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vendredi 21 avril 2017

Sélection SOQUIJ - Investissements Monit inc. c. Succession de feu Bigras, 2017 QCCA 537







2017EXP-1114

Intitulé : Investissements Monit inc. c. Succession de feu Bigras, 2017 QCCA 537
Juridiction : Cour d'appel (C.A.), Montréal, 500-09-025614-157
Décision de : Juges Geneviève Marcotte, Jean-François Émond et Gaétan Dumas (ad hoc)
Date : 29 mars 2017
Références : SOQUIJ AZ-51379984, 2017EXP-1114 (19 pages)

BIENS ET PROPRIÉTÉ : Celui qui occupait un lot avec la permission de la propriétaire devait dénoncer à celle-ci que sa détention s'était transformée en une véritable possession; ne l'ayant pas fait, il ne peut prétendre avoir acquis le lot par prescription.


Résumé
BIENS ET PROPRIÉTÉ — prescription acquisitive — parcelle de terrain — détention précaire — tolérance du propriétaire — reconnaissance du droit de propriété — paiement des taxes foncières et scolaires — interversion de titre — absence de revendication du droit de propriété.
PUBLICITÉ DES DROITS — effets de la publicité — opposabilité — parcelle de terrain — titre de propriété — absence de publication — présomption simple.
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une demande en acquisition du droit de propriété par prescription décennale. Accueilli.
En septembre 1947, Bigras a reçu de sa mère un immeuble connu comme étant le lot no 215 du cadastre de la paroisse de Saint-Martin, division d'enregistrement de Laval. En juillet 1957, il a vendu une partie du lot à Société Belmont inc. pour la somme de 98 728 $, laquelle était payable en deux versements, dont le dernier était dû cinq ans plus tard, soit le 8 juin 1962. L'acte de vente prévoyait que Bigras pouvait continuer de cultiver la partie du lot no 215 vendue jusqu'au paiement du solde de la vente. En 1961, cette partie du lot a fait l'objet d'une subdivision. C'est à ce moment que le lot en litige, no 215-174, a été créé. Celui-ci est contigu à la partie du lot no 215 dont Bigras est demeuré propriétaire. En 1967, ce dernier a installé sur le lot no 215-174, le long du boulevard du Souvenir, un kiosque pour la vente de légumes. En 1973, en prévision des travaux de prolongement et d'aménagement du boulevard du Souvenir, la Ville de Laval a entrepris des procédures d'expropriation contre les immeubles longeant le boulevard. Une partie du lot no 215-174 a alors été expropriée. Le 1er mars 2001, Belmont a cédé tous ses biens à l'appelante, sa seule actionnaire. Ce transfert n'a toutefois été publié ni au registre de l'Inspecteur des institutions financières (registre des entreprises) ni au registre foncier. À la suite de la dissolution de Belmont, survenue le 30 mai 2003, le sous-ministre du Revenu du Québec s'est vu confier l'administration provisoire de ses biens. En 2004, Bigras a reçu un compte de taxes municipales et scolaires pour le lot no 215-174. Dans le but d'éviter que celui-ci ne soit vendu pour taxes, Bigras a acquitté ce compte et ceux qu'il a reçus pour les années suivantes. Il est décédé en mars 2010. Le 4 avril 2011, après s'être vu signifier un avis d'expropriation pour le lot, le liquidateur de la succession de Bigras a déposé une demande en reconnaissance et en acquisition du droit de propriété par prescription décennale de l'intimée, Succession de feu Jean Bigras. L'appelante reproche à la juge de première instance, laquelle a accueilli cette demande, de ne pas avoir pris en considération le fait que, au moment où Bigras a commencé à occuper le lot en litige, cette occupation se faisait en vertu d'une permission spéciale d'une durée de cinq ans. Selon l'appelante, cela aurait dû amener la juge à conclure que, au départ, Bigras était un simple détenteur du lot et que cette détention, même si elle s'est perpétuée au-delà du terme prévu, ne pouvait fonder la prescription en l'absence d'une preuve d'interversion de son titre.

Décision
M. le juge Émond: Les articles 2913 et 2924 du Code civil du Québec (C.C.Q.) énoncent le principe voulant que la détention ne puisse fonder la prescription, et ce, même si elle se poursuit au-delà du terme convenu, à moins qu'il n'y ait interversion de titre. Il en sera ainsi lorsque le détenteur est en mesure de démontrer, sur la base d'un titre provenant d'un tiers ou de ses propres agissements inconciliables avec la notion de «précarité», que la détention s'est transformée en possession et que ce changement a été dénoncé au propriétaire. En l'espèce, le contrat de vente intervenu en 1957 prévoit clairement que, malgré la vente de ses terres, Bigras pouvait continuer de cultiver les terres vendues pour une période d'au plus cinq ans. Ce droit d'occupation était donc précaire. Or, la poursuite des activités de Bigras sur le lot no 215-174 durant 40 ans n'a pas modifié la situation de précarité qui existait au départ. En effet, ce dernier n'a jamais avisé les propriétaires du lot no 215-174 ou celui qui a été titulaire d'un droit d'administration sur celui-ci, à savoir le sous-ministre du Revenu, qu'il contestait leur droit de propriété ou d'autres droits. Quant au paiement des taxes foncières effectué par Bigras à compter de 2004, il ne s'agit pas d'un geste établissant l'interversion du titre. Il les a payées uniquement afin de pouvoir continuer d'occuper le terrain. Au surplus, même en estimant que le paiement des taxes afférentes au lot pouvait constituer une interversion, le délai écoulé du premier paiement à l'introduction du recours ne pouvait fonder la prescription décennale. En fait, la preuve révèle que Bigras a toujours su qu'il n'était pas propriétaire du lot no 215-174, étant celui qui l'a vendu et qui s'est vu accorder une permission spéciale de l'occuper. Dans ces circonstances, il lui appartenait de dénoncer au véritable propriétaire que sa détention s'était transformée en une véritable possession, ce qu'il n'a pas fait. En conséquence, il ne peut prétendre avoir acquis le lot par prescription.

Quant au titre de propriété de Belmont, la juge a commis une erreur manifeste en concluant que, au moment de céder tous ses biens à l'appelante, Belmont n'a pu lui transférer le lot no 215-174 parce que celui-ci avait été exproprié, car seule une petite partie de celui-ci avait fait l'objet d'une expropriation. Le résidu est demeuré la propriété de Belmont jusqu'en 2001, époque où il a été transféré à l'appelante. De plus, la juge a erré en décidant que celle-ci ne détenait aucun titre de propriété sur le lot ou que, si elle en détenait un, il ne pouvait lui être opposé, faute par elle d'avoir requis une correction du cadastre à la suite de la réforme de 1998 et, par la suite, d'avoir fait publier son titre au registre foncier. Si la publication d'un droit le rend opposable aux tiers, cela ne signifie pas qu'il ne peut plus l'être autrement. D'ailleurs, l'article 2944 C.C.Q. énonce que l'inscription d'un droit au registre foncier n'emporte qu'une présomption simple de ce droit. Ainsi, même en l'absence d'une publication de son titre de propriété, l'appelante demeurait en droit d'en faire la preuve et de l'opposer à Bigras. À la lumière de la preuve, la juge de pouvait nier le titre de propriété de l'appelante.

Instance précédente : Juge Guylène Beaugé, C.S., Laval, 540-17-004504-113, 2015-08-20, 2015 QCCS 3823, SOQUIJ AZ-51208554.

Réf. ant : (C.S., 2015-08-20), 2015 QCCS 3823, SOQUIJ AZ-51208554.

Le texte intégral de la décision est disponible ici

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