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mercredi 8 juin 2016

AIRBNB : est-ce qu’un locateur peut obtenir la résiliation du bail?

Rachel Rioux-Risi
Avocate
Dans la décision 9177-2541 Québec Inc. c. Li, 2016 QCRDL 8129, la Régie du Logement se pose la question suivante : est-ce qu’un locateur peut obtenir la résiliation du bail qu’il a avec un Locataire faisant de la sous-location par l’entremise d’AIRBNB?

9177-2541 Québec Inc. (ci-après la Locatrice) signe un bail avec Li (ci-après le Locataire) pour un logement et une place de stationnement, dans un immeuble neuf,  pour un loyer mensuel de 1 770 $. Le 15 juin 2015, la Locatrice transmet un avis d’augmentation pour que loyer soit désormais de 2 770 $.

Cette augmentation de 1 000 $ fait suite à la découverte des sous-locations du logement par le Locataire pour un montant de 840 $ par semaine et ce, par l’entremise du site AIRBNB. La Locatrice considère que le Locataire peut se permettre une telle augmentation considérant qu’il perçoit 3 600 $ par mois.  

Le 31 juillet 2015, le Locataire transmet une lettre dans laquelle il refuse l’augmentation de loyer. Elle répond, par voie de lettre, que l’avis de refus n’a pas été reçu dans les délais impartis de 30 jours. L’augmentation de 1 000 $ est ainsi applicable et le bail a été renouvelé pour une période de 12 mois. Finalement, suivant l’annexe F du bail, considérant que l’immeuble a moins de 5 ans, le loyer peut être augmenté de 1 000 $, car celui-ci n’est pas fixe et ne peut l’être par un Tribunal. Selon cette même annexe, si l’augmentation est refusée, le Bail est résilié. 

Le 26 octobre 2015, considérant que le Locataire continue d’occuper les lieux, la Locatrice dépose une demande d’expulsion du Locataire et ce, en vertu de l’article 1889 du Code civil du Québec (ci-après le CcQ).

Augmentation de 1 000 $

Est-ce que la Locatrice avait le droit d’augmenter le loyer dans cette proportion (1 000 $)? L’article 1955 du CcQ prévoit qu’un locateur et un locataire d’un logement situé dans un immeuble de moins de 5 ans ne peuvent faire fixer un loyer par un tribunal. La Régie du Logement rappelle que ceci a pour but d’assurer un développement sain du marché des logements locatifs et d’encourager la construction de nouveaux logements. En effet, le loyer, pendant cette période de 5 ans, peut s’ajuster par rapport au marché et ainsi, être juste et raisonnable. 

Cependant, la Régie du Logement tranche en faveur du Locataire :
[46] L’augmentation délibérément substantielle et unique à l’endroit du locataire doit être déclarée déraisonnable pour deux motifs.
[47] D’une part, elle a pour conséquence de détourner l’objectif de la loi. En effet, si les locateurs augmentent les loyers en proportion de ceux pratiqués sur le marché du « locatif non résidentiel » (ex. : airbnb), c’est le marché locatif régulier qui s’arrimera à celui du non résidentiel et cela, à la hausse. Il en résultera une hausse des loyers au détriment des locataires résidentiels de long terme.
[48] D’autre part, cette augmentation ne poursuit, de l’aveu même de la locatrice, qu’une fonction punitive. Elle constitue une sorte de pénalité imposée par la locatrice sans préavis ni discussion.
    (Nous soulignons)
Obligations du Locataire qui sous-loue

