VENTE :
En l'absence de stipulation particulière à cet effet, le demandeur ne peut
obtenir la résolution du contrat de dation en paiement conclu avec la
défenderesse en invoquant l'inexécution des obligations de cette dernière.
2017EXP-3545
Intitulé : Forget c. Gareau, 2017 QCCS
5428
Juridiction : Cour supérieure (C.S.), Terrebonne (Saint-Jérôme), 700-17-014361-173
Décision de : Juge Serge Gaudet
Date : 22 novembre 2017
Références : SOQUIJ AZ-51446440, 2017EXP-3545 (17 pages)
Résumé
VENTE —
contrats apparentés à la vente — dation en paiement — parcelle de terrain —
entente verbale — obligation de l'acheteur — obligation de faire arpenter le
terrain — obligation de faire notarier le transfert — inexécution de
l'obligation — empiétement — mise en demeure — résolution du contrat — dommage
non pécuniaire.
OBLIGATIONS
— exécution — mise en demeure — contrat de dation en paiement — obligation de
l'acheteur — inexécution de l'obligation — mise en demeure par message texte.
DOMMAGE
(ÉVALUATION) — dommage moral — contrat de dation en paiement — obligation de
l'acheteur — obligation de faire arpenter le terrain — obligation de faire
notarier le transfert — inexécution de l'obligation.
INJONCTION
— circonstances d'application — injonction permanente — vente.
Demande en injonction
permanente, en résolution d'une entente, en réclamation de dommages moraux et
en remboursement d'honoraires extrajudiciaires (15 000 $). Accueillie
en partie (3 000 $). Demande reconventionnelle en jugement déclaratoire.
Accueillie en partie.
En 2011, le demandeur a cédé la
propriété d'une portion de terrain à la défenderesse, qui est sa voisine,
plutôt que de lui verser une somme d'argent pour construire une clôture
mitoyenne. Il veut maintenant obtenir la résolution de cette entente aux motifs
que la défenderesse s'est approprié une partie plus grande que ce dont ils
avaient convenu et qu'elle a omis de faire arpenter les terrains ainsi que de
rédiger un acte notarié pour officialiser le transfert comme elle s'était
engagée à le faire. Il demande la restitution des prestations ainsi qu'une
ordonnance enjoignant à la défenderesse de démolir la clôture et la remise
qu'elle a construites sur cette partie de terrain. Il réclame également des
dommages moraux ainsi que le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires.
Décision
Le demandeur n'a pas démontré que la défenderesse avait pris possession d'une
portion de terrain environ deux fois plus grande que celle convenue, ce qui
aurait causé l'empiétement d'une clôture et d'une remise sur son terrain. Par
contre, celle-ci a bel et bien omis de faire arpenter le terrain et de faire
rédiger un acte notarié pour officialiser le transfert comme elle s'était
engagée à le faire. Le message texte que le demandeur lui a transmis est
suffisamment explicite pour constituer une mise en demeure: il s'agit d'un
message écrit au moyen duquel il exigeait clairement l'exécution de cette
obligation dans un court délai, à défaut de quoi il menaçait d'intenter des
procédures. Malgré le caractère souvent non officiel des échanges de messages
texte, la partie qui l'envoie produit un message écrit destiné à autrui. En
principe, rien n'empêche donc qu'une mise en demeure prenne cette forme, à la
condition que le message indique, dans un langage suffisamment clair et
explicite, que le créancier exige l'exécution d'une obligation dans un délai
raisonnable, compte tenu des circonstances, sans quoi il entend exercer ses
droits. En l'espèce, il y a donc eu inexécution de la part de la défenderesse
alors qu'elle était en demeure. L'entente intervenue entre les parties n'est
pas une vente ni un échange, mais plutôt un contrat de dation en paiement. En
vertu de l'article 1800 du Code civil du Québec (C.C.Q.),
cette entente est assujettie aux règles du contrat de vente. Par conséquent,
puisque le bien donné en paiement est un immeuble, les restrictions prévues à
l'article 1742 C.C.Q. pour obtenir la résolution de cette dation en paiement
sont applicables. Ainsi, une vente immobilière ne peut être résolue pour
inexécution des obligations de l'acheteur à moins qu'une stipulation
particulière ne le prévoie expressément, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
De plus, même si une telle clause existait, la demande en résolution de
l'entente n'a été introduite qu'après l'expiration du délai de déchéance de
cinq ans prévu à l'article 1742 C.C.Q. Dans les circonstances, une somme de
3 000 $ est suffisante pour indemniser le demandeur des inconvénients
qu'il a subis en ne pouvant fournir un titre clair aux potentiels acheteurs de
son terrain. Pour sa part, la défenderesse est en droit d'être déclarée seule
propriétaire de la portion de terrain cédée par l'entente de 2011 et
copropriétaire de la clôture en litige.
Aucun commentaire:
Publier un commentaire
L'équipe du Blogue vous encourage à partager avec nous et nos lecteurs vos commentaires et impressions afin d'alimenter les discussions sur le Blogue. Par ailleurs, prenez note du fait qu'aucun commentaire ne sera publié avant d'avoir été approuvé par un modérateur et que l'équipe du Blogue se réserve l'entière discrétion de ne pas publier tout commentaire jugé inapproprié.