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vendredi 3 mars 2017

Retour sur la violation d’une promesse de vente

Par Sophie Lecomte
Avocate

Dans son arrêt Beauséjour c. St-Jean, 2017 QCCS 541, la Cour supérieure se prononce sur la violation d’une promesse de vente.

La Cour nous rappelle que l’erreur invoquée sur le prix (la lésion), n’est pas une cause de nullité du contrat et que le dol par omission ne pourra être retenu que s’il a été provoqué par la partie contractante ou à sa connaissance.


Faits

En l’espèce, les défendeurs ont vendu leur immeuble à M. J. en violation d’une promesse de vente sur l’immeuble faite aux demandeurs.

Au cours de l’instance, sur un moyen d’irrecevabilité, le juge Sansfaçon avait rejeté la conclusion en opposabilité et passation de titre des demandeurs.

Les demandeurs réclament aujourd’hui aux défendeurs et à M.J. des dommages-intérêts en violation de la promesse de vente, ainsi que des dommages punitifs et le remboursement des honoraires extrajudiciaires, en vertu des articles 51 et suivants du Code de procédure civil (ci-après : « C.p.c »).

51 C.c.Q. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif.

L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics.


Les défendeurs, quant à eux, soutiennent que la promesse de vente était nulle puisque viciée. De plus, ils soutiennent que les demandeurs n’ont subi aucun préjudice pécuniaire et n’ont droit ni au remboursement des honoraires extrajudiciaires ni aux dommages punitifs.


Décision et analyse

La Cour accueille en partie la demande introductive d’instance des demandeurs et condamne les défendeurs solidairement à leur payer la somme de 29 050 $ à titre de dommages-intérêts en violation de la promesse de vente.


Application de l’article 1397 C.c.Q.

En l’espèce, les demandeurs fondent leur recours sur l’article 1397 C.c.Q., pour obtenir des dommages-intérêts.

1397 C.c.Q.  Le contrat conclu en violation d'une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier.

Il en est de même du contrat conclu en violation d'un pacte de préférence.

(Nous soulignons)


Les demandeurs ventilent leurs dommages pour la somme de 116 644,43 $ comme suit :

Perte de profit ........................................................63 500,00 $
Perte de jouissance de la propriété .....................   5 000,00 $
Frais d'inspection ...................................................... 550,00 $
Honoraires extrajudiciaires .................................   32 594,43 $
Troubles et inconvénients ....................................   5 000,00 $
Dommages punitifs .............................................. 10 000,00 $


La promesse de vente est-elle nulle puisque viciée?

Les défendeurs invoquent l’erreur sur un élément matériel du contrat : le prix, emportant la nullité de la promesse de la vente.

[33] En l’instance, monsieur St-Jean admet avoir eu connaissance de la promesse de vente intervenue entre les vendeurs et les demandeurs le 10 août 2014. Cependant, les défendeurs soutiennent que la promesse de vente était nulle puisque madame Baril a omis d’aviser madame Drapeau du fait qu’il y avait un autre acheteur potentiel prêt à offrir 419 000 $.

[34]    Selon les défendeurs, cette omission a provoqué l’erreur sur un élément matériel du contrat, le prix. Madame Drapeau n’aurait pas signé la contre-proposition si cette information lui avait été communiquée.

(Nous soulignons)


La Cour répond par la négative puisque l’erreur qui porte sur le prix n’est pas une cause de nullité. En effet, sauf exception, la lésion n’est pas une cause de nullité du contrat. Seule l'erreur sur la valeur, conséquence de l’erreur sur la qualité substantielle de la chose, sera sanctionnée par la nullité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le tribunal vient préciser que l’erreur ne se présume pas et que les défendeurs doivent la prouver par une preuve prépondérante.

[36]   En l’espèce, la seule raison pour laquelle monsieur Defontaine et madame Drapeau vendent l’Immeuble à monsieur St-Jean est pour réaliser un meilleur profit. L’erreur portant sur le prix n’est pas une cause de nullité.

(Nous soulignons)


Quant au dol par omission, le Tribunal répond également par la négative. Il énonce que le dol par omission ne peut pas être retenu puisqu’il doit avoir été provoqué par la partie contractante ou à sa connaissance, ce qui n’est pas le cas en l’instance.


Les demandeurs ont-ils agi de concert avec le courtier immobilier pour empêcher M.J. de faire une offre?

Sur la base du témoignage des demandeurs et de la preuve documentaire qui lui est soumise, la Cour répond par la négative. En effet, les défendeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de preuve de prouver que M.J. leur avait fait une offre verbale de 419 000 $ pour l’Immeuble et les meubles, avant la signature de la contre-proposition des demandeurs.

