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jeudi 5 janvier 2017

2646-8926 Québec inc. c. Lorraine (Ville de) – Zonage conservation constitue une expropriation déguisée

Par Vanessa Hergett
Avocate
Beauregard Avocats

Dans 2646-8926 Québec inc. c. Ville de Lorraine, la Cour d’appel reconnaît l’expropriation déguisée d’un grand terrain situé en la Ville de Lorraine, propriété de 2646-8926 Québec inc. (ci-après la « Compagnie »), zoné conservation par la Ville. En conséquence, la Cour déclare inopposables les règlements d’urbanisme et infirme la décision de la Cour supérieure qui avait rejeté le recours de la Compagnie sous prétexte que le recours n’avait pas été institué à l’intérieur d’un délai raisonnable.



Faits et mise en contexte

La Compagnie acquiert un grand terrain situé en la Ville de Lorraine en 1989, dans le but d’y faire du développement immobilier sur une projection de 15 ans. En 1989, le terrain est situé dans une zone résidentielle.

En 1991, la Ville modifie son règlement de zonage : le terrain sera dorénavant zoné à 60 % « conservation ».

Vers la fin de 1991, le principal dirigeant de la Compagnie se rend sur le terrain pour la première fois et constate que la Ville y a implanté des sentiers, pistes de ski, bancs et escaliers, et apprend, peu de temps après, l’existence du Règlement d’urbanisme U-91. Il entreprend alors des démarches judiciaires pour faire annuler les règlements d’urbanisme ou, à tout le moins, les rendre inopposables à son égard.

Jugement de première instance

Le 7 juillet 2015, la Cour supérieure rejetait l’action de la Compagnie, principalement et uniquement en se fondant sur le fait que, selon le juge de première instance, le recours n’avait pas été intenté à l’intérieur d’un délai raisonnable, soit 16 ans après l’adoption du Règlement et 4 ans après la connaissance factuelle de ce règlement et 3 ans après que la Ville ait confirmé qu’elle ne modifierait pas son règlement de zonage. Le juge de première instance ne s’est pas prononcé sur le fond du litige.

Analyse et décision

Délai raisonnable

Dans un premier temps, la Cour d’appel est d’avis que le juge de première instance n’a pas commis d’erreur quant à sa conclusion que le recours en nullité n’a pas été intenté dans un délai raisonnable. Par contre, le juge de première instance n’a pas considéré que la Ville a abusé de sa compétence de réglementer (expropriation déguisée) et qu’en conséquence, les règlements faisant l’objet du recours de la compagnie devaient être déclarés inopposables.

Expropriation déguisée

La Cour est d’avis que les agissements de la Ville équivalent à une expropriation déguisée du terrain. En effet, bien que la Ville ait compétence pour adopter des règlements de zonage, elle a abusé de ce droit :

 « [10] La Cour est d’avis que ce raisonnement s’applique au présent cas. La modification du zonage et l’occupation, par l’installation des aménagements, constituent une expropriation déguisée puisque l’appelante perd l’usage de son terrain, qui avait, après les modifications, une utilité publique uniquement.

[11] La Ville a compétence pour adopter des règlements de zonage. Il ne s’agit pas, tel que suggéré par l’appelante, d’un cas où elle agit sans compétence. Par contre, elle a exercé cette compétence de façon abusive. »

Conclusion

Puisque la Cour conclut à une expropriation déguisée, elle estime que les règlements en cause doivent être déclarés inopposables à la Compagnie, sans toutefois les déclarer nuls. La Cour retourne le dossier en Cour supérieure, afin qu’elle puisse trancher sur le quantum des dommages.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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