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jeudi 3 septembre 2020

Actions hypothécaires à l’encontre d’un tiers-acquéreur : l’importance de signifier au débiteur de l’obligation personnelle

Rafaella Arapovic, étudiante à l'École du Barreau du Québec 

 
 
 
 
Thibault Declercq, avocat


 
 
 
 
Dans une affaire récente, Banque Toronto-Dominion c. Young (2020 CSC 15), la Cour suprême du Canada a reconnu qu’un créancier hypothécaire ne peut avoir gain de cause dans le cadre d’un recours hypothécaire intenté uniquement contre le tiers-acquéreur d’un immeuble lorsque la créance garantie par l’hypothèque est éteinte par prescription extinctive.

Contexte 

Linda Macht (la « Débitrice ») consent en faveur de la Banque Toronto-Dominion (la « Banque ») une hypothèque de premier rang sur son immeuble afin de garantir un prêt qu’elle contracte auprès de cette dernière le 14 septembre 2009 et renouvelé le 27 octobre 2010. La Débitrice contracte le même jour un prêt avec les frères Young (les « Intimés ») garanti par une hypothèque de second rang sur le même immeuble (par. 7 et 8).

La Débitrice ayant fait défaut de respecter ses obligations dans le cadre du prêt consenti par les Intimés, ceux-ci entreprennent un recours hypothécaire de prise en paiement et seront déclarés propriétaires de l’immeuble, à charge de l’hypothèque de premier rang par jugement rendu le 17 octobre 2011 (par. 9).

La Débitrice étant peu après en défaut d’effectuer certains versements mensuels à l’égard du prêt de la Banque, cette dernière institue le 15 novembre 2011 un recours hypothécaire de prise en paiement. Afin de faire échec au recours hypothécaire entrepris par la Banque, les Intimés ont payé sous protêt les sommes nécessaires afin de remédier aux défauts de la Débitrice, ce qui mènera au désistement de la demande en justice de la Banque (par. 10 et 11).

Le 11 octobre 2012, invoquant la déchéance du bénéfice du terme résultant de la prise en paiement de l’Immeuble par les Intimés (ce qu’elle n’avait pas fait lors du précédent recours hypothécaire), la Banque institue une nouvelle demande en délaissement forcé en vue de la prise en paiement de l’immeuble. Fait à noter et au cœur de cette décision, la Débitrice, au moment de l’institution de cette nouvelle procédure, vit dorénavant à l’extérieur du Canada, à une adresse inconnue de la Banque. Cette dernière prend la décision de ne pas impliquer la Débitrice dans ce recours qui sera uniquement dirigé contre les Intimés (par. 13).

Il n’est pas contesté par les Intimés qu’au moment de l’institution de la seconde demande en justice, la créance de la Banque envers la Débitrice est exigible et qu’à ce titre, les Intimés ont une obligation hypothécaire à l'égard de la Banque conformément aux articles 2783 al. 1 et 2751 C.c.Q. (par. 12, 13, 50 et 51).

La Cour rappelle que l'article 2748 al. 1 C.c.Q. permet au créancier de choisir entre un recours personnel, un recours hypothécaire ou les deux (par. 26 et 27). Le premier permet l’obtention d’un jugement exécutable sur l’ensemble des biens du patrimoine du débiteur, tandis que le second permet de réaliser la garantie hypothécaire sur le bien grevé (par. 28). Si ces recours peuvent être cumulés, ils conservent chacun leur nature (par. 29).


Décision

L’affaire est entendue par la Cour supérieure le 2 novembre 2015, plus de trois ans suivant le dépôt de la demande en justice. Dans son jugement rendu le 19 février 2016, la Cour ordonne le délaissement forcé de l’immeuble et déclare la Banque propriétaire de celui-ci. Le juge de première instance estime alors que le défaut de signification de la procédure à la Débitrice, « qui ne détient plus de droits réels sur l’immeuble, n’est pas fatal » (par. 15 à 18). Cette décision sera portée en appel par les Intimés.

Le 17 mai 2017, la Cour d’appel infirme la décision de première instance en accueillant l’appel des Intimés et en rejetant le recours hypothécaire de la Banque. La Cour suprême, sous la plume de l’honorable Suzanne Côté, résume ainsi les motifs de la Cour d’appel :

[19] La Cour d’appel accueille l’appel des intimés et rejette le recours hypothécaire de l’appelante. Elle rappelle que l’hypothèque est l’accessoire de l’obligation qu’elle garantit. Cela étant, l’obligation garantie ne doit pas être prescrite au moment où le créancier entreprend son action hypothécaire puisque la créance n’est alors plus exigible au sens de l’art. 2748 al. 2 C.c.Q.: par. 22 (CanLII). Ces principes s’appliquent de la même façon lorsque le recours est intenté contre la personne qui détient le bien hypothéqué plutôt que contre le débiteur de l’obligation : par. 27.

