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mardi 17 avril 2018

Construction : un syndicat de copropriété peut reprendre les droits sur un contrat de construction auquel il n’est pas partie en vertu de l’article 1442 du Code civil


Par Inma Prieto,avocate
Martin, Camirand, Pelletier avocats

La décision Compagnie d'assurances Missisquoi c. Constructions Reliance inc. (Construction Reliance du Canada ltée) 2018 QCCS 1049 est un exemple d’application de l’article 1442 du Code civil du Québec.

En effet, dans cette décision, il est question du principe de la transmissibilité, à l’ayant cause à titre particulier d’une partie contractante, des droits personnels qu’elle avait à l’encontre de son cocontractant, lorsque ces droits ont un lien intime avec le bien transmis ou qu’ils en sont l’accessoire.


Faits

Dans cette affaire, l’entrepreneur Reliance a fait appel au sous-traitant J&F Peinture pour des travaux de peinture, dans le cadre du projet de construction des Lofts Wilson, situé dans le Vieux port de Montréal.

En novembre 2011, le sous-traitant cause un dégât d’eau en heurtant une tête de gicleur dans l’édifice du promoteur Les Lofts Wilson, dont les dommages sont évalués à 169 000$.

Le syndicat des Lofts Wilson déclare le sinistre à son assureur, qui l’indemnise et qui, subrogé dans les droits de ce dernier, se retourne contre l’entrepreneur Reliance et son sous-traitant J&F Peinture.

Le syndicat soulève deux fondements à son recours à l’encontre de l’entrepreneur.

Le premier basé sur l’article 1081 du Code civil du Québec, à l’effet qu’un syndicat de copropriété peut poursuivre pour un vice caché, un vice de conception ou de construction et ce alors même qu’il n’est pas partie au contrat.

Le deuxième basé sur l’article 1442 du Code civil du Québec (« C.c.Q »), à l’effet que les droits du Promoteur du projet de construction des Lofts Wilson découlant du contrat de construction entre l’entrepreneur Reliance et le Promoteur ont été transmis au syndicat.
L’entrepreneur nie toute responsabilité et plaide l’absence de lien contractuel entre lui et le syndicat Lofts Wilson.

Plus précisément, l’entrepreneur plaide qu’il n’y a pas eu de transmission des droits puisque le syndicat n’était pas formé à la date de l’incident et qu’il n’y avait non plus transmission de l’Édifice des Lofts Wilson à cette date.

Décision et analyse

S’agissant du premier fondement, la Cour le rejette au motif que l’incident ayant causé le dégât d’eau ne saurait en l’espèce constituait un vice au sens de l’article 1081 du Code civil du Québec.

La cour va en revanche retenir le deuxième fondement.

Après analyse, la cour vient réfuter les arguments de l’entrepreneur et retient que le Promoteur a constitué l’Édifice des Lofts Wilson en copropriété aux termes de la déclaration de copropriété en date du 21 juillet 2011 et qu’à la date de l’incident l’immeuble est occupé par 80% des copropriétaires.

Citant Monsieur Karim Vincent, la cour rappelle que l’article 1442 C.c.Q pose le principe de la transmissibilité, à l’ayant cause à titre particulier d’une partie contractante, des droits personnels qu’elle avait à l’encontre de son cocontractant, lorsque ces droits ont un lien intime avec le bien transmis ou qu’ils en sont l’accessoire.

Ainsi, l’article 1442 C.c.Q du constitue une exception au principe de l’effet relatif des contrats, du fait que les ayants-causes à titre particulier à qui bénéficie la transmission des droits sont des tiers à l’égard des contrats en cause.

D’application large, l’article 1442 C.c.Q avait, dans le passé, déjà été appliqué en matière immobilière, notamment comme le rappelle la cour, au sous-acquéreur d’une maison qui bénéfice de la garantie contre les vices cachés qui avait été donnée par le constructeurs à l’un de ses auteurs.

