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lundi 14 mars 2016

Lapara c. Montréal (Ville de) – Objectifs et critères dans un Règlement sur les PIIA.

Par Me Vanessa Hergett 
Beauregard Avocats

Dans Lapara c. Montréal (Ville de), 2016 QCCS 680, la Cour supérieure annule un article d’un règlement d’urbanisme, sur la base que celui-ci ne respecte pas les exigences de l’article 145.16 de Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (L.R.Q., c. A-19.1), ci-après « LAU », édictant le contenu obligatoire d’un règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA). De plus dans cette affaire, la Cour supérieure émet un obiter intéressant sur la notion d’ « expropriation déguisée ».

Faits et mise en contexte
 
Les Demandeurs, Monsieur Lapara et Madame Gentile, acquièrent un terrain, situé en zone résidentielle et sur lequel est érigée une résidence familiale. Le lot a une superficie de 11 243 mètres carrés dont 75 % de la superficie est boisée.

Préalablement à l’acquisition du terrain, Monsieur Lapara a rencontré le conseiller en aménagement de l’arrondissement Ahunstic-Cartierville, afin de s’enquérir sur la possibilité de lotir le terrain pour créer 8 lots résidentiels. L’arrondissement l’informe que seuls 4 lots pourront être créés.

Le projet d’opération cadastrale visé par le présent litige comporte donc la création de 4 lots. Selon le Règlement d’urbanisme applicable, une opération cadastrale est assujettie à l’approbation du Conseil et s’inscrit dans le cadre de la procédure d’approbation d’un PIIA.

Ce projet est refusé par l’Arrondissement, suite à l’adoption, par le Conseil, d’une résolution en ce sens.

En conséquence, les Demandeurs demandent la nullité de cette résolution, ainsi que de l’article 392.3 du Règlement d’urbanisme de l’Arrondissement sur lequel le refus a été donné. De plus, les Demandeurs demandent l’approbation de leur projet et l’émission du permis d’opération cadastrale.
 
Prétention des parties

Les Demandeurs prétendent que :
-    L’article 392.3 du Règlement d’urbanisme ne rencontre pas les exigences de l’article 145.6 de la LAU, en ce que, sous le couvert du vocable « critères », cet article n’énonce véritablement que des « objectifs » applicables à la délivrance du permis d’opération cadastrale. Ce règlement omettrai d’inclure de véritables « critères », contrairement à ce que requiert la LAU;

-    75 % de leur terrain a erronément été identifié comme « boisé » et inclus comme « Écoterritoire » dans le Règlement d’urbanisme de l’Arrondissement, alors que le Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal n’en prévoit pas l’inclusion;

-    Subsidiairement, que l’application de l’article 392.3 du Règlement d’urbanisme a pour effet d’empêcher le morcellement de la partie boisée, constituant ainsi une expropriation déguisée.
La Ville prétend que :
-    L’article 392.3 du Règlement d’urbanisme est conforme à la LAU, est suffisamment précis et contient à la fois des « objectifs » et « critères »;

-    Le contenu du Règlement d’urbanisme n’est pas limité au contenu imposé par le Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal;

-    L’application de l’article 392.3 ne constitue pas une expropriation déguisée.
Analyse et décision

PIIA

Dans un premier temps, la Cour cite les articles 145.15 à 145.19 qui établissent les pouvoirs habilitants d’une municipalité en matière de PIIA. La Cour conclut qu’un règlement sur les PIIA doit obligatoirement prévoir des critères permettant d’évaluer si les objectifs définis par le règlement sont atteints.

En l’espèce, une lecture comparative du Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal et de l’article 392.3 du Règlement d’urbanisme de l’Arrondissement permet de constater que l’Arrondissement n’a fait que reprendre les objectifs établis par la Ville :
« [33] À titre d’exemple, le second critère énoncé à l’article 392.3 du Règlement prévoit que la conservation des bois, milieux humides et cours d’eau intérieurs doit être maximisée. Or rien n’y est mentionné pour permettre à un demandeur de savoir, dans le contexte d’une demande d’opération cadastrale, ce qui concrètement doit être fait pour atteindre cet objectif. Dans le même sens, rien n’est dit concernant les considérations devant être retenues par les décideurs.
[34] Le Règlement aurait pu prévoir des critères visant la conservation d’un certain pourcentage des arbres situés sur un terrain, l’aménagement de zones de protection où l’abattage des arbres serait prohibé, ou définir des critères de performance. Or ici, rien de cela n’est prévu.
[35] Il est vrai qu’un règlement concernant l’approbation de PIIA confère une certaine discrétion au conseil dans l’évaluation des projets qui lui sont présentés et que par définition, cet outil n’est pas normatif. Toutefois, les tribunaux rappellent que cette discrétion doit être encadrée et que la réglementation doit être assez précise pour permettre à un demandeur de connaître l’étendue des obligations qu’il doit rencontrer. Un tel règlement doit comprendre des critères suffisamment précis pour éviter que les pouvoirs conférés au conseil d’une municipalité n’ouvrent la porte à l’arbitraire. »
En conséquence, la Cour conclut que l’article 392.3 du Règlement d’urbanisme n’est pas conforme à la LAU et doit être déclaré nul.
 
Expropriation déguisée
 
Même si la Cour conclut à la nullité de l’article 392.3 du Règlement d’urbanisme, elle analyse tout de même l’argument soulevé par les Demandeurs relatif à une « expropriation déguisée ».

Selon le Tribunal, il est clair que la Ville n’entend pas permettre le développement résidentiel de la partie boisée du terrain des Demandeurs, même si situé en zone résidentielle. Il ressort également que la Ville n’a pas les ressources financières pour acquérir cette partie boisée.
Le Tribunal ajoute que :
« [63] Dans les faits, la Ville pourrait protéger le boisé en modifiant le règlement de zonage pour identifier la partie boisée de l’immeuble comme « parc ». Or cela entraînerait l’obligation pour elle d’Acquérir cette parie de l’immeuble, soit de gré à gré ou par expropriation, en versant sa juste valeur aux demandeurs. Elle le reconnaît tout en admettant qu’elle n’a pas le ressources financières pour ce faire »
De l’avis du Tribunal, clairement, les autorités ont choisi de stériliser l’utilisation du terrain dans le but de conserver le boisé, sans pour autant indemniser les Demandeurs. Pour ces motifs, le Tribunal aurait conclu à une expropriation déguisée.
 
Conclusion

Le Tribunal annule l’article 392.3 du Règlement d’urbanisme et ordonne au Conseil d’arrondissement d’approuver la demande d’opération cadastrale dans un délai de 20 jours et d’émettre aux Demandeurs, sur paiement de la contribution pour fins de pars, le permis d’opération cadastrale, dans les 30 jours.
 
Le texte intégral de la décision est disponible ici.


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