[39]    Le Tribunal retient le témoignage sincère et crédible des demandeurs voulant qu’ils ne connaissent pas madame Baril avant le 9 août 2014 et qu’elle n’a jamais agi de concert avec les demandeurs pour empêcher monsieur St-Jean de faire une offre d’achat.

[40]   Les références à monsieur Beauséjour par madame Baril comme « client » dans les courriels et transcriptions d’appels téléphoniques ne font pas preuve d’un mandat de courtage. Au contraire, la preuve documentaire établit que madame Baril agissait uniquement à titre de courtière pour les demandeurs.

[41]  Le Tribunal souligne que même si madame Baril agissait à titre de courtière à la fois pour les défendeurs et les demandeurs, les défendeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de prouver que monsieur St-Jean lui a fait une offre verbale de 419 000 $ pour l’Immeuble et les meubles le 9 août 2014.

[… ]

[43]   La preuve non contestée démontre que ce n’est que le 11 août 2014 que monsieur St-Jean communique son offre verbalement à madame Drapeau. Le 12 août 2014, il lui présente une offre écrite, sans signature, préparée par son procureur.

[44]   Pour ces raisons, le Tribunal conclut que les défendeurs sont solidairement responsables des dommages-intérêts découlant de la violation de la promesse de vente conclue le 10 août 2014.

(Nous soulignons)


L’évaluation de la perte de profit des demandeurs

La Cour retient que la perte de profit s’évalue en fonction de la valeur marchande de l’immeuble et du prix convenu à la promesse de vente.

En l’espèce, chaque partie produit son rapport d’évaluation immobilière par un évaluateur agréé.

La Cour retient une valeur marchande de l’immeuble à 420 000$, pour un prix de 391 500 $ convenu à la promesse de vente, soit une perte de profit pour les demandeurs de 28 500 $.

[49]   Le rapport de monsieur Simard ne tient pas compte des ventes faites sans courtier et donc il n’utilise pas le terrain avoisinant celui des défendeurs comme comparable, ce qui est une omission importante dans son rapport. Sa justification voulant que ces ventes ne soient pas de bons comparables, puisqu’il ne peut pas connaître le prix offert ni le lien entre les parties contractantes, n’est pas convaincante. De plus, il semble minimiser la valeur d’un terrain au bord du Lac, lequel compte 519 pieds linéaires de front sur le Lac Taureau, est plat avec vue sans obstruction et une plage de sable.

[50]  Dans le cas de monsieur Riopel, son évaluation ne semble pas refléter les ventes actuelles sur le marché du Lac Taureau.  Les cinq ventes évaluées par les deux experts ont transigé  en deçà de 400 000 $ après 2011, bien que l’emplacement ne soit pas comme l’Immeuble en litige. De plus, le 21 janvier 2013, l’Immeuble est inscrit à 420 000 $. Le prix de vente est ajusté à la baisse le 4 août 2014 à 399 000 $ pour des raisons que le Tribunal ignore vu que les défendeurs n’ont pas témoigné. Selon monsieur Riopel, la mise en marché l’hiver pour un bord de l’eau n’est pas idéal et l’ajustement en bas du prix du marché, en 2014, a provoqué une « vente de feu » culminant en deux offres. Cette explication semble très plausible.

[51]   Pour ces raisons, le Tribunal estime que la valeur marchande de l’Immeuble en 2014 est de 420 000 $. La perte des demandeurs est de 28,500 $.

(Nous soulignons)


Les frais d’inspection

Les défendeurs soutiennent que les seuls dommages-intérêts qui découlent directement de la violation de la promesse de vente sont les frais d’inspection de 550 $.

La Cour retient ce montant.


La perte de jouissance de la propriété

En l’espèce, les demandeurs réclament des dommages pour le temps qu’ils ont consacré à la recherche d’une deuxième maison et la perte de jouissance pendant un an.
Pour la Cour, le préjudice invoqué n’est pas une suite directe et immédiate de la faute. Les demandeurs n’ont pas fait la preuve de perte de jouissance ou troubles et inconvénients.


L’abus de procédure et les dommages punitifs

En l’espèce, les demandeurs se plaignent des procédures abusives en défense. Pour la Cour, ils n’ont pas démontré que la défense est frivole

Et, les demandeurs réclament des dommages punitifs découlant de la mauvaise foi de M.J. Mais le Tribunal ne peut accueillir leur demande en l’absence de disposition législative à cet effet, puisque l’article 54 C.p.C. n’est pas applicable à cette situation.


Le texte intégral de la décision se trouve ici.

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