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jeudi 29 décembre 2016

Vices cachés en matière immobilière : peut-on obtenir la résolution de la vente?



Par Inma Prieto
Avocate


Dans la décision Gazaille c. Lebeau, 2016 QCCS 6238, la cour tranche un litige classique en matière de vices cachés suite à une vente immobilière. Par ce fait même, elle rappelle les conditions à remplir afin d’obtenir la résolution de la vente.

Les faits

Les demandeurs ont acheté un quadruplex aux défendeurs en septembre 2011.

En 2013-2014, les demandeurs réalisent divers travaux et constatent l’existence d’un pont thermique au niveau de la fondation de l’immeuble.

Ils constatent également que les tuiles de céramiques installés sur les murs extérieurs de l’immeuble se fissurent car placées sur une surface instable.

Les demandeurs avisent les défendeurs qui viennent constater l’état de la situation les jours suivants.

Ne trouvant aucun accord, les demandeurs introduisent une action judiciaire en mars 2014 et réclame dans un premier temps la résolution de la vente, et subsidiairement une compensation monétaire de 44 771,27$ correspondant aux couts des travaux correctifs nécessaires.

Les défendeurs prétendent qu’il n’y a aucun vice.  S’agissant du pont thermique, il ne constituerait pas un vice de nature à rendre le bien impropre à sa destination, et concernant les tuiles de céramiques, la problématique aurait été connue des demandeurs avant l’achat.

Analyse et décision

Après une analyse approfondie de la preuve et des arguments des parties, la Cour conclut à l’existence d’un vice caché aussi bien pour le pont thermique que pour la problématique des tuiles en céramiques.

En effet, la cour rejette l’argument soulevé par l’expert des défendeurs à l’effet que les règles de l’art ont été respectées du fait que le problème du pont thermique est un problème récurrent dans les immeubles de cette époque et de ce type.
           
Selon la cour, le problème de pont thermique constitue un vice grave au sens de la loi car il réduit de façon importante l’utilisation du bien, eu égard aux attentes légitimes d’un acheteur prudent et diligent.

S’agissant des tuiles, la preuve est à l’effet que les demandeurs avaient constaté que plusieurs tuiles étaient fissurées et que les défendeurs s’étaient engagés à régler le problème, ce qu’ils n’ont pas fait.

«  [55]        Dans les circonstances, les demandeurs n’avaient pas à remettre en question les réparations ainsi faites par les défendeurs de même qu’à procéder à d’autres investigations puisque le problème devait être réglé.  Il s’agit d’une situation où un vice apparent devient juridiquement caché en raison du comportement des vendeurs qui procèdent à la réparation ou à la correction des malfaçons et laissent croire aux acheteurs qu’ils ont résous la problématique. »

(Références omises)

Autre point intéressant de cette décision, la question de la résolution de la vente.

La Cour rappelle les cas d’ouverture d’une telle sanction et insiste sur son caractère exceptionnel.

[59]        L’acheteur peut demander notamment la résolution de la vente si le défaut du vendeur est important (particulièrement si l’acheteur n’aurait pas acheté s’il avait connu la défectuosité lors de la vente), ou le maintien du contrat et la réduction du prix de vente.

[60]        « La loi réserve le recours en résolution aux vices dont la gravité ou l’importance, par rapport à l’ensemble de la vente, justifie une sanction aussi sévère. » « Le tribunal peut refuser la résolution demandée quand le vice est « de peu d’importance », selon la règle générale; l’acheteur doit alors se contenter de la réduction du prix de vente et, éventuellement, des dommages-intérêts. »

[61]        Une décision conclut que le recours en annulation ou en résolution de la vente pour vice caché est un remède exceptionnel.

(Références omises)


La cour conclut qu’en l’espèce, la résolution de la vente n’est pas le remède appropriée au motif que l’immeuble n’était pas affecté de vices substantiels de construction et que le coût des travaux correctifs par rapport au prix de la vente n’était pas important.

Le tribunal condamne les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 44 771,27 $ correspondant au coût des travaux correctifs.


Le texte de la décision intégrale se trouve ici.

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