Bienvenue

Bienvenue sur le Blogue du CRL du Jeune Barreau de Montréal (JBM)! Ce blogue est dédié à la diffusion de contenu juridique pour tous les avocats du Québec et plus spécifiquement pour les membres du JBM. Le contenu est offert grâce à une communauté d'avocats bénévoles impliqués sur le Comité recherche et législation du JBM. Si vous désirez devenir auteur ou contribuer au succès de ce blogue, faites-nous part de votre intérêt.

lundi 30 avril 2018

L’argument de taux d’intérêt élevé d’un prêt hypothécaire n’est pas accepté par la Cour

Par Bin Zeng
Avocat
Dentons

Dans l’affaire Westboro Mortgage Investment c. 9080-9013 Québec Inc., la Cour Supérieure se penche sur le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire et conclut que les prestations de chaque partie aux termes du contrat de prêt garanti par des hypothèques mobilières et immobilières n’étaient pas disproportionnées.


Contexte

Dans cette affaire, 9080-9013 Québec Inc. (ci-après, la « Société ») contracte un prêt auprès de Westboro Mortgage Investment Corp. (ci-après, « Westboro »), qui offre des services de prêts privés. Ce prêt est garanti par une hypothèque sur l’immeuble de la Société ainsi que par une hypothèque mobilière qui porte sur l’ensemble des biens et des droits de la Société. Le prêt porte un taux d’intérêt de 9% par année calculé semi annuellement. Des difficultés financières surviennent au sein de la Société, faisant en sorte qu’elle est en défaut d’effectuer les versements mensuels. La Société reconnaît être endettée envers Westboro LP, cessionnaire des droits de Westboro. Elle invoque toutefois, à titre de défense, que le prêt est lésionnaire et que le Tribunal devrait exercer sa discrétion pour en modifier les modalités.

Décision et analyse

Le premier argument invoqué par la Société est le taux d’intérêt élevé (9% par année calculé semi annuellement) et les frais exorbitants du prêt (10 500$ payé lors du déboursé). La Cour constate que :

[20] Lorsqu’un taux élevé d’intérêt est invoqué comme élément de disproportion, la partie qui allègue la lésion doit démontrer que le taux prévu au contrat de prêt est beaucoup trop élevé lorsque comparé aux taux du marché dans un contexte comparable. […]

En l’espèce, la Cour rejette l’argument de la Société pour la raison suivante :

[24] [l]a Société n’a pas établi que ce taux est un taux d’intérêt exagéré pour le type de prêt consenti. Il ne faut pas oublier que Westboro est un prêteur privé qui se spécialise dans les prêts qui présentent un certain risque et qui s’adressent à des emprunteurs qui n’ont pas été en mesure d’obtenir un prêt auprès d’une institution financière. […]

De plus, la Société plaide que les circonstances entourant la signature de l’engagement hypothécaire et du contrat de prêt doivent entrer en ligne de compte. Dans ce cas-ci, notamment, la représentante de la Société ne comprend pas bien l’anglais et il n’y a pas eu de communication directe entre Westboro et la Société pour s’assurer qu’elle comprenait bien toutes les conditions rattachées au prêt. La Cour souligne que la Société était accompagnée dans ses démarches de recherches de financement par un professionnel et que les conditions du prêt ont été négociées par l’entremise d’un courtier hypothécaire. En outre, même si l’acte hypothécaire était rédigé en anglais, les conditions essentielles du prêt ont été bel et bien expliquées à la représentante de la Société. Concernant l’article 55 de la Charte de la langue française invoqué par la Société, la Cour décide ainsi :

[50] […] L’acte hypothécaire contient des clauses usuelles, mais il ne s’agit pas d’un contrat d’adhésion. En effet les modalités essentielles du prêt, notamment le montant prêté, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement, ont été négociées entre les parties par l’entremise du courtier hypothécaire; elles n’ont pas été imposées par le prêteur. 

À titre informatif, l’article 55 de la Charte de la langue française va comme suit :

55. Les contrats d’adhésion, les contrats où figurent des clauses-types imprimées, ainsi que les documents qui s’y rattachent sont rédigés en français. Ils peuvent être rédigés dans une autre langue si telle est la volonté expresse des parties.

En conclusion, la Cour statue que la Société n’a pas établi que le contrat de prêt garanti par des hypothèques mobilières et immobilières était lésionnaire.

Commentaires

Il est intéressant de noter que la Cour tient compte des différences entre un prêt d’un prêteur privé et celui d’une institution financière. En effet, la Cour mentionne que le risque pris par le prêteur est un facteur dont on doit tenir compte dans l’appréciation des conditions rattachées au prêt et que l’évaluation du taux d’intérêt élevé ne peut s’inférer sur la base d’un simple comparatif des taux offerts par les institutions financières.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

Aucun commentaire:

Publier un commentaire

L'équipe du Blogue vous encourage à partager avec nous et nos lecteurs vos commentaires et impressions afin d'alimenter les discussions sur le Blogue. Par ailleurs, prenez note du fait qu'aucun commentaire ne sera publié avant d'avoir été approuvé par un modérateur et que l'équipe du Blogue se réserve l'entière discrétion de ne pas publier tout commentaire jugé inapproprié.