par
Sophie Lecomte
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30 Août 2016

Naissance d’un droit superficiaire lorsqu’une partie connaissait l’empiétement et y a acquiescé

Par Sophie Lecomte, Avocate


Par Sophie Lecomte

Avocate

Dans
la décision 9209-1537 Québec inc.
(Habitations du Sud-Ouest)
v.
Lombardo
, 2015 QCCS 4266, la Cour supérieure se prononce sur la question de
la naissance d’un droit superficiaire, lorsqu’une partie connaissait l’empiétement
et y a acquiescé, en vertu de l’article 1111 du Code civil du Québec (ci-après,
« C.c.Q. »).

Faits

La
demanderesse est une personne morale qui, dans le cadre normal de ses affaires,
œuvre dans le domaine de la construction résidentielle. 

Elle
a débuté la construction d’unités de condominiums sur deux terrains adjacents à
celui du défendeur. 

Lors
de la construction des fondations des condominiums, une erreur a été commise
par le sous-traitant de la demanderesse et il y a eu un empiétement sur le
terrain du défendeur. La demanderesse a alors fait cesser les travaux. 

Les
parties ont visualisé l’empiétement et, plutôt que de procéder à la démolition,
laquelle était une suggestion de la demanderesse, une entente verbale serait
intervenue entre cette dernière et le défendeur. 

Selon
des témoins, le défendeur se serait engagé à signer devant un notaire une
servitude de passage sur son terrain, afin que les futurs propriétaires des
unités de condominiums puissent avoir accès au parking arrière du bâtiment avec
leurs véhicules. En contrepartie, à ses frais, la demanderesse se serait
engagée à : (1) installer un drain français partant du garage jusqu’à
l’avant du terrain du défendeur ; (2) remettre en état son terrain arrière ; et
(3) faire couper l’érable qui se trouvait à l’arrière de son terrain. 

La
demanderesse et le défendeur ont mandaté un notaire pour la rédaction de la
future servitude. Le notaire s’est rendu plusieurs fois sur les lieux afin de
rédiger une servitude qui convienne aux parties. Les sous-traitants de la
demanderesse, sous sa supervision et les directives du défendeur, ont procédé
aux travaux sur le terrain du défendeur. Nonobstant l’entente verbale et la
réalisation des travaux par la demanderesse, le défendeur refuse de signer
l’acte de servitude. 

Dans
sa demande reconventionnelle, le défendeur nie l’entente verbale intervenue
avec la demanderesse, ainsi que l mandat du notaire et les travaux qui auraient
été faits sur son terrain. Il demande à la demanderesse de remédier
immédiatement à l’empiétement, en invoquant sa mauvaise foi. Il réclame
également une somme 94 057,43 $ à titre de dommage-intérêt. 

Subsidiairement,
si la mauvaise foi de la demanderesse n’était pas retenue par le tribunal, le
défendeur demande à ce qu’elle lui paie le prix de l’empiétement, établi par un
évaluateur professionnel.

Décision et analyse

La Cour se
prononce sur deux questions : 

[6] There are essentially two
questions to be resolved in this case: (i) the regularization of the
encroachment; and (ii) the state of Mr. Lombardo’s garden.

[7] These raise a series of
issues that the Court proposes to examine as follows: a) Is Mr. Lombardo to be ordered to
sign a deed that regularizes the encroachment and provides him with a right of
passage to access his backyard? b)
If so, what are the terms and conditions of such a deed? c) What, if any, damages can be claimed by Habitations for Mr.
Lombardo’s refusal to sign such a deed? d)
Did Habitations respect its obligation to restore Mr. Lombardo’s garden? e) If not, what are the damages that
Mr. Lombardo has suffered?
(Nous
emphases)

En matière
d’empiètement, la Cour rappelle que : 

