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jeudi 14 juillet 2016

L'action estimatoire en matière de vice caché : précisions quant à l'évaluation du juste prix


Par Sophie Lecomte
Avocate

Dans l’arrêt Dupuy c. Leblanc, 2016 QCCA 1141, la Cour d’appel s’interroge sur le prix de vente à prendre en considération pour établir la diminution appropriée lorsque la demande en justice pour vice caché, fondée sur la garantie de qualité, est intentée par un sous-acquéreur contre le vendeur initial de l’immeuble. En effet, est-ce le prix obtenu par le vendeur initial, le prix payé par le sous-acquéreur à son propre vendeur, ou l’un et l’autre de ces prix de vente successifs qui devrait être pris en compte ?

Dans cet appel, l’existence du vice caché n’est pas remise en question, soit la présence de pyrite, mais il s’agit de se prononcer sur l’estimation du préjudice dans le cas où on actionne en garantie le vendeur initial de l’immeuble.

Ainsi, la Cour se penche tout d’abord sur la question de la prescription du recours avant de se prononcer sur la question estimatoire des montants à octroyer au titre de la condamnation et des frais d’expert.

Contexte

En 1979, l’appelant (le « vendeur initial ») a vendu à 95680 Canada Limitée trois (3) immeubles à logements multiples, au prix de 850 000 $.

En 1982, 95680 Canada Limitée a revendu les immeubles à l’intimé (le « sous-acquéreur ») pour la somme de 1 050 00 $.

L’année suivante, le sous-acquéreur a vendu l’un des immeubles au prix de 410 000 $ pour ne conserver que les deux (2) autres.

Il est acquis que 95680 Canada Limitée n’est pas un vendeur professionnel et ne connaissait pas l’existence du vice. De plus, sa bonne foi n’est pas remise en cause.

En octobre 2006, le sous-acquéreur a consulté des entrepreneurs en construction suite à la présence de fissures sur les murs des fondations des deux immeubles et à une plainte d’une locataire au motif que son plancher se soulevait par endroits. Suite à leurs recommandations, il a ensuite mandaté une firme spécialisée dont le rapport, remis le 2 novembre 2006, a révélé la présence de pyrite sous les dalles de béton.

Le 26 octobre 2009, le sous-acquéreur a intenté un recours pour cause de vice caché contre le vendeur initial.

Dans un jugement rendu le 2 juillet 2014, la Cour supérieure a accueilli en partie la demande du sous-acquéreur en diminution du prix de vente des deux immeubles pour cause de vice caché, en condamnant le vendeur initial à lui verser la somme de 235 000 $, plus les frais d’experts.

Le vendeur initial a interjeté appel de cette décision.

Décision et analyse

Prescription

La Cour d’appel tranche tout d’abord la question de la prescription. Elle rappelle ainsi qu’il s’agit d’une question mixte de fait et de droit, qui emporte sa déférence. Par principe, la Cour énonce que, même s’il n’est pas nécessaire de connaître l’étendue des dommages subis pour intenter un recours pour vice caché, il faut tout le moins que la cause des défauts observés soit identifiée.

En l’espèce, la Cour retient donc la date du 2 novembre 2006, soit celle du rapport d’analyse de sol, comme point de départ de la prescription. En effet, c’est à ce moment que le sous-acquéreur a disposé des informations suffisantes pour intenter un recours contre les vendeurs successifs des immeubles et non lorsqu’il a découvert la présence de fissures dans les murs de fondation ou a reçu la plainte de la locataire, vu notamment l’âge avancé des immeubles.

Montant de la condamnation

Après avoir écarté le volet du pourvoi portant sur la prescription, la Cour d’appel se penche sur la question du montant de la condamnation. La Cour rappelle que le choix du recours pour vice caché fondée sur la garantie de qualité appartient au créancier de l’obligation. Il pourra choisir d’intenter soit une action rédhibitoire (la résolution de la vente avec restitution du prix et des frais), soit une action estimatoire ou quantis minoris (la diminution du prix).