La cour conclue que l’article 1442 C.c.Q s’applique au cas d’espèce en raison des termes de la déclaration de copropriété, qui permettent ici au syndicat de reprendre les droits du Promoteur quant au contrat passé entre l’Entrepreneur Reliance et le Promoteur :

[45]        Dans Honeywell ltée c. 3096-4829 Québec inc., la juge Monast explique que l’article 1442 C.c.Q. est d’interprétation large et libérale et précise qu’il s’applique également en matière immobilière[12] :

[81]      La doctrine et la jurisprudence développées depuis l’introduction de cet article dans le nouveau Code civil du Québec nous enseignent qu’il faut lui donner une interprétation large et libérale de manière à ne pas en restreindre indûment la portée.

[82]      Bien qu’il s’agisse au départ d’une codification des règles de droit développées par la jurisprudence, en matière de transfert de garantie portant sur des biens meubles, la Cour d’appel a reconnu que cette disposition législative pouvait également trouver application en matière immobilière.

[83]      Ainsi, il a déjà été décidé que le sous-acquéreur d’une maison pouvait bénéficier de la garantie contre les vices cachés qui avait été donnée par le constructeur à l’un de ses auteurs.

[84]      Dans son ouvrage intitulé Les Obligations, l’auteur Vincent Karim mentionne que l’article 1442 C.c.Q. permet à l’acheteur d’un bien meuble ou immeuble de bénéficier des droits personnels du vendeur dans un contrat lorsque ces droits sont un accessoire du bien qui lui est transmis. Il peut dès lors exercer un recours directement contre le garant même si la garantie a été émise au bénéfice de son auteur :

«Cet article est de droit nouveau. Il codifie cependant une règle reconnue par la jurisprudence qui pose comme principe la transmissibilité, à l’ayant cause à titre particulier d’une partie contractante, des droits personnels qu’elle avait à l’encontre de son cocontractant, lorsque ces droits ont un lien intime avec le bien transmis ou qu’ils en sont l’accessoire. L’article 1442 C.c.Q. n’a pas pour effet d’exclure la transmission de droits personnels qui peut résulter de mécanismes telles la cession de créance, la subrogation personnelle ou la stipulation pour autrui.

Il faut donc conclure que l’ayant cause à titre particulier, comme n’importe quel tiers, ne peut bénéficier ni acquérir des droits résultant des contrats conclus par son auteur, lorsque ces droits sont sans rapport avec le bien ou le droit transmis. L’acheteur, le donataire, le cessionnaire ou le légataire à titre particulier sont tous considérés comme des ayants cause à titre particulier. Contrairement aux héritiers à titre universel, ces derniers ne continuent pas la personnalité juridique de leur auteur. Ils sont donc considérés comme des tiers à l’égard des contrats relatifs au bien transmis par leur auteur. Par contre lorsque ces droits personnels ont un lien intime avec le bien ou constituent un accessoire de celui-ci, l’ayant cause à titre particulier les reçoit aussi lors de la transmission du bien. Ainsi, le principe de transmission introduit par cet article permet à l’ayant cause de bénéficier des droits personnels de son auteur si ces droits constituent l’accessoire du bien qui leur est transmis ou qui lui sont intimement liés. Il faut donc se référer aux notions d’«accessoire» et de «lien intime» pour déterminer si l’ayant cause à titre particulier recevra les droits de son auteur […] [27]

[85]      En l’espèce, Honeywell s’est portée garante de la qualité de ses services d’entretien et du bon fonctionnement des systèmes qui étaient couverts par le contrat de service D-3. Or, ces systèmes constituaient des accessoires du bien immeuble vendu à 3096 Québec et lui étaient intimement liés.

[46]        Le Tribunal estime que le même raisonnement s’applique ici.

[47]        Compte tenu des termes de la déclaration de copropriété prenant effet le 21 juillet 2011, l’article 1442 C.c.Q. permet au Syndicat de reprendre les droits du Promoteur relativement au contrat intervenu entre le Promoteur et Reliance et, plus particulièrement, de poursuivre Reliance quant aux manquements de son sous-traitant, J&K Peinture, pour les dommages découlant de l’incident du 14 novembre 2011. Il s’agit de droits intimement liés et indispensables à l’usage de l’Édifice des Lofts Wilson.

La décision intégrale se trouve ici.

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