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jeudi 9 janvier 2020

Une enclave économique donne-t-elle automatiquement le droit à un droit de passage?

George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill
Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécurité financière






Le propriétaire d’un terrain enclavé économiquement désire en changer l’usage et il réclame un droit de passage sur le fonds voisin qui lui serait plus commode. A-t-il le droit de le faire en vertu de l’article 997 du Code civil du Québec (C.c.Q.) ? Dans l’affaire Rankin c. Gaucher (2019 QCCA 1718), la Cour d’appel a déterminé que non. La loi n’accorde qu’un passage de nécessité, pas de commodité. Un passage plus commode n’est pas accordé pour un fonds enclavé ayant une issue suffisante pour une exploitation congrue avec la destination des lieux où il se trouve.


 
Ce litige se déroule dans la Municipalité de Lac-Tremblant-Nord, une municipalité dont la loi constitutive et ses règlements subséquents évoquent la vocation de lieu villégiature estivale. Les terrains de cette municipalité donnent sur le lac Tremblant, qui est une voie d’accès publique en soi, et la majorité des propriétaires n’a aucun accès routier. Dans le contexte du litige, le propriétaire d’un terrain n’ayant pas d’accès routier veut obtenir un droit de passage en fonction de l’article 997 du C.c.Q. sur le fonds d’un de ses voisins pour avoir accès à une route. Il le fait parce qu’il désire transformer son chalet en résidence principale et ainsi avoir un accès constant et commode à la résidence durant toute l’année. En effet, durant l’hiver, les propriétaires de terrains n’ayant pas d’accès routier doivent parvenir à leur terrain en se déplaçant sur le lac gelé par exemple par motoneige ou par ski, ce qui n’est pas toujours sécuritaire.

L’article 997 du C.c.Q. énonce que le propriétaire d’un fonds peut exiger le passage par le fonds d’un de ses voisins en échange d’une indemnité, si son propre fonds se trouve enclavé, n’a aucune issue sur la voie publique ou si l’issue est insuffisante, difficile ou impraticable (par. 25).

Dans ce litige, la Cour devait déterminer si l’issue que le terrain avait sur le lac Tremblant est insuffisante, difficile ou impraticable au sens de l’article 997 du C.c.Q. pour permettre au propriétaire de réclamer un passage sur le fonds voisin. La Cour estime que non, car l’issue ne présente qu’une simple incommodité, ce qui n’atteint pas le niveau d’issue insuffisante, difficile ou impraticable. L’article 997 du C.c.Q. n’accorde qu’un droit de passage de nécessité, non pas de commodité (par. 31).

La Cour énonce que le droit de passage réclamé doit se fonder sur une réalité objective de l’enclave. Cette enclave ne doit pas nécessairement être absolue. Par exemple, une terre agricole qui ne peut être pleinement exploitée parce que le passage est insuffisant, difficile ou impraticable serait considérée comme enclavée et le droit permettrait de réclamer un passage sur un terrain voisin. En effet, un tel terrain agricole n’aurait aucune valeur et serait tout simplement stérile sans ce droit de passage (par. 35 et 36).

Mais dans le cas du présent litige, la demande pour un passage se fondait sur la décision du propriétaire de changer l’usage de son fonds, et non pas sur une réalité objective du fonds. Le passage par le lac Tremblant était suffisant pour un chalet estival situé dans une municipalité vouée à la villégiature. Cette issue n’empêchait donc pas le propriétaire d’exploiter son fonds. Sa demande de droit de passage terrestre relative à sa décision de transformer le chalet en résidence principale relevait de la commodité plutôt que de la nécessité, et il ne peut donc pas l’obtenir. L’honorable juge Morissette conclut au paragraphe 41: « [L]’intimé recherche tous les avantages de la ville en pleine forêt et au bord d’un lac, au détriment de ses voisins qui se satisfont des avantages actuels de ce site sylvestre. Il recherche un accès plus "commode". Le droit que confère l’article 997 C.c.Q. ne va pas jusque-là̀. »

La Cour réaffirme également que la connaissance par le propriétaire de l’état d’enclave de son terrain au moment de son acquisition ne lui n’enlève pas le droit de réclamer un passage. Ce droit ne dépend que de la réalité du fonds enclavé (par. 35).

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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