Sélection SOQUIJ - Forget c. Gareau, 2017 QCCS 5428

VENTE : En l'absence de stipulation particulière à cet effet, le demandeur ne peut obtenir la résolution du contrat de dation en paiement conclu avec la défenderesse en invoquant l'inexécution des obligations de cette dernière.

2017EXP-3545

Intitulé : Forget c. Gareau, 2017 QCCS 5428

Juridiction : Cour supérieure (C.S.), Terrebonne (Saint-Jérôme), 700-17-014361-173

Décision de : Juge Serge Gaudet

Date : 22 novembre 2017

Références : SOQUIJ AZ-51446440, 2017EXP-3545 (17 pages)

Résumé

VENTE — contrats apparentés à la vente — dation en paiement — parcelle de terrain — entente verbale — obligation de l'acheteur — obligation de faire arpenter le terrain — obligation de faire notarier le transfert — inexécution de l'obligation — empiétement — mise en demeure — résolution du contrat — dommage non pécuniaire.

OBLIGATIONS — exécution — mise en demeure — contrat de dation en paiement — obligation de l'acheteur — inexécution de l'obligation — mise en demeure par message texte.

DOMMAGE (ÉVALUATION) — dommage moral — contrat de dation en paiement — obligation de l'acheteur — obligation de faire arpenter le terrain — obligation de faire notarier le transfert — inexécution de l'obligation.

INJONCTION — circonstances d'application — injonction permanente — vente.

Demande en injonction permanente, en résolution d'une entente, en réclamation de dommages moraux et en remboursement d'honoraires extrajudiciaires (15 000 $). Accueillie en partie (3 000 $). Demande reconventionnelle en jugement déclaratoire. Accueillie en partie.

En 2011, le demandeur a cédé la propriété d'une portion de terrain à la défenderesse, qui est sa voisine, plutôt que de lui verser une somme d'argent pour construire une clôture mitoyenne. Il veut maintenant obtenir la résolution de cette entente aux motifs que la défenderesse s'est approprié une partie plus grande que ce dont ils avaient convenu et qu'elle a omis de faire arpenter les terrains ainsi que de rédiger un acte notarié pour officialiser le transfert comme elle s'était engagée à le faire. Il demande la restitution des prestations ainsi qu'une ordonnance enjoignant à la défenderesse de démolir la clôture et la remise qu'elle a construites sur cette partie de terrain. Il réclame également des dommages moraux ainsi que le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires.

Décision

Le demandeur n'a pas démontré que la défenderesse avait pris possession d'une portion de terrain environ deux fois plus grande que celle convenue, ce qui aurait causé l'empiétement d'une clôture et d'une remise sur son terrain. Par contre, celle-ci a bel et bien omis de faire arpenter le terrain et de faire rédiger un acte notarié pour officialiser le transfert comme elle s'était engagée à le faire. Le message texte que le demandeur lui a transmis est suffisamment explicite pour constituer une mise en demeure: il s'agit d'un message écrit au moyen duquel il exigeait clairement l'exécution de cette obligation dans un court délai, à défaut de quoi il menaçait d'intenter des procédures. Malgré le caractère souvent non officiel des échanges de messages texte, la partie qui l'envoie produit un message écrit destiné à autrui. En principe, rien n'empêche donc qu'une mise en demeure prenne cette forme, à la condition que le message indique, dans un langage suffisamment clair et explicite, que le créancier exige l'exécution d'une obligation dans un délai raisonnable, compte tenu des circonstances, sans quoi il entend exercer ses droits. En l'espèce, il y a donc eu inexécution de la part de la défenderesse alors qu'elle était en demeure. L'entente intervenue entre les parties n'est pas une vente ni un échange, mais plutôt un contrat de dation en paiement. En vertu de l'article 1800 du Code civil du Québec (C.C.Q.), cette entente est assujettie aux règles du contrat de vente. Par conséquent, puisque le bien donné en paiement est un immeuble, les restrictions prévues à l'article 1742 C.C.Q. pour obtenir la résolution de cette dation en paiement sont applicables. Ainsi, une vente immobilière ne peut être résolue pour inexécution des obligations de l'acheteur à moins qu'une stipulation particulière ne le prévoie expressément, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. De plus, même si une telle clause existait, la demande en résolution de l'entente n'a été introduite qu'après l'expiration du délai de déchéance de cinq ans prévu à l'article 1742 C.C.Q. Dans les circonstances, une somme de 3 000 $ est suffisante pour indemniser le demandeur des inconvénients qu'il a subis en ne pouvant fournir un titre clair aux potentiels acheteurs de son terrain. Pour sa part, la défenderesse est en droit d'être déclarée seule propriétaire de la portion de terrain cédée par l'entente de 2011 et copropriétaire de la clôture en litige.

Le texte intégral de la décision est disponible ici