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mardi 16 juin 2020

Un cas particulier de servitudes contraire à l’ordre public


George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill 




Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécurité financière




 

Dans la décision Nadeau c. Habitations Jeandami inc., 2019 QCCS 5273, le propriétaire d’un fonds désire faire radier des servitudes par jugement déclaratoire, incluant une qui serait ouvertement discriminatoire.

La décision de la Cour supérieure soulève trois questions clarifiant le statut du régime actuel gouvernant les servitudes : 

1) Pour des servitudes créées à l’époque du Code civil du Bas-Canada (ci-après C.c.B.-C.), et dont on veut demander la radiation à l’époque du Code civil du Québec (ci-après C.c.Q.), quel droit est applicable :

(a) pour qualifier ces servitudes
(b) pour déterminer si on peut les radier ?

2) Les servitudes interdisant l’aliénation ou le louage d’un immeuble aux juifs, conclues avant l’adoption de la Charte québécoise des droits et libertés, sont-elles contraires à l’ordre public et si oui, cela suffit-il pour les radier ?

3) Les servitudes de restriction de commerce et de résidence, telles que rédigées, sont-elles réelles ou personnelles ?

Contexte

En 1965 et 1966 respectivement, deux lots de terre ont été vendus. Lors de la vente, les deux ont été grevé des servitudes suivantes :

« 1.- L’acquéreur ou ses représentants ne pourront exploiter sur ledit lot aucun commerce d’aucun genre;

2.- L’acquéreur et ses représentants ne pourront disposer ou louer ledit lot à des personnes de race juive;

3.- L’acquéreur et ses représentants ne pourront ériger sur ledit lot plus d’une résidence, cette résidence devra posséder une superficie de plancher d’au moins mille cinquante-six pieds, être construite à une distance d’au moins quinze pieds anglais de la rue de façade et des résidences érigées sur les lots voisins; » (par. 11)

Dans l’un des deux lots, les servitudes (1) et (2) furent jumelées en une seule servitude.

Puisque le propriétaire actuel veut les vendre à une compagnie qui planifie construire des condominiums sur le terrain, il désire radier ces servitudes, car elles mettraient la vente des immeubles à construire en péril par les restrictions qui s’avéreraient inconciliables avec le projet de l’acheteur.

Décision

1) Le droit applicable

a) La qualification des servitudes en cause
En application de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil (ci-arès la Loi), la Cour en arrive à la conclusion que pour des servitudes imposées au temps du C.c.B.-C, leur nature (sont-elles réelles ou personnelles), ainsi que les règles supplétives pour caractériser l’étendue des droits et obligations des parties découlant d’une clause de servitude, sont définies par les dispositions du C.c.B.-C. (par. 40-43).

b) La radiation des servitudes en cause

                           i.          Conditions d’extinction
La Loi établit que le droit actuel s’applique pour déterminer les conditions d’extinction des obligations. Donc pour déterminer les causes de radiation des servitudes, c’est le C.c.Q. qui s’applique (par. 44).

                          ii.          Ordre public
Pour la question d’ordre public, il y a deux enjeux. D’abord, comme la stipulation d’une condition possiblement contraire à l’ordre public relève de la création d’une situation juridique antérieure, le C.c.B.-C. s’applique pour déterminer si la servitude interdisant l’aliénation et le louage du fonds aux juifs était contraire à l’ordre public à l’époque (par. 45). Ensuite, le droit actuel régit les situations juridiques en cours et leurs effets. Puisque les servitudes visant les juifs produisent encore des effets juridiques, le C.c.Q. s’applique pour déterminer si elles répugnent à l’ordre public sous le régime actuel (par. 51).

2) Les servitudes interdisant l’aliénation ou le louage d’un immeuble aux juifs sont-elles contraires à l’ordre public et si oui, cela suffit-il pour les radier ?

Le Tribunal conclut que les servitudes interdisant l’aliénation ou le louage du fonds aux juifs ont toujours été contraires à l’ordre public. Elles ne pouvaient donc pas être valides à l’époque de leur établissement, dû à l’art. 545 C.c.B.-C. (interdiction d’établir des servitudes contraires à l’ordre public), mais surtout dû aux effets juridiques qu’elles produisent encore, en vertu de l’art. 9 C.c.Q. (interdiction générale de déroger à l’ordre public), car elles contreviennent aux chartes des droits et libertés provinciale et fédérale. Le Tribunal détermine donc qu’il est juste de demander leur radiation (par. 49-52) et accorde finalement celles-ci.

3) Les servitudes de restriction de commerce et de résidence, telles que rédigées, sont-elles réelles ou personnelles ?