[80] The matter of the
encroachment raises two legal issues: a) are the recourses foreseen in Article
992 of the Civil Code of Quebec applicable in the current circumstances? b) did
Mr. Lombardo renounce to his right of accession in respect to the foundation
footing constructed on his property, such that Habitations benefits from a
right of superficies?
 [88] The jurisprudence and the doctrine are
constant that the demolition of an encroachment is not justifiable when it is
minor and it was built because of a good faith
error. Good faith is
presumed unless there is evidence to the contrary.
[89] That being said, the
recourses foreseen at Article 992 C.C.Q. cannot be exercised when the victim
has consented, even tacitly, to the construction of the encroachment done by
the neighbour. Such a consent creates a right of superficies that profits the
owner who built it
.
(Nous
soulignons)

Un
empiétement non contesté par les parties et acquiescé par le défendeur 

Il
peut arriver qu’une personne érige de bonne foi une construction sur une
parcelle de terrain qui appartient à son voisin. Dans pareil cas, le voisin
peut demander à la personne qui a empiété de lui acheter la parcelle de terrain
sur laquelle il a érigé sa construction. Si la construction est temporaire, il
peut lui demander de lui verser une indemnité pour la perte temporaire de
l’usage de cette parcelle. 

Ainsi,
l’article 992 C.c.Q. dispose : 

992.
Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds
sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du
propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle
en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte
temporaire de l’usage de cette parcelle
.
Si
l’empiétement est considérable
,
cause un préjudice sérieux ou est fait de mauvaise foi, le propriétaire
du fonds qui le subit peut contraindre le constructeur soit à acquérir son
immeuble et à lui en payer la valeur, soit à enlever les constructions et à
remettre les lieux en l’état
.
(Nous
soulignons)

En
l’espèce, le défendeur cherche à prouver le préjudice qu’il a subi. En effet,
si l’empiétement sur son terrain est considérable, lui cause un préjudice
sérieux ou a été fait de mauvaise foi, il peut s’adresser aux tribunaux pour
contraindre la personne qui a empiété sur son terrain soit à acquérir le
terrain et à lui en payer la valeur. 

Pourtant,
la Cour conclut que l’article 992 C.c.Q. n’est pas applicable en l’espèce, car
le défendeur a consenti à l’empiétement. 

Ainsi,
le consentement du défendeur est créateur d’un droit de propriété superficiaire
en faveur de la demanderesse. En contrepartie, la demanderesse a effectué ou
fait effectuer de gros travaux sur le terrain du défendeur, qu’elle avance
comme étant équivalents à une juste indemnisation.

L’impossible
application de l’article 992 C.c.Q. et naissance d’un droit de propriété
superficiaire pour la demanderesse en vertu de l’article 1111 C.c.Q.

En
l’espèce, lors de la construction des unités de condominiums, il y a eu un
empiétement illicite sur le terrain du défendeur. La demanderesse et le
défendeur ont alors visualisé l’empiétement et plutôt que de choisir la
démolition, une entente verbale est intervenue entre eux en la présence de
témoins oculaires. L’autorisation du défendeur a ainsi été donnée pour
l’empiétement. 

Dès
lors, la demanderesse soutient que le défendeur ne peut plus invoquer l’article
992 C.c.Q., car il connaissait l’empiétement et y a acquiescé. L’autorisation
constitue ce que les auteurs appellent une renonciation au droit d’accession,
qui forme une convention et qui doit être respectée et recevoir son exécution. 

La Cour
dispose que les articles 1110 et 1111 C.c.Q. sont applicables :

1110.
La propriété superficiaire résulte de la division de l’objet du droit de
propriété
portant sur un immeuble, de la cession du droit d’accession ou de
la renonciation au bénéfice de l’accession.
1111.
Le droit du propriétaire superficiaire à l’usage du tréfonds est réglé par
la convention
. À défaut, le tréfonds est grevé des servitudes nécessaires à
l’exercice de ce droit; elles s’éteignent lorsqu’il prend fin.
Ainsi, la
Cour énonce que : 

[90] What is therefore required to
be determined in this case is the following: did Mr. Lombardo consent to the
encroachment caused by Habitations’ construction? If he has, Habitations
benefits from a right of superficies.

