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vendredi 27 janvier 2017

Vices cachés : l'importance d'agir en temps opportun et avec prudence et diligence

Par Sophie Lecomte
Avocate

Dans son arrêt Beaulieu c. Zoubair, 2017 QCCS 96, la Cour supérieure se prononce sur un recours en irrecevabilité en matière de vice caché.

La Cour nous rappelle le leimotiv devant gouverner toute transaction immobilière : l’acheteur doit faire preuve de prudence et de diligence, sous peine de déchéance de la protection contre les vices cachés qui lui est offerte par le régime légal de garantie de la qualité du Code civil du Québec.

L’avis de dénonciation écrit et le délai d’action sont de rigueur.

Faits 
                                                                                                      
Le 10 avril 2010, les Demanderesses ont procédé à une inspection préachat de l’immeuble en litige. Elles ont alors noté la présence de fissures et d’humidité.

Le 28 juin 2010, les Demanderesses ont acquis l’immeuble sans autre expertise.

Le 14 juillet 2010, les Demanderesses ont envoyé un avis de dénonciation au Défendeur pour des problèmes d’infiltration d’eau sur l’immeuble.

Le 13 septembre 2010, le Défendeur a accepté de payer la somme de 1 388,36 $, soit le montant demandé dans la lettre de dénonciation.

À l’hiver 2011 et à l’été 2012, les Demanderesses ont réalisé des rénovations majeures sur l’immeuble. Et, à l’hiver 2013, de nouvelles inondations au sous-sol de l’immeuble ont causé de gros dégâts, nécessitant pour les Demanderesses d’effectuer d’autres travaux majeurs.

Ce n’est qu’en 2015 que les Demanderesses ont envoyé une lettre de mise en demeure au Défendeur pour les problèmes d’infiltration d’eau survenus après le 14 juillet 2010, l’enjoignant de retenir les services d’un expert pour faire effectuer les travaux découlant des vices cachés et de payer la somme de 125 000 $ à titre de dommages.

Le 20 octobre 2016, les Demanderesses ont intenté un recours contre le Défendeur.

Au soutien de leur recours en irrecevabilité, le Défendeur soutient que le recours des Demanderesses est prescrit et que la dénonciation a été faite trop tardivement.

Qu’en est-il?


Décision et analyse

La Cour supérieure nous rappelle que, pour disposer de l’irrecevabilité, le Tribunal doit tenir les faits allégués comme avérés et prendre en compte les pièces produites au soutien du recours.

La Cour d’appel dans son arrêt Bohémier c. Barreau du Québec, 2012 QCCA 308 a posé les principes juridiques qui gouvernent les recours en irrecevabilité, soit:

[20] La Cour d’appel a précisé les principes juridiques liés à l’irrecevabilité :

- les allégations de la requête introductive d’instance sont tenues pour avérées, ce qui comprend les pièces produites à son soutien;

- seuls les faits allégués doivent être tenus pour avérés et non pas leur qualification par le demandeur;

- le Tribunal n’a pas à décider des chances de succès du demandeur ni du bien-fondé des faits allégués. Il appartient au juge du fond de décider, après avoir entendu la preuve et les plaidoiries, si les allégations ont été prouvées;

- le Tribunal doit déclarer l’action recevable si les allégations de la requête introductive d’instance sont susceptibles de donner éventuellement ouverture aux conclusions recherchées;

- la requête en irrecevabilité n’a pas pour but de décider avant procès des prétentions légales des parties. Son seul but est de juger si les conditions de la procédure sont solidaires des faits allégués, ce qui nécessite un examen explicite, mais également implicite du droit invoqué;

- on ne peut rejeter une requête en irrecevabilité sous prétexte qu’elle soulève des questions complexes;

- en matière d’irrecevabilité, un principe de prudence s’applique. Dans l’incertitude, il faut éviter de mettre fin prématurément à un procès;

- en cas de doute, il faut laisser au demandeur la chance d’être entendu au fond.


En l’espèce, l’action est-elle prescrite?

La Cour supérieure répond par la positive à cette question.

