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vendredi 17 mars 2017

Sélection SOQUIJ - VENTE - Hayes c. Cuthbert


VENTE : Les acheteurs d'une luxueuse résidence secondaire sont en droit d'obtenir des vendeurs, du courtier immobilier inscripteur ainsi que du notaire une indemnité totalisant 66 679 $, car ils n'ont pas été informés, avant la vente, qu'ils ne pourraient exploiter commercialement la propriété sans perdre leur droit d'accès au lac, à la plage et au quai.






2017EXP-806

Intitulé : Hayes c. Cuthbert, 2017 QCCS 609
Juridiction : Cour supérieure (C.S.), Saint-François (Sherbrooke), 450-17-005398-145
Décision de : Juge Martin Bureau
Date : 22 février 2017
Références : SOQUIJ AZ-51367736, 2017EXP-806 (36 pages)


Résumé
VENTE — obligations du vendeur — garantie du droit de propriété — immeuble — résidence secondaire — servitude — accès à un lac — restriction d'usage — usage commercial — association de propriétaires — règlement — obligation de renseignement — partage de responsabilité — acheteur — courtier immobilier — notaire — responsabilité in solidum — dommages-intérêts.
VENTE — obligations de l'acheteur — immeuble — résidence secondaire — servitude — accès à un lac — restriction d'usage — usage commercial — association de propriétaires — règlement — obligation de renseignement — obligation de se renseigner — partage de responsabilité — vendeur — courtier immobilier — notaire — responsabilité in solidum — dommages-intérêts.
CONTRAT DE SERVICES — responsabilité — courtage immobilier — courtier inscripteur — responsabilité envers l'acheteur — responsabilité extracontractuelle — obligation de vérification — servitude — accès à un lac — restriction d'usage — usage commercial — association de propriétaires — règlement — partage de responsabilité — vendeur — acheteur — notaire — responsabilité in solidum — dommages-intérêts.
RESPONSABILITÉ — responsabilité professionnelle — notaire — vente d'immeuble — recherche de titres — obligation de renseignement — servitude — accès à un lac — restriction d'usage — usage commercial — partage de responsabilité — vendeur — acheteur — courtier immobilier — responsabilité in solidum — dommages-intérêts.
Demande en réclamation de dommages-intérêts (176 013 $). Accueillie en partie (66 679 $).
Les demandeurs ont acheté une résidence secondaire luxueuse au prix de 439 000 $. Leur intention était de louer la résidence à court et à moyen termes par l'entremise d'une agence de location. La vente a eu lieu le 30 avril 2014 et la première location a eu lieu au mois de juin. Dans les jours qui ont suivi, des représentants de l'association des propriétaires du domaine dont fait partie l'immeuble ont informé les demandeurs que les règlements de l'association et les servitudes qui accordent à la propriété des droits d'accès à la plage et au quai ne permettaient pas ce genre d'activité commerciale. Un peu moins d'un an plus tard, et environ 13 mois après avoir acquis la résidence, les demandeurs l'ont revendue à des tiers au prix de 450 000 $ (420 000 $ pour l'immeuble et 30 000 $ pour les meubles). Ils réclament des dommages-intérêts de 176 013 $ aux vendeurs, à la courtière et à l'agence immobilière de ceux-ci ainsi qu'à la notaire pour le préjudice qu'ils ont subi. Ils prétendent que les vendeurs et la courtière savaient dès le début que leur intention était d'exploiter commercialement cette résidence secondaire. Ils reprochent aux vendeurs de ne pas leur avoir transmis copie des actes de servitude et de ne pas leur avoir souligné l'existence de conditions relatives aux bénéfices découlant de ces servitudes. Les demandeurs soutiennent également que la notaire a commis une faute dans sa recherche de titres et en ne les avisant pas que les droits d'accès à la plage étaient sujets au respect de certaines conditions. Ils affirment qu'ils n'auraient jamais acheté la propriété si les limitations auxquelles celle-ci est assujettie leur avaient été dévoilées.

Décision
Chaque partie, y compris les demandeurs, est responsable en parts égales des dommages subis par ceux-ci. Cette responsabilité est in solidum. Les demandeurs avaient manifestement un projet d'exploiter, de manière commerciale, la résidence secondaire qu'ils voulaient acquérir. Cette intention était connue de la courtière et des vendeurs. Seule la notaire n'en était pas informée avant la signature du contrat de vente. La courtière aurait dû être plus prudente et s'assurer que ni les règlements de l'association des propriétaires ni les actes de servitude ne limitaient cette possibilité de location commerciale. Quant aux vendeurs, ils ont aussi été négligents ou insouciants en n'informant pas les demandeurs des restrictions conventionnelles (servitudes et règlements) qu'ils ne pouvaient ignorer même s'ils n'en avaient pas une connaissance précise ni détaillée. Pour leur part, les demandeurs ont fait à peu près toutes les vérifications qu'il leur était possible de faire avant d'acheter l'immeuble. Ils ont dévoilé leurs intentions à la courtière, ils en ont parlé avec les vendeurs, ils ont vérifié auprès des autorités municipales et ils ont requis une recherche de titres. Toutefois, il aurait été plus prudent qu'ils indiquent que leur offre était conditionnelle à la location commerciale et qu'ils avisent expressément leur notaire de leur projet. De plus, ayant été avisés de l'existence d'une association et de règlements, ils auraient dû exiger plus de détails et une copie de ces règlements même si leur notaire avait l'obligation de les informer suivant sa recherche de titres. Enfin, la notaire n'a pas porté une attention suffisante aux limitations qui restreignaient l'exercice des servitudes avantageant la propriété des demandeurs. Elle n'a pas fait une recherche de titres adéquate et elle a manqué à son obligation de renseignement envers eux. La perte du droit d'accès au lac, à la plage et au quai qui pouvait résulter du non-respect des conditions prévues dans les actes de servitudes était importante et avait un effet déterminant sur le projet des demandeurs. La somme totale des dommages subis par ces derniers s'élève à 88 905 $. Les défendeurs, in solidum, sont responsables de 75 % de ces dommages (22 226 $ chacun pour les vendeurs, la courtière et la notaire).

Le texte intégral de la décision est disponible ici

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