Ville de Chambly revendique la propriété d'un lot et gagne à la Cour supérieure!

Par Randa Fakhoury

Avocate

Dans la décision Ville de Chambly c. 9124-6215 Québec inc., 2017 QCCS 1475, la Ville de Chambly revendique la propriété d’un lot constitué d’un chemin public, dont l’entretien a été délaissé, mais qui selon la Ville demeure destiné à l’utilité publique. La Ville demande la radiation des inscriptions de transfert des droits de propriété à l’encontre du lot.

Il y a quatre questions en litige :

1) Le Lot est-il un chemin public qui appartient initialement à la Ville ?

2) Le Lot fait-il partie du domaine public de la Ville et par conséquent, est-il imprescriptible ?
3) 9323 a-t-elle acquis le Lot par prescription acquisitive ?
4) Le recours de la Ville est-il prescrit ?

Dans le présent résumé, nous identifions les extraits pertinents du jugement.


Analyse et décision

Le Lot est-il un chemin public qui appartient initialement à la Ville ?

[15]      La Ville doit établir que le Lot constitue un chemin municipal qui fait partie de son patrimoine public.

L’ouverture du Lot

[16]      L’ouverture du Chemin de la Grande Ligne est instaurée par procès-verbal du député-grand voyer du district de Montréal, daté du 14 septembre 1804, pour permettre l’accès aux terres bornées par la ligne seigneuriale, entre la Rivière Richelieu et la petite Rivière de Montréal. Sous le régime français, la charge d’établir et d’ouvrir des chemins et routes est confiée au Grand Voyer de la Nouvelle-France, assisté par des députés-grands voyers. Le procès-verbal est homologué le 22 octobre 1804.

[17]      L’homologation du procès-verbal vaut déclaration de publicité et entraîne une présomption de propriété du chemin par la municipalité :

Du fait qu’il [le procès-verbal] permet d’établir l’affectation publique du chemin, il en découle, tout au moins, une présomption de propriété au profit de la corporation municipale.

(Nous soulignons)

Le caractère public du Lot

[22]       La preuve documentaire démontre de manière prépondérante qu’avant la construction de l’autoroute 10 en 1964, le Lot est considéré comme une route publique faisant partie du Chemin de la Grande Ligne.

[23]      Le dernier acte de vente notarié portant sur une portion du lot 270, conclu avant la construction de l’autoroute 10 en 1964, est daté de 1959 et réfère au plan préparé par W.P. Laroche, Q.L.S. daté du 20 octobre 1955. L’acheteur est Montreal-Chambly Development Corp. Autant l’acte de vente que le plan font référence à une route publique ("public road") qui sert de repère pour décrire l’emplacement du lot vendu et qui en borne certaines portions. Les actes antérieurs font mention soit du Chemin de la Grande Ligne ou de la route publique.

[...]

[29]      Le Lot étant initialement une route publique, propriété de la Ville, le Tribunal doit déterminer s’il fait partie du domaine public de la Ville et s’il est, par conséquent, imprescriptible.

(Nous soulignons)

Le Lot fait-il partie du domaine public de la Ville et par conséquent, est-il imprescriptible ?

Les principes juridiques applicables

[30]      Les biens acquis par une municipalité font partie de son patrimoine.

[31]      Seuls les biens qui font partie du domaine public sont insaisissables : nul ne peut s’approprier les biens d’une municipalité affectés à l’utilité publique et de tels biens sont imprescriptibles. Nul ne peut s’approprier par occupation, prescription ou accession une terre acquise du domaine de l’État par une municipalité, tant que la municipalité en est propriétaire.

[32]      Pour qu’un bien fasse partie du domaine public de la municipalité, il faut qu’il soit affecté à l’utilité publique. La Cour d’appel confère au test d’utilité publique une interprétation large et libérale.

[...]

[37]      Pour faire sortir un bien du domaine public, la Ville doit suivre les formalités prévues par la loi. Pour un chemin, la procédure formelle de fermeture par la voie d’un règlement ou d’une résolution s’impose et ne constitue pas une formalité facultative.

(Nous soulignons)

9323 a-t-elle acquis le Lot par prescription acquisitive décennale ?

[46]        Tenant compte de la décision relative à l’imprescriptibilité du Lot, cet argument de 9323 fondé sur la prescription acquisitive, soulevé par demande reconventionnelle, est sans fondement.

Néanmoins, le Tribunal analyse la preuve soumise à cet égard.

Les principes juridiques applicables

[47]      La prescription acquisitive décennale d’un immeuble est un moyen d’acquérir un droit de propriété par l’effet de la possession qui, pour produire ses effets, doit être paisible, continue, publique et non équivoque.

[48]      La possession, qui est une question de fait, requiert la réunion des éléments suivants :

L’exercice de fait d’un droit réel (le corpus ou l’élément matériel) ;

L’intention de se comporter comme le titulaire d’un droit réel exercé (l’animus ou l’élément intellectuel).

[49]      En présence de l’élément matériel, l’animus se présume; il appartient donc à la partie qui soutient que la possession est entachée d’un vice, d’en faire la preuve.

[50]      La bonne foi n’est pas une condition requise à l’exercice d’une possession utile à la prescription.

[...]

[54]        La preuve ne révèle pas que 9323 et 9124 se comportent en véritables propriétaires du Lot. Malgré la précarité de leur titre, tenant compte des réserves clairement exprimées aux actes de vente de 2008 et de 2015, elles n’entreprennent aucune démarche auprès des autorités municipales afin d’obtenir confirmation de leur droit de propriété.

(Nous soulignons)

Le recours de la Ville est-il prescrit ?

[60]      Dans l’arrêt Dion c. Ouellet-Latulippe, la Cour d’appel rappelle le principe de perpétuité du droit de propriété selon lequel celui-ci ne peut s’éteindre par non-usage ni par prescription extinctive :

Le moyen relatif à la prescription extinctive du recours est sans fondement.

Le jugement entrepris est déclaratoire.  Il reconnaît le droit de propriété de l'intimée.  En raison de la nature perpétuelle de ce droit, le recours de l'intimée est imprescriptible.  Comme le note l'auteur Martineau, le droit de propriété ne se perd pas par l'effet de la prescription extinctive.  Bref, le délai de l'intimée à introduire sa requête en prescription acquisitive n'a aucune conséquence sur son droit de propriété.

[61]      Ce raisonnement est applicable en l’espèce. Le recours de la Ville est de nature déclaratoire et le Tribunal reconnaît, au terme de la preuve soumise, le droit de propriété de la Ville sur le Lot. Son recours est imprescriptible.

[62]      Le Tribunal conclut que la Ville est propriétaire du Lot, que celui-ci est imprescriptible et que les inscriptions au registre foncier des titres de propriété de 9124, de 9323 et de leurs auteurs doivent être radiées.

(Nous soulignons)

Ainsi, le Tribunal confirme que la Ville de Chambly est propriétaire du lot.

La décision se trouve ici.