[20] La Cour d’appel note que lorsque la Banque TD intente son action hypothécaire, la créance qui fonde l’action n’est pas prescrite. La prescription a plutôt été acquise pendant l’instance : par. 28. En effet, la Cour d’appel est d’avis que la créance de l’appelante s’est éteinte le 10 juillet 2015 et que l’action hypothécaire intentée contre les intimés n’a pas interrompu la prescription : par. 29 et 33. Puisque Mme Macht n’était pas partie à l’action hypothécaire et n’a pas reçu signification des procédures, l’interruption de la prescription ne vaut pas à son égard, suivant l’application des art. 2892 et 2896 C.c.Q. : par. 33. L’institution de l’action hypothécaire contre la personne qui détient le bien hypothéqué et qui n’est pas la débitrice de l’obligation personnelle n’interrompt donc pas la prescription de l’obligation personnelle, laquelle continue de courir pendant l’instance : par. 34. Le tribunal aurait donc dû rejeter l’action hypothécaire puisqu’à la date du jugement, la créance était prescrite et l’hypothèque était éteinte : par. 35.

[Nous soulignons]

La Cour d’appel retient la date du préavis d’exercice (10 juillet 2012) en tant que point de départ du calcul de la prescription triennale puisque la Banque, tel qu’indiqué plus haut, invoque dans son préavis d’exercice, à titre de défaut, la déchéance du terme résultant de la prise en paiement de l’immeuble par les Intimés et exige de ce fait le remboursement intégral du solde du prêt consenti à la Débitrice.

La Banque se pourvoit contre ce jugement auprès de la Cour suprême du Canada qui rejettera l’appel pour les mêmes motifs que ceux invoqués par la Cour d’appel.

Pour sa part, l’honorable Suzanne Côté, dissidente, soutient que la Cour d’appel a commis une erreur en concluant que le dépôt du recours de la Banque n’a pas interrompu la prescription. Elle est d’avis que le tribunal devait se placer au moment où le créancier exerce son recours hypothécaire plutôt qu’au moment du jugement afin de déterminer si la prescription est acquise et si les conditions d’exercice sont remplies (par. 35).

Par ailleurs, l’exercice du recours hypothécaire interromprait la prescription sur une base hypothécaire en autant que les conditions prévues aux articles 2748 C.c.Q. et 2749 C.c.Q. soient respectées (par. 46).

Insistant également sur les droits de suite et du choix de recours du créancier, elle affirme que la Banque n’était pas tenue d’exercer une action personnelle, en plus d’une action hypothécaire, pour interrompre la prescription sur une base hypothécaire :

[58] Il me semble important de rappeler ici que la demande en justice qui formera une interruption civile de la prescription doit être signifiée « à celui qu’on veut empêcher de prescrire » : art. 2892 al. 1 C.c.Q. Or, ce sont les intimés que la Banque TD veut empêcher de prescrire en l’occurrence, notamment puisque ce sont les seules personnes à l’endroit desquelles elle recherche des conclusions hypothécaires. Les conclusions d’une requête en délaissement forcé et prise en paiement sont de nature purement hypothécaire; il n’y a aucune conclusion recherchée visant Mme Macht sur une base personnelle. Quel aurait été l’intérêt de Madame Macht de contester le recours hypothécaire alors qu’elle n’a plus aucun intérêt dans le bien faisant l’unique objet du recours? Poser la question c’est y répondre. En signifiant sa requête aux intimés, la Banque TD remplit les exigences de l’art. 2892 al.1 C.c.Q. Par ailleurs, on ne saurait nier que le contrat de prêt hypothécaire entre la Banque TD et Mme Macht est la source de l’ensemble des droits en l’espèce : Barakett, par. 48. Le dépôt de la requête en délaissement forcé et prise en paiement a donc interrompu la prescription pour les fins de l’exercice du recours hypothécaire, lequel est logé à l’endroit des seules personnes ayant un intérêt comme parties au litige : art. 2896 C.c.Q.


Commentaire

Souscrivant entièrement aux motifs de la Cour d’appel, la majorité des juges de la Cour suprême du Canada ont donc conclu qu’en l’absence d’inclusion du débiteur de l’obligation personnelle au recours hypothécaire, la prescription continue de courir, et ce, y compris pendant l’instance.

Le créancier est donc confronté au risque d’extinction de l’obligation qu’il tente de faire respecter au cours de l’instance hypothécaire en raison de la prescription triennale prévue par l’article 2925 C.c.Q.

Cette décision est d’autant plus intéressante à la lecture de la dissidence de l’honorable Suzanne Côté, qui souligne la présence d’une doctrine[1] et de jurisprudence[2] qui se garde de sanctionner le défaut de signification en l’absence de préjudice (par. 17, 55 et 56).



Le texte intégral de la décision est disponible ici.





[1] Pratte, Denise. Priorités et hypothèques, 3e éd., Sherbrooke, Les Éditions Revue de Droit de l’Université de Sherbrooke, 2012, no 1690 et 1769.

[2] Poulin-Sansoucy c. Services Immobiliers Simmco D.P. inc, J.E. 2000-1156 (C.A.); Banque Nationale c. Ruel [1995] R.J.Q. 2180; Matériaux de la pointe inc. c. Rousseau [1996] R.J.Q. 331.

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