[95] Article 1111 C.C.Q. provides
that the establishment of a superficial right includes all servitudes
necessary for its exercise.

[121] The Court considers that
Mr. Lombardo renounced to the benefit of accession on November 15, 2010 and on
May 19, 2011.

[122] The jurisprudence
recognizes that the renunciation to the right of accession can occur expressly
or tacitly. In the absence of a written agreement, it can be inferred from the
actions of the victim of the encroachment.
[123] The author, François Frenette
writes that the renunciation to the right of accession is the most common
manner of establishing the right of superficies
. According to him, there is a tacit
renunciation when: “’[l]e propriétaire d’un immeuble permet à une personne ou
l’oblige à construire, à planter ou à élever un ouvrage à ses frais sur son
bien et qu’il entend et reconnaît, par là même, que cette personne en sera
alors propriétaire.”
[131] To conclude, the Court
considers that Mr. Lombardo’s consent to the encroachment creates a superficial
right in favour of Habitations and it prevents him from exercising the recourse
he is seeking
.
(Nous
soulignons)
Ici,
l’entente verbale intervenue entre la demanderesse et le défendeur représente
plus qu’une simple tolérance, mais elle constitue bien une renonciation par le
défendeur à son droit d’accession. La signature de la convention devant le
notaire, mandaté par la demanderesse et le défendeur après leur entente
verbale, grèvera le tréfonds d’une servitude nécessaire à l’exercice de la propriété
superficiaire.

Dès
lors, la Cour déclare que: 

[232] Mr. Lombardo has the
burden of proving a fault, damages and casualty
. He must establish: a) that
Habitations did not respect its obligation to restore his garden as stipulated
in the Offer to Purchase and the Side Letter; b) the damages he suffered; and
c) the causal link between the said damages and the fault of Habitations.
(Nous
soulignons)
 Au vu de la
preuve présentée par le défendeur, la Cour considère pourtant :

[233] The Court considers that
Mr. Lombardo’s cross-demand should be dismissed for several reasons.

(Nous
soulignons)
En
l’espèce, la Cour conclut que la propriété superficiaire a été constituée à
titre onéreux. 

En
effet, en contrepartie de la signature devant un notaire, la demanderesse a, à
ses frais, effectué ou fait effectuer les travaux suivants : (1) l’installation
d’un drain français sur le terrain du défendeur ; (2) la remise en état du
terrain arrière du défendeur ; et (3) la coupe de l’érable qui se situait à
l’arrière du terrain du défendeur. 

La
demanderesse a ainsi payé le prix convenu, dans le respect de l’entente verbale
initiale intervenue avec le défendeur en contrepartie de la signature de l’acte
de servitude. Dès lors, la demanderesse bénéficie d’un droit de propriété
superficiaire et est fondée à demander à la Cour qu’elle ordonne au défendeur
de signer la servitude.

Conclusion

La
propriété superficiaire définie aux articles 1111 du C.c.Q. et suivants permet
ainsi aux tribunaux de régulariser en équité les constructions et les
empiétements illicites lorsqu’il y a eu une permission tacite de construire qui
a été donnée par la victime de l’empiétement. 

Le
superficiaire jouira d’un droit de propriété plein et entier sur les
plantations, ouvrages ou constructions qui font l’objet de sa propriété
superficiaire, soit : l’usus, le
fructus et l’abusus
, auxquels on peut ajouter le droit d’accession sur les
améliorations que le superficiaire ajouterait à son propre immeuble. 

L’article
992 du C.c.Q. ne s’appliquera que lorsque la victime de ignorait l’empiétement,
ou n’était pas encore propriétaire au moment des travaux litigieux.

La
décision intégrale se trouve ici.

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