L’article 2925 C.c.Q. est très clair à l’effet qu’une action dont le délai n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. Précisant que, lorsque le préjudice se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois.

 [26] L’auteur Pierre Martineau s’exprime comme suit :

« On tient que le droit d’action prend naissance dès que le dommage se manifeste de façon appréciable. Le point de départ de la prescription est donc le moment où la victime subit un préjudice réel et certain alors que tous les éléments du dommage sont réunis. Du moment que les dommages ont pu être constatés, et évalués, la victime est en mesure d’intenter action même si elle ne connaît pas toute l’étendue des dommages lesquels sont susceptibles de s’aggraver

(Nous soulignons)


En l’espèce, la Cour arrive à la conclusion qu’il ne fait aucun doute que le dommage s’est manifesté dès le mois de juillet 2010. Cette position étant confortée par l’envoi de l’avis de dénonciation écrit par les Demanderesses le 14 juillet 2010.

Tout d’abord, le Tribunal met en exergue le comportement négligent des Demanderesses :

[29] Les demandeurs auraient pu et dû, dès lors procéder à une expertise plus approfondie, ce qu’ils n’ont fait que 5 ans plus tard.

[30] Il est bien établi en jurisprudence que l’acheteur doit procéder avec prudence et diligence en ce qui a tait à ce qu’il prétend être un vice caché.

(Nous soulignons)


La Cour nous rappelle que tout acheteur doit faire preuve de prudence et de diligence.  En effet, le but de l’inspection préachat est de les sensibiliser. Ici, les Demanderesses auraient dû procéder à une expertise de l’immeuble plus poussée puisque l’inspecteur préachat avait fait état de la présence de fissures et d’humidité.

Ensuite, la Cour met en corrélation les problèmes décelés à l’époque de l’envoi de l’avis de dénonciation en juillet 2010 avec ceux qui se sont manifestés par la suite à l’hiver 2011, à l’été 2012 et à l’hiver 2013, puisqu’ils sont de même nature.

Il ne fait aucun doute que le point de départ de la prescription est celui de l’avis de dénonciation.

[33] Tous les problèmes décelés à l’époque des premières mises en demeure et ceux qui se sont manifestés par la suite sont de même nature. Ils sont tous reliés à l’étanchéité des fondations. Le fait que certains de ces  les problèmes se soient manifestés plus tard ne permet pas de croire qu’ils justifient le report du départ du délai de prescription. Nous en traiterons lors de l’examen de la dénonciation.

En conclusion, sur la question de la prescription :  

[34] Les demandeurs n’ont pas agi en temps opportun.

[35] Ils ne peuvent invoquer leur propre turpitude.

[36L’action intentée en 2015 est prescrite.

(Nous soulignons)


En l’espèce, la dénonciation a-t-elle été tardive?

La Cour répond par la positive.

Même s’il est clair pour le Tribunal que les Demanderesses sont forclos puisque l’action est prescrite, elle insiste pour toucher la question de la dénonciation préalable en pareil cas.

En effet, l’acceptation des conditions de la première mise en demeure par le Défendeur en 2010, qui a alors payé la somme de 1 388,36 $, emportait annulation de la dénonciation.

Par conséquent, avant d’entreprendre des rénovations majeures, les Demanderesses auraient dû dénoncer les nouveaux vices apparus au Défendeur, ce dernier étant justifié à penser que les problèmes étaient résolus.

La dénonciation écrite au vendeur à la découverte d'un vice caché a trois objectifs principaux, soit permettre au vendeur de (1) constater l'existence du vice, (2) constater l'étendue des dommages et (3) faire les travaux correctifs à ses frais.

En conclusion sur la question de la dénonciation tardive :

[38] Suite à la réception de la première mise en demeure, le défendeur a accepté de verser le montant exigé. Ce faisant, il était justifié de penser que le litige était réglé.

[39] Sans avoir avisé le défendeur, les demandeurs ont procédé à des rénovations majeures.

[40Dans les circonstances l’absence de dénonciation doit être considérée comme fatale.

(Nous soulignons)



La décision est disponible ici.

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