En l’espèce, l’action estimatoire a été choisie. La Cour énonce ensuite que les moyens soulevés par l’appelant – vendeur initial - concernant la diminution du prix de vente sont pour l’essentiel des questions de fait et d’appréciation de la preuve. La norme de déférence citée par la Cour est celle de l’arrêt de principe Housen c. Nikolaisen, [2002] 2 R.C.S. 235.

En l’espèce, la Cour d’appel rend une décision de principe quant à la question du prix de vente à prendre en considération pour établir la diminution appropriée lorsque la demande en justice pour vice caché, fondée sur la garantie de qualité, est intentée par un sous-acquéreur contre le vendeur initial. La Cour déclare :  

[55] Le principe veut que, tel que mentionné précédemment, le propriétaire dont le bien est affecté d’un vice caché puisse s’adresser à l’un ou l’autre des vendeurs antérieurs du bien pour être indemnisé du déficit d’usage dans la mesure où ce vice existait alors qu’ils en étaient propriétaires, mais l’indemnité accordée ne pourra constituer un enrichissement.

[56] Dans ce contexte, si la demande en diminution de prix est intentée, comme en l’espèce, par le sous-acquéreur contre le vendeur initial, le prix de la vente antérieure sera nécessairement pris en compte aux fins de déterminer si le coût des réparations, une fois prises en compte la dépréciation du bien et la plusvalue apportée par les travaux de réparation, s’il en est, emporte un enrichissement ou, dit autrement, si le montant correspondant à la diminution du prix de vente est raisonnable, compte tenu du prix reçu par le vendeur poursuivi. Si oui, le tribunal doit établir ce qu’un acheteur aurait payé s’il avait connu le vice et ce que son vendeur aurait accepté. En somme, le sousacquéreur qui opte pour conserver l’immeuble affecté d’un vice caché sait qu’il aurait payé un prix moindre pour son acquisition, mais le montant de la réduction doit, par ailleurs, être raisonnable pour le vendeur initial.

(Nous soulignons)

En pratique, l’évaluation du déficit d’usage est compliquée en matière immobilière lorsque le vice affectant l’immeuble n’est découvert que plusieurs années après la vente. En effet, la distorsion entre le prix reçu par le vendeur initial et la valeur actuelle de l’immeuble et le coût des réparations nécessaires est alors importante. La Cour avance ici concept de : « dollars courants » vs. « dollars constants ». La Cour énonce qu’il revient aux juges du procès d’effectuer l’exercice de pondération suivant, dans la détermination de l’indemnisation :

[61] L’exercice de pondération qui tient compte de la dépréciation du bien (son âge et son état), de la plus-value apportée par les travaux réalisés ou les matériaux utilisés, s’il s’en trouve, en relation avec le prix payé pour son acquisition est un meilleur outil d’analyse lorsqu’il s’agit d’établir, dans le contexte d’une action en diminution de prix, le montant de l’indemnisation pour le déficit d’usage. Cette méthode préconisée par les tribunaux permet d’éviter l’enrichissement du propriétaire du bien et d’établir, du même coup, le prix qu’aurait accepté de payer l’acheteur pour le bien, s’il avait connu le vice au moment de la vente, et qu’aurait accepté le vendeur. Le caractère raisonnable de l’indemnité ainsi établie est davantage garant d’une juste compensation.

En l’espèce, la Cour d’appel a estimé que le montant accordé par le juge de première instance est raisonnable et n’emporte pas l’enrichissement du « sous-acquéreur » et ce, même si le ratio du montant de l’indemnité par rapport au prix reçu par le vendeur initial est plus élevé.

Commentaires

La Cour d’appel nous enseigne que la tâche d’évaluer la réduction appropriée du prix de vente s’avère toujours délicate, non seulement lorsque les vices sont importants, mais aussi lorsque le vice n’est découvert que plusieurs décennies après la vente.

Le texte de la décision intégrale se trouve ici.

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