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lundi 25 janvier 2016

Le paiement de la contribution pour fins de parcs lors d’une première opération cadastrale exempte-t-il toute contribution subséquente?

Par Me Vanessa Hergett
Beauregard Avocats

Dans Place Cité Vaudreuil-Dorion Ltée c. Vaudreuil-Dorion, 2015 QCCS 5677, la Cour supérieure se prononce sur le crédit accordé à un propriétaire sur le versement d’une contribution pour fins de parcs antérieure, en vertu de l’article 117.3 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (RLRQ, c. A-19.1) et du Règlement de lotissement de la Ville de Vaudreuil-Dorion applicable.

Faits et mise en contexte

Le Groupe Harden fait affaire à Vaudreuil-Dorion depuis 2006 et se spécialise dans l’achat de terrains vacants et leur développement. En 2012, la demanderesse, Place Cité Vaudreuil-Dorion, une filiale du Groupe Harden, propriétaire de trois lots pour un développement commercial, dépose, auprès de la Ville-défenderesse, une demande pour l’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale qui vise à remplacer ses trois lots par deux nouveaux lots de configuration différente.

L’article 4.2 du Règlement de lotissement numéro 1273 de la Ville de Vaudreuil-Dorion impose, comme condition préalable à l’émission d’un plan relatif à une opération cadastrale, soit la cession, à la Ville, d’une superficie de terrain représentant 10 % de la superficie du terrain visé par le plan ou bien le versement, à la Ville, d’une somme correspondant à 10 % de la valeur, au rôle d’évaluation foncière, du terrain visé par le plan. Cette condition est appelée la « contribution pour fins de parcs ».
 
En l’espèce, le montant requis pour la contribution pour fins de parcs équivaut à une somme de 292 366,56 $. La demanderesse paye cette contribution et la Ville délivre le permis demandé. Or, l’opération cadastrale ne sera pas réalisée, le projet étant abandonné, et le permis de lotissement émis est devenu nul six mois plus tard. La somme versée ne sera pas récupérée par la demanderesse.
 
En 2014, le projet de développement est relancé et une nouvelle demande pour l’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale est déposée. L’opération cadastrale vise une nouvelle configuration des lots. Cette fois, la somme demandée pour la contribution pour fins de parcs équivaut à 891 271,50 $, à laquelle la Ville accorde un crédit de 292 366,56 $, pour un total de 598 904,94 $. L’augmentation s’explique par l’augmentation de la valeur au rôle d’évaluation foncière.
 
Bien que la demanderesse allègue avoir droit à une exemption totale de la contribution pour fins de parcs, vu le paiement effectué en 2012, elle paie sous protêt la somme considérant l’urgence de commencer les travaux et d’obtenir son permis. Cette fois, l’opération cadastrale et le projet sont réalisés.
 
Position des parties
 
La demanderesse demande de déclarer qu’elle a droit à une exemption du paiement additionnel de 598 904,94 $ en vertu de l’article 4.2.2.4 du Règlement numéro 1273 et de l’article 117.6 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (RLRQ, c. A-19.1). Alternativement, elle demande la nullité de l’article 4.2.7. du Règlement. Dans les deux cas, elle demande le remboursement de la somme payée sous protêt.
 
La Ville soumet que son Règlement de lotissement est conforme à la Loi et que son interprétation est la bonne et qu’elle ne possède aucune discrétion pour réduire le montant requis. Elle demande le rejet de la demande.
 
Questions en litige
 
Le juge résume les questions en litige de la manière suivante :
1)    Comment calculer la contribution pour fins de parcs en vertu du Règlement numéro 1273 lors d’une deuxième demande de permis de lotissement après le paiement de la contribution pour un premier permis devenu nul;

2)    La validité du Règlement numéro 1273 et le droit du propriétaire de le contester; et

3)    Les conséquences si le propriétaire a raison sur l’interprétation ou la validité du Règlement numéro 1273.
 
Analyse

Dans un premier temps, le juge rappelle l’objectif du législateur en matière de contribution pour fins de parcs, et cite le résumé qu’en fait la Cour d’appel dans Location Imafa, s.e.c. c. Lévis (Ville de), 2005 QCCA 1022, au paragraphe 17.

Relativement au calcul de la contribution pour fins de parcs, le Tribunal entreprend de faire l’examen en deux étapes, puisque, selon lui, la nullité du premier permis de lotissement complique l’argumentaire. D’abord, il fait l’analyse en faisant abstraction de la nullité du premier permis, présumant que celui-ci est toujours valide. Ensuite, il considère l’effet de la nullité du premier permis sur le paiement de la contribution.

Selon le Tribunal, il est clair que l’intention derrière l’article 4.2.2.4 du Règlement numéro 1273 est d’exempter le propriétaire du paiement du plein montant de la contribution pour fins de parcs, tout en exigeant qu’il paie la différence entre le plein montant et les montants déjà versés, ce qui serait conforme à la Loi (article 117.3, par.3), qui permet aux municipalités de créer des exemptions, tout en exigeant que le propriétaire soit crédité pour tout paiement fait à l’occasion d’une opération cadastrale antérieure :

Le Tribunal fait alors la distinction entre les notions d’exemption et de crédit :
« [39] Les notions d’exemption et de crédit (ou de paiement de la différence, ce qui revient à un crédit) sont deux façons d’éviter la double imposition : l’exemption évite toute double imposition alors que le crédit évite la double imposition pour la valeur déjà imposée. Toutefois, les deux notions sont mutuellement exclusives : s’il y a exemption, il n’y a pas lieu de donner de crédit, et s’il y a crédit, c’est qu’il n’y a pas d’exemption. Donc, si les législateurs municipal et provincial mentionnent un crédit ou le paiement de la différence, il ne peut y avoir d’exemption. »
En d’autres termes, le Tribunal conclut, au paragraphe 44, que l’article 4.2.2.4. accorde seulement une exemption partielle lorsque le propriétaire paie une contribution pour fins de parcs : il sera exempté du paiement du plein montant de la contribution, puisqu’il recevra un crédit du montant payé antérieurement et il ne devra payer que la différence. Donc, même si le premier permis est valide et que l’opération cadastrale avait eu lieu, la demanderesse devrait tout de même payer la somme de 598 904,94 $ lors de la deuxième demande de permis et de la deuxième opération cadastrale. 

Le fait que le permis soit nul n’aide pas davantage la position de la demanderesse, puisque la deuxième demande doit être traitée comme une seule et première demande et le propriétaire doit payer la totalité de la somme. Dans ce cas, le Tribunal se questionne toutefois sur le traitement de la première somme versée, de 292 366,56 $ : la Ville doit-elle remettre cette somme au propriétaire à l’expiration du permis devenu nul ou peut-elle garder le montant et accorder un crédit lors d’une nouvelle demande visant les mêmes lots? Bien que la réponse soit théorique en l’espèce, la Ville ayant, dans les faits, appliqué un crédit, le Tribunal est d’avis que la Ville doit rembourser le premier paiement, sur demande du propriétaire. La question des intérêts encourus entre la date du paiement et du remboursement ou la date de l’application du crédit n’a pas été plaidée.

Quant à la question de la nullité de l’article 4.7 du Règlement numéro 1273, invoquée par la demanderesse, le Tribunal estime que cet article n’est pas pertinent au présent dossier et qu’il ne serait pas approprié de traiter de la question. 

Conclusion

Le Tribunal conclut que la somme de 598 904,94 $ payée sous protêt était due à la Ville et rejette la requête. 

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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