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mardi 30 août 2016

Naissance d’un droit superficiaire lorsqu’une partie connaissait l’empiétement et y a acquiescé


Par Sophie Lecomte
Avocate

Dans la décision 9209-1537 Québec inc. (Habitations du Sud-Ouest) v. Lombardo, 2015 QCCS 4266, la Cour supérieure se prononce sur la question de la naissance d’un droit superficiaire, lorsqu’une partie connaissait l’empiétement et y a acquiescé, en vertu de l’article 1111 du Code civil du Québec (ci-après, « C.c.Q. »).
Faits

La demanderesse est une personne morale qui, dans le cadre normal de ses affaires, œuvre dans le domaine de la construction résidentielle. 

Elle a débuté la construction d’unités de condominiums sur deux terrains adjacents à celui du défendeur. 

Lors de la construction des fondations des condominiums, une erreur a été commise par le sous-traitant de la demanderesse et il y a eu un empiétement sur le terrain du défendeur. La demanderesse a alors fait cesser les travaux. 

Les parties ont visualisé l’empiétement et, plutôt que de procéder à la démolition, laquelle était une suggestion de la demanderesse, une entente verbale serait intervenue entre cette dernière et le défendeur. 

Selon des témoins, le défendeur se serait engagé à signer devant un notaire une servitude de passage sur son terrain, afin que les futurs propriétaires des unités de condominiums puissent avoir accès au parking arrière du bâtiment avec leurs véhicules. En contrepartie, à ses frais, la demanderesse se serait engagée à : (1) installer un drain français partant du garage jusqu’à l’avant du terrain du défendeur ; (2) remettre en état son terrain arrière ; et (3) faire couper l’érable qui se trouvait à l’arrière de son terrain. 

La demanderesse et le défendeur ont mandaté un notaire pour la rédaction de la future servitude. Le notaire s’est rendu plusieurs fois sur les lieux afin de rédiger une servitude qui convienne aux parties. Les sous-traitants de la demanderesse, sous sa supervision et les directives du défendeur, ont procédé aux travaux sur le terrain du défendeur. Nonobstant l’entente verbale et la réalisation des travaux par la demanderesse, le défendeur refuse de signer l’acte de servitude. 

Dans sa demande reconventionnelle, le défendeur nie l’entente verbale intervenue avec la demanderesse, ainsi que l mandat du notaire et les travaux qui auraient été faits sur son terrain. Il demande à la demanderesse de remédier immédiatement à l’empiétement, en invoquant sa mauvaise foi. Il réclame également une somme 94 057,43 $ à titre de dommage-intérêt. 

Subsidiairement, si la mauvaise foi de la demanderesse n’était pas retenue par le tribunal, le défendeur demande à ce qu’elle lui paie le prix de l’empiétement, établi par un évaluateur professionnel.

Décision et analyse

La Cour se prononce sur deux questions : 

[6] There are essentially two questions to be resolved in this case: (i) the regularization of the encroachment; and (ii) the state of Mr. Lombardo’s garden.
[7] These raise a series of issues that the Court proposes to examine as follows: a) Is Mr. Lombardo to be ordered to sign a deed that regularizes the encroachment and provides him with a right of passage to access his backyard? b) If so, what are the terms and conditions of such a deed? c) What, if any, damages can be claimed by Habitations for Mr. Lombardo’s refusal to sign such a deed? d) Did Habitations respect its obligation to restore Mr. Lombardo’s garden? e) If not, what are the damages that Mr. Lombardo has suffered?
(Nous emphases)

En matière d’empiètement, la Cour rappelle que : 

[80] The matter of the encroachment raises two legal issues: a) are the recourses foreseen in Article 992 of the Civil Code of Quebec applicable in the current circumstances? b) did Mr. Lombardo renounce to his right of accession in respect to the foundation footing constructed on his property, such that Habitations benefits from a right of superficies?
 [88] The jurisprudence and the doctrine are constant that the demolition of an encroachment is not justifiable when it is minor and it was built because of a good faith error. Good faith is presumed unless there is evidence to the contrary.
[89] That being said, the recourses foreseen at Article 992 C.C.Q. cannot be exercised when the victim has consented, even tacitly, to the construction of the encroachment done by the neighbour. Such a consent creates a right of superficies that profits the owner who built it.
(Nous soulignons)

Un empiétement non contesté par les parties et acquiescé par le défendeur 

Il peut arriver qu’une personne érige de bonne foi une construction sur une parcelle de terrain qui appartient à son voisin. Dans pareil cas, le voisin peut demander à la personne qui a empiété de lui acheter la parcelle de terrain sur laquelle il a érigé sa construction. Si la construction est temporaire, il peut lui demander de lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de cette parcelle. 

Ainsi, l’article 992 C.c.Q. dispose : 

992. Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l'usage de cette parcelle.
Si l'empiétement est considérable, cause un préjudice sérieux ou est fait de mauvaise foi, le propriétaire du fonds qui le subit peut contraindre le constructeur soit à acquérir son immeuble et à lui en payer la valeur, soit à enlever les constructions et à remettre les lieux en l'état.
(Nous soulignons)

En l’espèce, le défendeur cherche à prouver le préjudice qu’il a subi. En effet, si l’empiétement sur son terrain est considérable, lui cause un préjudice sérieux ou a été fait de mauvaise foi, il peut s’adresser aux tribunaux pour contraindre la personne qui a empiété sur son terrain soit à acquérir le terrain et à lui en payer la valeur. 

