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lundi 4 mai 2020

COVID-19 et droit du logement : l’effet de l’arrêté numéro 2020-005 dans le cadre d’une demande de résiliation du bail


Me Manuel St-Aubin





Dans l’affaire Tates c. Dos Santos, 2020 QCRDL 9519, « le locateur demande la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement, l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et le paiement des frais » (par. 1).

Question principale en cause :

Le jugement à notre avis pose le problème suivant : les comportements « troublants » de locataires peuvent-ils être considérés comme des « circonstances exceptionnelles » justifiant de déroger à l’arrêté numéro 2020-005 de la ministre de la Santé et des Services sociaux pour prononcer la résiliation de bail, d’expulsion du locataire et d’exécution provisoire de la décision?



Dans cette affaire, le locateur fait face à des locataires particulièrement problématiques et agressifs qui, selon la preuve retenue par le Tribunal, troublent notamment la jouissance des lieux des autres locataires.

Le locateur, dans sa demande, allègue notamment ce qui suit :

[5]      Au soutien de sa demande, le locateur et deux autres locataires venus témoigner à l’audience allèguent les troubles de comportement suivants de la locataire ainsi que des personnes à qui elle donne accès au logement:
- bruits excessifs à des heures déraisonnables et de manière quotidienne. Il y a des cris, des gens qui parlent fort et qui se disputent;
- altercations physiques;
- saccage du logement et des parties communes.


Le jugement a comme trame légale de fond l’application de l’article 1973 C.c.Q. également reproduit au paragraphe 22 du jugement :
1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.
Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail.
Le résumé de la preuve retenue par le Tribunal se lit comme suit :

[12]   Le Tribunal retient du témoignage non contredit du locateur et de deux locataires venus témoigner à l’audience, dont celui du logement voisin, que la locataire cause beaucoup de bruit. De manière presque quotidienne, elle se querelle avec son conjoint ou ami, organise des fêtes fortement alcoolisées et bruyantes jusqu’aux petites heures du matin et fait jouer de la musique à un niveau sonore élevé.

[…]

[20]   La preuve relative aux comportements démontre cependant que malgré les interventions policières répétées, les interventions du locateur et celles des locataires, les troubles de comportement de la locataire et ceux à qui elle donne accès à l’immeuble ont continué. […]

[21]   Le Tribunal conclut de la preuve soumise que le locateur a démontré que la locataire trouble la jouissance des lieux des autres locataires et que ses comportements troublants causent un préjudice sérieux également au locateur qui doit gérer les doléances des autres locataires. Le locateur se doit d’intervenir pour permettre aux autres locataires de jouir pleinement de leur logement et la présente demande était tout à fait justifiée pour arriver à cette fin.

Le Tribunal considère donc ici que le locateur subit un préjudice sérieux de par cette situation. Bien que le tribunal ne mentionne pas l’application de l’article 1863 C.c.Q., nous supposons que la notion de « préjudice sérieux » y fait référence, puisqu’il n’est pas question ici de non-paiement de loyer (autrement l’article 1971 C.c.Q. pourrait avoir application).

Le Tribunal, notamment en application de l’article 1973 du Code civil du Québec, considère qu’il y a plutôt lieu de surseoir à la résiliation du bail (par. 22) et prononce donc les ordonnances principales suivantes :

[29]   SURSOIT à la résiliation du bail;

[30]   ORDONNE à la locataire et à tous les occupants du logement de garder la paix;

[31]   ORDONNE à la locataire et à tous les occupants du logement de ne plus troubler la jouissance normale des autres locataires de l'immeuble y compris en faisant du bruit déraisonnable entre 23 h 00 et 6 h 00;

[32]   ORDONNE à la locataire de faire en sorte que les personnes à qui elle permet l'usage ou l'accès des lieux ne troublent plus la jouissance des voisins;

[33]   ORDONNE à la locataire et à tous les occupants du logement d'agir en personnes civilisées, en tout temps lors de leurs interactions avec le locateur et les autres occupants de l'immeuble;

[34]   ORDONNE l'exécution provisoire, malgré appel, des présentes ordonnances à compter du jour de la signature de la décision;

[…]

Pourquoi le Tribunal, dans une telle situation de faits qui peut paraître extrême, prend la décision de surseoir à la résiliation?

Les motifs du Tribunal se lisent ainsi :

[24]   En l’absence de la locataire et alors que la pandémie de COVID-19 engendre des bouleversements dans les activités du Tribunal et de la société en général, le Tribunal peut difficilement présumer des motifs d’absence à l’audience de la locataire ainsi que de son intention d’amender ou non ses comportements pour éviter la résiliation du bail.

[25]   Néanmoins, le Tribunal estime que l’émission de telles ordonnances doit être privilégiée puisqu’un arrêté ministériel est présentement en vigueur avec pour effet de suspendre tout jugement, sauf exception, ordonnant l’expulsion de locataire. Un jugement résiliant le bail serait donc présentement sans effet. De plus, le Tribunal estime que le locateur n’a pas réussi à faire la preuve de circonstances exceptionnelles dans le présent dossier justifiant de déroger à l’arrêté numéro 2020-005 de la ministre de la Santé et des Services sociaux.

Il importe de reproduire également l’extrait en question de l’arrêté numéro 2020-005 de la ministre de la Santé et des Services sociaux en date du 17 mars 2020 :

[…] Sont suspendus les effets de tout jugement d’un tribunal ou de toute décision de la Régie du logement qui autorise la reprise du logement ou l’éviction du locataire d’un logement; sont également suspendus les effets de tout jugement ou de toute décision qui ordonne l’expulsion du locataire ou de l’occupant d’un logement, sauf si le logement a été reloué par le locateur avant l’entrée en vigueur du présent arrêté et que cette suspension empêcherait le nouveau locataire de prendre possession des lieux. Malgré ce qui précède, le tribunal ou la Régie du logement peut, lorsque des circonstances exceptionnelles le justifient, ordonner l’exécution d’un de ses jugements ou d’une de ses décisions, selon le cas; […]

Commentaire

Considérant qu’en date de la rédaction du présent résumé, le Décret numéro 483-2020 du 29 avril 2020 prolonge l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 6 mai 2020, et notamment l’application l’arrêté numéro 2020-005 de la ministre de la Santé et des Services sociaux en date du 17 mars 2020, il est à croire que la présente décision puisse faire l’objet d’une attention particulière.

Cependant, il est important à notre avis de considérer le fait que les défendeurs (locataires) n’étaient pas présents à l’audition, ce qui a amené le Tribunal à souligner qu’il « peut difficilement présumer des motifs d’absence à l’audience de la locataire ainsi que de son intention d’amender ou non ses comportements pour éviter la résiliation du bail » (par. 24).

Il reste que la détermination de « circonstances exceptionnelles » au sens de l’arrêté 2020-005 est une question d’appréciation des faits par le Tribunal. Il ne serait pas impossible que la décision résumée ici soit distinguée à l’avenir.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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