En ce qui a trait à la qualification des servitudes, selon le régime du C.c.B.-C., le Tribunal réfère à la doctrine et établit la différence entre servitudes réelles et personnelles (par. 55-56). Dans le cas présent, la différence est d’intérêt capital pour le demandeur. En effet, une servitude personnelle, étant au profit d’une personne déterminée, est temporaire et si elle n’est pas établie pour un temps définit, s’éteint avec le décès du titulaire. Une servitude réelle, étant établie au profit d’un fonds, est perpétuelle (par. 60).

On distingue les deux types de servitude en déterminant si la servitude bénéficie directement une personne ou un fonds (le propriétaire de celui-ci n’en bénéficiant qu’indirectement). Les conditions pour une servitude réelle sont les suivantes : (1) présence de deux fonds de terre (2) appartenant à deux propriétaires différents (3) qui sont voisins ; (4) la servitude consiste en un avantage pour l’un des fonds (5) elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir ou ne pas faire quelque chose, et (6) elle est de sa nature perpétuelle (par. 63).

Dans le présent cas, les servitudes ont l’apparence de servitudes réelles (par. 71), car les actes de servitude sont clairs sur le fait qu’elles sont établies sur un fond servant au profit d’un fond dominant, obligeant le propriétaire « à ne pas faire quelque chose », c.-à-d. ne pas exploiter de commerce et ne pas construire de résidence qui ne respecte pas les conditions de la clause (par. 65, 67). De plus, le Tribunal mentionne aussi que « l’absence d’indication quant au caractère perpétuel de la servitude n’est pas déterminante pour les fins de [l’]analyse, puisque la jurisprudence reconnait qu’une servitude réelle est, de par sa nature, perpétuelle » (par. 70). Les servitudes en cause sont donc qualifiées de réelles (par. 71).

Puisqu’il n’y a pas d’ambiguïté sur l’intention commune des parties lors de l’établissement de la servitude, il n’y a pas lieu d’appliquer la règle d’interprétation restrictive de l’acte de servitude en faveur du fonds servant pour qualifier ces servitudes de personnelles (pour ainsi leur enlever le caractère perpétuel) (par. 73-75).

Étant des servitudes réelles et puisqu’aucune des cinq conditions d’extinction telles qu’établies à l’art. 1191 C.c.Q. n’est applicables en l’espèce, leur radiation ne peut être obtenue. En effet, la simple incommodité, la désuétude ou l’inutilité ne sont pas des causes d’extinction de servitudes (par. 81-86).

Commentaire

Le présent jugement illustre en pratique trois règles classiques de droit civil issues du droit romain.

D’abord, le fait que le C.c.Q. ne s’applique qu’aux situations juridiques créées ou en train d’être créées lors de son entrée en vigueur nous rappelle la maxime suivante, qui nous vient d’un rescrit des empereurs Théodose et Valentinien: « Leges et constitutiones futuris certum est dare formam negotiis, non ad facta præterita revocari, nisi nominatim etiam de præterito tempore adhuc pendentibus negotiis cautum sit » (Il est sans doute que les lois et les édits s’appliquent aux affaires futures, et n’ont pas d’effet rétroactif, à moins qu’il n’y ait une mention expresse pour le passé dans le contexte d’affaires encore pendantes) (Code Justinien 1.14.7).

Ensuite, le fait que les servitudes soient déclarées contraires à l’ordre public met également en pratique le principe énoncé par Papinien : « ius publicum privatorum pactis mutari non potest » (Le droit public ne peut être modifié par conventions entre individus) (Digeste 2.14.38). Par contre, le fait qu’elles aient pu rester en vigueur pendant une cinquantaine d’années nous enseigne qu’en pratique, cette maxime a été contournée. En effet, elles contrevenaient à l’ordre public même sous le régime du C.c.B.-C qui était en vigueur lorsqu’elles furent établies.

Finalement, la possibilité d’établir une servitude réelle qui semble inutile pour le fonds dominant (surtout si cela contraste avec sa grande incommodité pour le fonds servant) est confirmée par Labéon, tel que rapporté par Justinien dans la loi suivante (Digeste 8.1.19) : « Ei fundo, quem quis vendat, servitutem imponi, et si non utilis sit, posse existimo » (Je crois possible imposer une servitude, quoiqu’elle ne soit point utile, à un fonds que l’on vend). Cela est possible tant que la servitude, par sa nature, offre de façon objective, un avantage au fonds dominant (cf. A Fabroto, dir, Cuiacii opera [Œuvres de Cujas], t 7, Naples, 1722 aux p 399–400 (commentaire de Cujas sur les lois 8.1.15 et 8.1.19 du Digeste)).

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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