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vendredi 26 avril 2019

Sélection SOQUIJ - Tremblay c. Beaudoin, 2019 QCCA 695

VENTE : Même s'ils n'ont pas obtenu l'appui des autres copropriétaires indivis, les appelants pouvaient intenter un recours en dommages-intérêts contre les intimées à la suite de leur refus d'honorer une promesse d'achat d'un immeuble commercial; il ne s'agit pas d'une décision relative à l'administration du bien, mais plutôt d'une réclamation visant à récupérer des sommes qui leur sont dues personnellement en vertu du contrat.





2019EXP-1166

Intitulé : Tremblay c. Beaudoin, 2019 QCCA 695
Juridiction : Cour d'appel (C.A.), Montréal, 500-09-027078-179
Décision de : Juges Geneviève Marcotte, Mark Schrager et Clément Samson (ad hoc)
Date : 15 avril 2019
Références : SOQUIJ AZ-51588092, 2019EXP-1166 (11 pages)

Résumé

VENTE — offre, promesse et autres accords préalables — promesse d'achat acceptée — immeuble commercial — refus d'acheter — offre conditionnelle — inspection préachat — copropriété indivise — recours d'un indivisaire — nature du recours — recours en dommages-intérêts — sommes dues à un indivisaire personnellement — absence de consentement des autres indivisaires — erreur de droit — question importante liée à l'administration du bien — rejet de procédure.

BIENS ET PROPRIÉTÉ — copropriété par indivision — immeuble commercial — promesse d'achat acceptée — refus d'acheter — recours d'un indivisaire contre le promettant acheteur — recours en dommages-intérêts — nature du recours — sommes dues à un indivisaire personnellement — absence de consentement des autres indivisaires — erreur de droit — question importante liée à l'administration du bien — rejet de procédure.
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande en réclamation de dommages-intérêts. Accueilli.
Les appelants ont intenté un recours en dommages-intérêts contre les intimées à la suite de leur refus d'honorer une promesse d'achat d'un immeuble commercial détenu en copropriété indivise par l'appelant et 2 autres copropriétaires. Les intimées ont invoqué la clause d'inspection pour justifier leur décision de ne pas acheter l'immeuble. Les appelants leur reprochent d'avoir agi de mauvaise foi. Selon eux, la présence d'amiante n'est qu'un prétexte pour annuler abusivement la vente. L'appelante, locataire d'un local dans l'immeuble qui a accepté de quitter les lieux, réclamait l'indemnité de relocalisation prévue à la promesse d'achat. De son côté, l'appelant, actionnaire de l'appelante, voulait obtenir la différence entre la valeur marchande de sa part de l'immeuble et le prix offert par les intimées, la valeur de sa part du loyer d'un autre locataire étant parti et qu'il n'était plus en mesure de percevoir ainsi qu'une indemnité pour les inconvénients subis en déménageant le commerce de l'appelante. Les autres copropriétaires de l'immeuble ne sont pas parties à l'action. Le juge de première instance a accueilli la demande en rejet présentée par les intimées et a rejeté le recours des appelants au motif qu'il était abusif.

Décision
Mme la juge Marcotte: Le juge a commis une erreur de droit en concluant que le recours des appelants est une décision importante liée à l'administration du bien qui devait être prise à l'unanimité des copropriétaires en vertu des articles 1025 et 1026 du Code civil du Québec(C.C.Q.). En effet, leur droit d'action trouve plutôt sa source dans le contrat de promesse de vente. Les appelants pouvaient intenter un recours en dommages-intérêts sans l'appui des autres copropriétaires indivis, car ils ne tentent aucunement d'administrer leur bien seuls ou même de l'aliéner. Ils cherchent plutôt à récupérer les sommes qui leur seraient personnellement dues en vertu du contrat, en raison du refus des intimées d'honorer leur promesse d'achat, alors qu'ils se sont acquittés de leur propre prestation. Leur recours en dommages-intérêts n'est pas susceptible de toucher l'immeuble ni de causer un préjudice aux autres copropriétaires indivis, et il n'y a aucune raison d'exiger leur consentement au recours intenté, même si les faits reprochés se déroulent dans le contexte de l'aliénation de l'immeuble.

Les sommes réclamées par les appelants ne constituent pas une créance divise mais sont plutôt le résultat d'une promesse contractuelle distincte, comportant des considérations en faveur de chaque indivisaire. En l'espèce, l'article 1026 C.C.Q. n'empêche pas les appelants d'intenter un recours contre les intimées. Enfin, le refus des 2 autres copropriétaires indivis d'aller de l'avant avec un recours en passation de titre ne rompt pas le lien de causalité entre le non-respect de la promesse d'achat par les intimées et les dommages personnellement subis par les appelants découlant de ce fait. À ce stade, le juge ne pouvait donc conclure comme il l'a fait à une rupture du lien de causalité. Ce n'est qu'au terme d'une audience au fond qu'il sera possible de décider si la condition résolutoire s'est réalisée et dans quelle mesure les intimées auraient agi de mauvaise foi en refusant de passer titre.

Instance précédente : Juge Lukasz Granosik, C.S., Drummond (Drummondville), 405-17-002294-168, 2017-09-05, 2017 QCCS 4683, SOQUIJ AZ-51434013.

Réf. ant : (C.S., 2017-09-05), 2017 QCCS 4683, SOQUIJ AZ-51434013; (C.A., 2017-10-10), 2017 QCCA 1559, SOQUIJ AZ-51431455.

Le texte intégral de la décision est disponible ici

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