14 Juil 2016

L’action estimatoire en matière de vice caché : précisions quant à l’évaluation du juste prix


Par Sophie
Lecomte
Avocate

Dans l’arrêt
Dupuy c. Leblanc, 2016 QCCA 1141, la Cour d’appel s’interroge sur le prix de
vente à prendre en considération pour établir la diminution appropriée lorsque
la demande en justice pour vice caché, fondée sur la garantie de qualité, est
intentée par un sous-acquéreur contre le vendeur initial de l’immeuble. En
effet, est-ce le prix obtenu par le vendeur initial, le prix payé par le
sous-acquéreur à son propre vendeur, ou l’un et l’autre de ces prix de vente
successifs qui devrait être pris en compte ?

Dans cet
appel, l’existence du vice caché n’est pas remise en question, soit la présence
de pyrite, mais il s’agit de se prononcer sur l’estimation du préjudice dans le
cas où on actionne en garantie le vendeur initial de l’immeuble.

Ainsi, la
Cour se penche tout d’abord sur la question de la prescription du recours avant
de se prononcer sur la question estimatoire des montants à octroyer au titre de
la condamnation et des frais d’expert.

Contexte

En 1979,
l’appelant (le « vendeur initial »)
a vendu à 95680 Canada Limitée trois (3) immeubles à logements multiples, au
prix de 850 000 $.

En 1982,
95680 Canada Limitée a revendu les immeubles à l’intimé (le « sous-acquéreur ») pour la somme de 1
050 00 $.

L’année
suivante, le sous-acquéreur a vendu l’un des immeubles au prix de 410 000 $
pour ne conserver que les deux (2) autres.

Il est
acquis que 95680 Canada Limitée n’est pas un vendeur professionnel et ne
connaissait pas l’existence du vice. De plus, sa bonne foi n’est pas remise en
cause.

En octobre
2006, le sous-acquéreur a consulté des entrepreneurs en construction suite à la
présence de fissures sur les murs des fondations des deux immeubles et à une
plainte d’une locataire au motif que son plancher se soulevait par endroits. Suite
à leurs recommandations, il a ensuite mandaté une firme spécialisée dont le
rapport, remis le 2 novembre 2006, a révélé la présence de pyrite sous les
dalles de béton.

Le 26
octobre 2009, le sous-acquéreur a intenté un recours pour cause de vice caché
contre le vendeur initial.

Dans un jugement
rendu le 2 juillet 2014, la Cour supérieure a accueilli en partie la demande du
sous-acquéreur en diminution du prix de vente des deux immeubles pour cause de
vice caché, en condamnant le vendeur initial à lui verser la somme de 235 000
$, plus les frais d’experts.

Le vendeur
initial a interjeté appel de cette décision.

Décision et analyse

Prescription

La Cour d’appel
tranche tout d’abord la question de la prescription. Elle rappelle ainsi qu’il
s’agit d’une question mixte de fait et de droit, qui emporte sa déférence. Par principe,
la Cour énonce que, même s’il n’est pas nécessaire de connaître l’étendue des
dommages subis pour intenter un recours pour vice caché, il faut tout le moins
que la cause des défauts observés soit identifiée.

En
l’espèce, la Cour retient donc la date du 2 novembre 2006, soit celle du
rapport d’analyse de sol, comme point de départ de la prescription. En effet, c’est
à ce moment que le sous-acquéreur a disposé des informations suffisantes pour
intenter un recours contre les vendeurs successifs des immeubles et non
lorsqu’il a découvert la présence de fissures dans les murs de fondation ou a reçu
la plainte de la locataire, vu notamment l’âge avancé des immeubles.

Montant de la condamnation

Après
avoir écarté le volet du pourvoi portant sur la prescription, la Cour d’appel
se penche sur la question du montant de la condamnation. La Cour rappelle
que le choix du recours pour vice caché fondée sur la garantie de qualité appartient
au créancier de l’obligation. Il pourra choisir d’intenter soit une action
rédhibitoire (la résolution de la vente avec restitution du prix et des frais),
soit une action estimatoire ou quantis
minoris
(la diminution du prix).