Pourtant, la Cour conclut que l’article 992 C.c.Q. n’est pas applicable en l’espèce, car le défendeur a consenti à l'empiétement. 

Ainsi, le consentement du défendeur est créateur d'un droit de propriété superficiaire en faveur de la demanderesse. En contrepartie, la demanderesse a effectué ou fait effectuer de gros travaux sur le terrain du défendeur, qu’elle avance comme étant équivalents à une juste indemnisation.

L’impossible application de l’article 992 C.c.Q. et naissance d’un droit de propriété superficiaire pour la demanderesse en vertu de l’article 1111 C.c.Q.

En l’espèce, lors de la construction des unités de condominiums, il y a eu un empiétement illicite sur le terrain du défendeur. La demanderesse et le défendeur ont alors visualisé l’empiétement et plutôt que de choisir la démolition, une entente verbale est intervenue entre eux en la présence de témoins oculaires. L’autorisation du défendeur a ainsi été donnée pour l’empiétement. 

Dès lors, la demanderesse soutient que le défendeur ne peut plus invoquer l’article 992 C.c.Q., car il connaissait l’empiétement et y a acquiescé. L’autorisation constitue ce que les auteurs appellent une renonciation au droit d'accession, qui forme une convention et qui doit être respectée et recevoir son exécution. 

La Cour dispose que les articles 1110 et 1111 C.c.Q. sont applicables :

1110. La propriété superficiaire résulte de la division de l’objet du droit de propriété portant sur un immeuble, de la cession du droit d’accession ou de la renonciation au bénéfice de l’accession.
1111. Le droit du propriétaire superficiaire à l’usage du tréfonds est réglé par la convention. À défaut, le tréfonds est grevé des servitudes nécessaires à l’exercice de ce droit; elles s’éteignent lorsqu’il prend fin.
Ainsi, la Cour énonce que : 

[90] What is therefore required to be determined in this case is the following: did Mr. Lombardo consent to the encroachment caused by Habitations’ construction? If he has, Habitations benefits from a right of superficies.
[95] Article 1111 C.C.Q. provides that the establishment of a superficial right includes all servitudes necessary for its exercise.
[121] The Court considers that Mr. Lombardo renounced to the benefit of accession on November 15, 2010 and on May 19, 2011.
[122] The jurisprudence recognizes that the renunciation to the right of accession can occur expressly or tacitly. In the absence of a written agreement, it can be inferred from the actions of the victim of the encroachment.
[123] The author, François Frenette writes that the renunciation to the right of accession is the most common manner of establishing the right of superficies. According to him, there is a tacit renunciation when: “’[l]e propriétaire d'un immeuble permet à une personne ou l'oblige à construire, à planter ou à élever un ouvrage à ses frais sur son bien et qu'il entend et reconnaît, par là même, que cette personne en sera alors propriétaire.”
[131] To conclude, the Court considers that Mr. Lombardo’s consent to the encroachment creates a superficial right in favour of Habitations and it prevents him from exercising the recourse he is seeking.
(Nous soulignons)
Ici, l’entente verbale intervenue entre la demanderesse et le défendeur représente plus qu’une simple tolérance, mais elle constitue bien une renonciation par le défendeur à son droit d’accession. La signature de la convention devant le notaire, mandaté par la demanderesse et le défendeur après leur entente verbale, grèvera le tréfonds d’une servitude nécessaire à l’exercice de la propriété superficiaire.

Dès lors, la Cour déclare que: 

[232] Mr. Lombardo has the burden of proving a fault, damages and casualty. He must establish: a) that Habitations did not respect its obligation to restore his garden as stipulated in the Offer to Purchase and the Side Letter; b) the damages he suffered; and c) the causal link between the said damages and the fault of Habitations.
(Nous soulignons)
 Au vu de la preuve présentée par le défendeur, la Cour considère pourtant :

[233] The Court considers that Mr. Lombardo’s cross-demand should be dismissed for several reasons.
(Nous soulignons)
En l’espèce, la Cour conclut que la propriété superficiaire a été constituée à titre onéreux. 

En effet, en contrepartie de la signature devant un notaire, la demanderesse a, à ses frais, effectué ou fait effectuer les travaux suivants : (1) l’installation d’un drain français sur le terrain du défendeur ; (2) la remise en état du terrain arrière du défendeur ; et (3) la coupe de l’érable qui se situait à l’arrière du terrain du défendeur. 

La demanderesse a ainsi payé le prix convenu, dans le respect de l’entente verbale initiale intervenue avec le défendeur en contrepartie de la signature de l’acte de servitude. Dès lors, la demanderesse bénéficie d’un droit de propriété superficiaire et est fondée à demander à la Cour qu’elle ordonne au défendeur de signer la servitude.

Conclusion

La propriété superficiaire définie aux articles 1111 du C.c.Q. et suivants permet ainsi aux tribunaux de régulariser en équité les constructions et les empiétements illicites lorsqu’il y a eu une permission tacite de construire qui a été donnée par la victime de l’empiétement. 

Le superficiaire jouira d'un droit de propriété plein et entier sur les plantations, ouvrages ou constructions qui font l'objet de sa propriété superficiaire, soit : l’usus, le fructus et l’abusus, auxquels on peut ajouter le droit d'accession sur les améliorations que le superficiaire ajouterait à son propre immeuble. 

L’article 992 du C.c.Q. ne s’appliquera que lorsque la victime de ignorait l'empiétement, ou n'était pas encore propriétaire au moment des travaux litigieux.

La décision intégrale se trouve ici.

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