La Régie du Logement poursuit sa réflexion en se questionnant sur les obligations de la personne qui sous-loue son logement sur AIRBNB et l’application d’ordre public du régime du louage résidentiel. Elle rappelle que :
[56]    Lorsqu’un locataire pratique, sciemment et dans l’unique perspective de faire des profits, la sous-location, comme le permettent les sites spécialisés auxquels le locataire a eu recours, elle vise la même perspective que le locateur, mais sans se soumettre aux mêmes obligations que celui-ci, incluant les exemptions fiscales auxquelles il peut se soustraire ou les exigences d’assurances.
[57]    L’ordre public de protection du régime du louage résidentiel ne protège donc plus une partie vulnérable, mais une partie qui détourne cette protection et en abuse pour faire un profit personnel et parfois, très substantiel.
[58]    Le régime du louage résidentiel protège le droit au maintien dans les lieux du locataire et non ses visées financières du locataire, ni même ses difficultés financières qu’il tenterait de pallier via l’offre locative du locateur. Lorsqu’un locataire accepte de signer un bail comportant un loyer déterminé, il est présumé être apte à assumer ce paiement.
[59]    Si donc le Tribunal permettait le recours facile et systématique à cette pratique par les locataires, il y aurait débalancement de l’économie contractuelle, telle qu’entendue à l’origine par le législateur pour baliser les droits et obligations de chaque partie. Il y aurait également tentation chez les locateurs de se détourner de la voie locative résidentielle et opter pour un mode de location plus lucratif, mais exempté du contrôle voulu par le législateur.
[60]    Par ailleurs, le signal qu’envoient ces sous-locations très lucratives aux locateurs est que la valeur locative du logement ne représente pas celle du marché locatif, de sorte que son arrimage sera toujours à la hausse.
[61]    Certes, il s’agit là d’un effet pernicieux qui, cristallisé par la présente cause, n’est pas souhaitable
    (Nous soulignons)
Le droit du locataire de sous-louer son logement doit donc être encadré et ce, même si la sous-location passe par l’utilisation d’un site, comme AIRBNB. C’est ainsi que les articles 1870 et 1871 du CcQ, notamment, sont applicables. Par conséquent, la Locatrice avait le droit d’être mise au courant de ces sous-locations.
[65]    Cette information s’avère essentielle à l’économie contractuelle ainsi qu’à l’exercice des droits du locateur puisque la multiplication et la fréquence des sous-locations sont porteuses de risques quant à l’intégrité physique de son immeuble et l’utilisation prudente et diligente par les sous-locataires. Également, l’acceptation de ces sous-locations hors du contrôle du locateur peut être invoquée par les assureurs pour modifier ou refuser d’assurer le locateur. Enfin, la conformité de ces sous-locations à certains règlements municipaux pourrait placer le locateur dans une situation d’infraction, mais sur laquelle il n’aurait pas eu de prise.
    (Nous soulignons)
La Régie du Logement souligne au passage que le droit français en matière de sous-location prévoit que le prix de la sous-location ne peut être supérieur au prix du loyer.

Résiliation du bail

N’oublions pas que dans le cas en l’espèce, la Locatrice a demandé à ce que le bail soit résilié, considérant que le refus est inapplicable, car tardif et considérant les dispositions de l’annexe F du bail, ci-haut décrites.

La Régie du Logement rappelle qu’un refus tardif du Locataire a pour conséquence de rendre applicable l’augmentation. Cela fait en sorte que le lien de droit est ainsi maintenu entre les parties. Par conséquent, il n’est pas possible de demander la résiliation du bail en vertu de l’article 1889 du CcQ. Or, comme le souligne la Régie, l’augmentation est déraisonnable et « le Tribunal estime que les parties devront s’accorder sur un montant raisonnable et à défaut, le Tribunal accorde à la locatrice un délai additionnel pour présenter un nouvel avis d’augmentation au locataire » (Nous soulignons).
Le bail ne peut donc être résilié pour ce motif. Peut-il l’être au motif que le Locataire n’a pas respecté ses obligations d’informer la Locatrice en vertu des articles 1870 et 1871 du CcQ?
[80]    Ce défaut est une violation de son obligation prévue à l’article 1870 du Code civil du Québec et suivants et il illustre, en outre, une mauvaise foi patente de la part du locataire qui, non content de détourner la destination du logement à des fins exclusivement lucratives, lui réclame une diminution de loyer pour un logement qu’il n’habite pas et pour lequel il oblige la locatrice à modifier certaines de ses règles afin de faciliter son propre commerce de sous-locations.
[81]    Cependant, là encore, le Tribunal n’a pas été saisi de ces moyens de droit pour fonder une telle conclusion et il n’est pas certain qu’en l’état actuel du droit positif, ce défaut d’obtenir l’accord du locateur fonderait la résiliation du bail pour ce seul motif.
    (Nous soulignons)
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

2 commentaires:

  1. Bonjour, je trouve que le titre est intéressant, mais désinforme le lecteur car la question juridique était celle-ci: ''considérant que le Locataire continue d’occuper les lieux, (malgré un refus d'augmentation de loyer en vertu de 1955 C.c.Q.) et...en vertu de l’article 1889 du Code civil du Québec... le bail peut-il être résilié?''. Même si l'augmentation ''abusive'' est dû aux faits que le locataire louait via AIRbnb. Le locateur tentait d'aller chercher sa part du gâteau, pour le meilleur ou pour le pire.

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  2. Bonjour Mélanie, Votre commentaire est constructif. Considérant la question juridique, il est vrai que le titre peut porter à confusion. Étant l'auteur de ce résumé, par ce titre, je voulais attirer les lecteurs vers le blogue.

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