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mardi 1 décembre 2015

Retour sur la notion de vice caché: les éléments permettant l'application de l'article 1726 C.c.Q

Par Lina Fadlalla
Avocate – Gowling Lafleur Henderson, s.e.n.c.r.l., s.r.l.


Dans De Santo c. Viacroze, 2015 QCCS 5460, la Cour supérieure effectue un retour sur les éléments qui donnent lieu à l’application de la garantie de qualité de l’article 1726 du Code civil du Québec.
Contexte

En avril 2011, Francesco De Santo (ci-après l’ « Acheteur ») acquiert de Robert Viacroze (ci-après le « Vendeur ») un immeuble résidentiel pour la somme de 180 000$. Ayant découvert des infiltrations d’eau dans les fondations de la propriété, l’Acheteur réclame au Vendeur la somme de 139 711,27$. À cet égard, l’Acheteur invoque la présence d’un vice caché qui ne pouvait être constaté lors de l’inspection préachat effectuée en mars 2011. Le Vendeur estime, quant à lui, que l’état de l’immeuble n’est pas anormal compte tenu du prix de vente et du fait que la construction date de 1947. 

Analyse
La Cour rappelle que l’acheteur doit établir tous les éléments donnant naissance à la garantie de qualité de l’article 1726 C.c.Q., soit le fait que le vice est caché, inconnu de l’acheteur, antérieur à la vente et suffisamment grave. 

D’abord, puisque le caractère inapparent du vice ainsi que l’absence de connaissance de ce vice s’apprécient selon la norme de l’acheteur prudent et diligent se trouvant dans les mêmes circonstances, certaines obligations s’imposent à ce dernier : 

« [22] [L’acheteur] doit s’informer, poser les bonnes questions et avoir recours à des professionnels compétents pour effectuer les démarches nécessaires lorsqu’une possibilité de vice est soulevée. Ainsi, bien qu’il n’ait pas l’obligation de recourir d’emblée aux services d’un expert, l’acheteur prudent et diligent, en présence d’indices, pourrait devoir pousser plus loin l’investigation en ayant recours à un professionnel.  
[…] 
[28] [L]e tribunal tient en considération l'expertise de l'acheteur, la nature du vice, les circonstances de l'examen effectué par l'acheteur, les déclarations du vendeur, la nature et l’âge du bien et le prix convenu.  
[29] L’interprétation des faits ayant mené à la transaction, l’appréciation de la diligence de l’acheteur et des représentations du vendeur de même que la crédibilité des parties et des témoins s’avèrent déterminants dans l’analyse du caractère occulte du vice. »
Par ailleurs, l’acheteur doit démontrer que le vice est d’une gravité telle que le bien ne peut servir à l’usage auquel il était destiné ou que son utilité s’en trouve diminuée à un tel point que l’acheteur n’aurait pas acquis au prix payé. 

Il est en outre important que l’acheteur transmette au vendeur l’avis prévu à l’article 1739 C.c.Q., et ce, dans un délai raisonnable suivant la découverte du vice. Le vendeur pourra ainsi inspecter le bien et avoir l’opportunité de le réparer ou de le remplacer à moindre coût. 

En l’espèce, le Vendeur travaille dans le domaine de la construction et il a effectué lui-même des travaux de réfection et de modifications de l’immeuble lorsqu’il l’a acquis. Il est donc probable que le Vendeur ait observé des infiltrations d’eau au niveau des fondations par le passé. Il ne peut soutenir, en défense, que l’Acheteur devait se douter de l’état de l’immeuble en raison du prix payé pour son acquisition. En effet, si le Vendeur a fixé le prix de vente en fonction l’état du bien, il a l’obligation de le souligner clairement à l’Acheteur. 

Quant à l’Acheteur, il est considéré avoir agi de manière prudente et diligente puisqu’il a mandaté un inspecteur afin d’examiner l’immeuble préalablement à la conclusion de la vente. Au moment de la visite effectuée par ce dernier, les lieux étaient encombrés et empêchaient la vérification de l’état des fondations. Néanmoins, l’inspecteur n’a pas à effectuer un examen approfondi des lieux, une inspection sommaire attentive et sérieuse suffit. L’inspecteur n’ayant pas constaté le vice, son caractère caché est démontré. La Cour conclut que le vice est grave au point d’affecter l’usage de l’immeuble et que des travaux d’envergure devront être effectués en conséquence. La garantie de qualité trouve donc application et l’Acheteur devra être dédommagé par le Vendeur, nonobstant son absence de connaissance du vice. 

Le texte intégral de la décision est disponible ici

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