En
l’espèce, l’action estimatoire a été choisie. La Cour énonce ensuite que les
moyens soulevés par l’appelant – vendeur initial – concernant la diminution du
prix de vente sont pour l’essentiel des questions de fait et d’appréciation de
la preuve. La norme de déférence citée par la Cour est celle de l’arrêt de
principe Housen c. Nikolaisen, [2002] 2 R.C.S. 235.

En
l’espèce, la Cour d’appel rend une décision de principe quant à la question du prix
de vente à prendre en considération pour établir la diminution appropriée
lorsque la demande en justice pour vice caché, fondée sur la garantie de
qualité, est intentée par un sous-acquéreur contre le vendeur initial. La Cour
déclare :  

[55] Le principe veut que, tel que mentionné précédemment, le propriétaire dont le bien est
affecté d’un vice caché puisse s’adresser à l’un ou l’autre des vendeurs
antérieurs du bien pour être indemnisé
du déficit d’usage dans la mesure où
ce vice existait alors qu’ils en étaient propriétaires, mais l’indemnité
accordée ne pourra constituer un enrichissement.

[56] Dans ce contexte, si
la demande en diminution de prix est intentée
, comme en l’espèce, par le
sous-acquéreur contre le vendeur initial, le prix de la vente antérieure
sera nécessairement pris en compte
aux fins de déterminer si le coût des
réparations, une fois prises en compte la dépréciation du bien et la plus‑value apportée par les
travaux de réparation, s’il en est, emporte un enrichissement ou, dit
autrement, si le montant correspondant à la diminution du prix de vente est
raisonnable, compte tenu du prix reçu par le vendeur poursuivi. Si oui, le
tribunal doit établir ce qu’un acheteur aurait payé s’il avait connu le vice et
ce que son vendeur aurait accepté. En somme, le sousacquéreur qui opte pour
conserver l’immeuble affecté d’un vice caché sait qu’il aurait payé un prix
moindre pour son acquisition, mais le montant de la réduction doit, par
ailleurs, être raisonnable pour le vendeur initial
.

(Nous soulignons)

En
pratique, l’évaluation du déficit d’usage est compliquée en matière immobilière
lorsque le vice affectant l’immeuble n’est découvert que plusieurs années après
la vente. En effet, la distorsion entre le prix reçu par le vendeur initial et
la valeur actuelle de l’immeuble et le coût des réparations nécessaires est alors
importante. La Cour avance ici concept de : « dollars courants » vs. « dollars
constants ». La Cour énonce qu’il
revient aux juges du procès d’effectuer l’exercice
de pondération suivant, dans la détermination de l’indemnisation :

[61] L’exercice de
pondération qui tient compte de la dépréciation du bien (son âge et son état),
de la plus-value apportée par les travaux réalisés ou les matériaux utilisés,
s’il s’en trouve, en relation avec le prix payé pour son acquisition est un
meilleur outil d’analyse lorsqu’il s’agit d’établir, dans le contexte d’une
action en diminution de prix, le montant de l’indemnisation pour le déficit
d’usage. Cette méthode préconisée par les tribunaux permet d’éviter
l’enrichissement du propriétaire du bien et d’établir, du même coup, le prix
qu’aurait accepté de payer l’acheteur pour le bien, s’il avait connu le vice au
moment de la vente, et qu’aurait accepté le vendeur. Le caractère raisonnable
de l’indemnité ainsi établie est davantage garant d’une juste compensation.

En l’espèce, la Cour
d’appel a estimé que le montant accordé par le juge de première instance est
raisonnable et n’emporte pas l’enrichissement du « sous-acquéreur » et ce, même
si le ratio du montant de l’indemnité par rapport au prix reçu par le vendeur
initial est plus élevé.

Commentaires

La Cour d’appel nous
enseigne que la tâche d’évaluer la réduction appropriée du prix de vente
s’avère toujours délicate, non seulement lorsque les vices sont importants, mais
aussi lorsque le vice n’est découvert que plusieurs décennies après la vente.

Le texte de la décision
intégrale se trouve ici.

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