait pas une demande de partage. [La Cour d’appel souligne]
[…] 
[26] L’article 1037 C.c.Q. constitue en quelque sorte la réponse à une partie de la problématique vécue avant l’adoption du Code civil du Québec. À cette occasion, le législateur a choisi d’apporter une nette distinction entre le partage déclaratif réalisé dans un contexte successoral (art. 884 C.c.Q.) et celui survenu dans des circonstances autres que successorales. Ce dernier type de partage qualifié aussi d’attributif est, pour sa part, en raison de sa nature même, délesté de tout effet rétroactif. 
[27] Le législateur a aussi pris soin de préciser à l’article 1037 C.c.Q. que le partage n’était pas la seule façon de mettre fin à l’indivision, l’aliénation du bien conduisant également à ce résultat. En matière d’indivision autre que successorale, il est logique d’inférer que la vente du bien au profit d’un tiers fait disparaître les causes à l’origine de l’indivision, qu’elles soient légales ou conventionnelles (art. 1012 C.c.Q.). Il en résulte un partage implicite dont le seul véritable enjeu restant est la répartition du prix de vente entre indivisaires une fois déduits l’apport et la contribution de chacun. 
[28] Comme chacun des indivisaires a la capacité d’aliéner sa quote-part (art. 1015 C.c.Q.) et donc de l’hypothéquer, le législateur a aussi choisi de reporter cette sûreté sur le prix de la cession dans les cas où le constituant (un indivisaire) ne conservait aucun droit sur le bien cédé (art. 2679 al. 2 C.c.Q.) 
[29] Le ministre de la Justice explique, au sujet de cet article, que « [l]e second alinéa, nouveau, est une codification jurisprudentielle de la décision Perras c. Banque Provinciale du Canada, [1956] B.R. 731, où l'on a admis la subrogation des droits du créancier hypothécaire dans le produit d'une licitation
[…] 
[41] Bref, une lecture appliquée du premier alinéa de l'article 1037 et de l'article 2679 C.c.Q. permet d’affirmer en cas d’aliénation d’un bien indivis que l’hypothèque portant sur la quote-part d’un indivisaire suivra le bien grevé si ce dernier conserve un droit sur une partie de ce bien. Dans le cas contraire, cette sûreté ne vaudra que sur le prix de la cession payable au constituant.». [Références omises]

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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