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mercredi 22 juin 2016

Une hypothèque légale du domaine de la construction radiée pour sa valeur excessive et abusive

Par Alessandra Ionata
Avocate

Dans la décision Bochi c. 9115-7289 Québec inc., 2016 QCCS 2459, la Cour supérieure se prononce sur une demande en radiation d’inscription d’une hypothèque légale du domaine de la construction. Elle se penche également  sur une demande reconventionnelle de 160 947,14 $, représentant la valeur du solde d’un contrat forfaitaire initial intervenu entre les parties et la valeur des extras réclamés.


Faits

En juin 2014, les demandeurs concluent un contrat avec la défenderesse pour l’exécution de certains travaux de rénovation de leur résidence, tels que prévus aux plans et devis d’architecte. Les parties conviennent d’un contrat forfaitaire de 75 000,00 $.

À titre d’acompte, la somme de 40 000,00 $, en devise américaine, est remise à la défenderesse.

Au cours des travaux, les demandeurs modifient les plans de rénovation et certains extras sont exécutés par la défenderesse. Bien que les parties n’aient jamais discuté ou convenu d’un prix pour la majorité des extras, il est sous-entendu que la défenderesse et les demandeurs conviendraient d’un coût pour lesdits extras.

Le 23 octobre 2014, la défenderesse requiert des demandeurs le paiement de la somme de 51 400,00 $, pour le paiement d’extras. Notons qu’à cette date, la somme de 68 359,00 $ a déjà été versée par les demandeurs à la défenderesse.

Le demandeur Bochi rencontre le représentant de la défenderesse et offre de lui payer la somme de 28 500,00 $ en deux versements, mais refuse de payer la balance de la nouvelle facture de la défenderesse. Devant cette mésentente, les demandeurs résilient le contrat intervenu avec la défenderesse.

Le 15 décembre 2014, la défenderesse inscrit un avis d’hypothèque légale de la construction de 229 306,14 $, dont 199 440,00 $ représente la valeur des matériaux et de main-d’œuvre impayés.

Analyse

Les extras

Selon l’expert des demandeurs, les extras réclamés par la défenderesse faisaient partie du contrat initial forfaitaire de 75 000,00$ conclu entre les parties. Toutefois, la preuve a établi que les travaux additionnels prévus à la facture de la défenderesse ne faisaient pas partie de ce contrat. En effet, les extras n’étaient ni prévisibles au moment de la conclusion du contrat forfaire, ni prévus aux plans de l’architecte.

Dans les circonstances, le fardeau de prouver la valeur des extras au montant de 77 800,00 $ incombait à la défenderesse. Selon le Tribunal, cette preuve a effectivement été établie sur une balance de probabilités :
[43]    Defendant filed the invoices for the materials purchased at Plaintiffs' request. Defendant corrected the claim for the cost of the paint in the amount of $2,049.79 plus taxes.

[44]    Mr. White agreed that the amount charged by Defendant for the extras were reasonable and, in some cases, inexpensive. However, he confirmed that there are several deficiencies in the work that will need to be corrected by Defendant.

[45]    The cost for correcting these deficiencies, according to by Mr. White, is $26,301. This expertise is not contested and, therefore, Plaintiffs’ claim in the amount of $26,301 is granted.

[46]    Plaintiffs additional claim in the amount of $4,262.83 for plumbing work required further to a leak in the bathroom pipes is refused. It was clearly established at trial that Defendant was not responsible for the plumbing work in question but rather Plaintiffs had hired a sub-contractor to do this work.

[47]    Defendant’s total claim for the additional work is therefore reduced to $51,499, plus applicable taxes.

                                    (Nous soulignons)
Radiation de l’hypothèque légale du domaine de la construction

L’avis d’hypothèque légale du domaine de la construction de la demanderesse a été inscrit dans les 30 jours suivant la fin des travaux, conformément à l’article 2727 C.c.Q. Rappelons que la valeur de ladite hypothèque était de 229 306,14 $.

Le Tribunal qualifie la valeur de l’hypothèque légale du domaine de la construction d’excessive et d’abusive. En effet, elle représente presque quatre fois la valeur réelle de la réclamation de la défenderesse. Pour ces motifs, le Tribunal ordonne la radiation de l’hypothèque légale du domaine de la construction.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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