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mardi 13 février 2018

Régie du logement : lorsque la consommation médicale de cannabis par un locataire importune son locateur

Par Etienne Gabrysz-Forget
Avocat

Dans la décision Chassé c. Chartier, 2018 QCRDL 235, la Régie du logement résilie le bail et ordonne l’expulsion d’un locataire consommant légalement du cannabis médical afin d’apaiser sa douleur, au motif que la fumée importune son locateur.


En résumé, le locateur Chassé et son épouse habitent dans le même duplex que le locataire Chartier. Ils habitent d’ailleurs juste en dessous de leur locataire. C’est la fumée et l’odeur de cannabis qui dérangent Chassé et son épouse. Notamment, « [i]ls ont l'impression d'étouffer tellement cette odeur les indispose en plus de leur causer des problèmes de sommeil ».

Quant à lui, le locataire Chartier est dans un état de santé fort précaire. Il a notamment une bronchite chronique, un « pacemaker » au cœur et de l’arthrose avancée aux genoux et aux hanches. Seule la consommation de cannabis lui permet d’obtenir soulagement.

Au paragraphe 26 de la décision, le juge administratif rappelle le fardeau qui incombe au locateur pour obtenir la résiliation du bail de son locataire :

[P]our obtenir la résiliation du bail, le locateur aura le fardeau de démontrer que le locataire a manqué à l'une de ses obligations et, que cette faute lui cause, à lui-même ou aux autres occupants, un préjudice sérieux. La résiliation du bail étant une sanction fort importante, en ce sens, la preuve et les motifs y conduisant devront l'être tout autant.

Ici, il est de l’avis de la Régie du Logement que le locataire Chartier a fait défaut de se conformer à son obligation de ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires au sens de 1860 C.c.Q.

Selon la preuve présentée, il s’agit d’« une importante source de tracasseries, de nuisance olfactive et d’inconvénients sérieux aux locateurs » :

[42] En effet, la preuve permet de conclure que le locataire, par l’inhalation de la fumée de marijuana de façon récurrente dans son logement, est une source d'ennuis et qu'il porte atteinte aux droits des autres occupants de l’immeuble et à leur jouissance paisible et normale des lieux. Le Tribunal estime donc que la nuisance causée par cette odeur de fumée de marijuana est assez répétitive et persistante pour constituer une source d'ennuis et d'inconvénients sérieux pour les locateurs lesquels sont voisins du locataire.

Dans sa défense, le locataire Chartier prétend que son droit à la vie privée lui permet de fumer du cannabis médical à l’intérieur de son logement. Cet argument est toutefois rejeté.

Pour en arriver à cette conclusion, la Régie du logement s’appuie d’abord sur l’arrêt R. c. Clay de la Cour suprême du Canada (2003 CSC 75) pour stipuler « que fumer de la marijuana à l’intérieur d’un logement relève plutôt d’une préférence quant à son mode de vie et ne saurait être un droit protégé ». Elle se base ensuite sur la protection de la population face à la fumée secondaire afin de justifier le rejet de l’argument du locataire Chartier.

Au final, la Régie du logement donne gain de cause au locateur : « ce n'est pas parce qu'une personne ne commet pas une infraction criminelle en possédant ou en consommant de la marijuana prescrite par un médecin que cela crée un droit d'indisposer les voisins en leur imposant ce que l'on appelle couramment la fumée secondaire ».

Notons tout de même qu’il aurait été possible pour le juge administratif d’utiliser sa discrétion afin de ne pas résilier le bail et de prononcer une ordonnance visant à faire cesser l’inhalation de cannabis. Malgré cela, le locataire Chartier ne s’est pas montré ouvert à une autre forme de consommation de cannabis.

Commentaires

Cette décision rendue par la Régie du logement en matière de consommation de cannabis médical et de résiliation d’un bail de logement est fort intéressante. Avec l’imminente légalisation du cannabis, la Régie du logement va assurément se pencher sur d’autres causes de ce genre, et ce pour longtemps.

Néanmoins, je suis curieux de voir si cette décision sera contestée. Voici donc deux commentaires à cet effet :

1) Ici, aucun autre locataire n’est intervenu pour se plaindre de la consommation de cannabis du locataire Chartier. C’est normal puisque nous sommes ici en présence d’un duplex, il n’y a donc pas d’autres locataires. Le locateur et son épouse habitent une unité et le locataire Chartier habite l’autre unité. Ainsi, est-ce que l’article 1860 C.c.Q. peut ici être applicable en matière de trouble à la jouissance normale du locateur causé par son seul locataire?

1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.

(Nos emphases)

2) L’argument du locataire Chartier relativement au droit à la vie privée gagnerait à être approfondi.  L’arrêt R. c. Clay, mentionnée ci-haut et citée par le juge administratif Adam au paragraphe 36 de ses motifs, ne traite pas de la question de la consommation de cannabis médical, mais uniquement de la consommation de cannabis à des fins récréatives. Voici justement un paragraphe introductif de l’arrêt Clay :

L’appelant consomme de la marihuana, mais non pour des raisons médicales.  Il lui est arrivé de vendre, à son magasin, des boutures de plants de marihuana à des personnes consommant de la marihuana pour des raisons médicales.  Ces personnes ne sont toutefois pas parties au pourvoi dont notre Cour est saisie.  La question de la consommation médicale de la marihuana n’est donc pas en litige dans les présents pourvois.

(Nos emphases)

La décision est disponible ici.

1 commentaire:

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