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jeudi 1 octobre 2020

Aux civilistes avertis : les décisions essentielles des derniers mois (mai-août 2020)

Me Elsa Rizkallah


Me Johannie Mongeau



 
 
 
Avez-vous pris connaissance des derniers arrêts rendus par la Cour d’appel du Québec en matière civile? Si le temps vous a manqué, ce billet est la solution rapide à votre course contre la montre!

Dans cette publication, vous aurez l’occasion de parcourir, à travers un court résumé de quelques lignes suivi des extraits qui apparaissent les plus pertinents, les décisions Mansour c. Fatihi, Maltais c. Procureure générale du Québec, Papadakis c. Papadakis et Immeubles Prime inc. c. Patrick Morin inc.


Mansour c. Fatihi, 2020 QCCA 965, le 23 juillet 2020

Dans cet arrêt, la Cour d’appel tranche un dossier judiciaire débuté il y a plus de 14 ans en accueillant une action en passation de titre d’un immeuble commercial.

L'intimé Fatihi, administrateur unique de l'intimée Fatihi Auto inc., cherchait un local afin d'y aménager son commerce. L’appelant Mansour est l’administrateur de l’appelante 9074-9094 Québec inc. (ci-après 9074). Le 13 avril 2006, Fatihi signe une première promesse d'achat d'un immeuble appartenant à l'appelante 9074. Cette offre est conditionnelle à l'obtention d'un financement de 285 000 $ auprès de la Banque de développement du Canada (BDC) et des permis nécessaires. Toutefois, la BDC exige la décontamination du terrain. Le 25 avril 2006, les parties signent alors une deuxième promesse d’achat, laquelle contient une clause à l’effet que le vendeur s’engage à décontaminer le terrain à ses frais. Fatihi obtient finalement un financement moindre que celui mentionné dans l'offre d'achat, ce qui n’empêche pas les échanges avec Mansour de continuer. Le 15 août 2006, Mansour fait défaut de se présenter chez le notaire pour signer l’acte de vente.

Le 22 septembre 2006, les intimés intentent une action en passation de titre et dommages-intérêts. Parallèlement, une nouvelle entente est proposée et contresignée par Mansour en janvier 2007. Celle-ci reprend essentiellement les termes de celle conclue le 25 avril 2006. Encore une fois, Mansour fait défaut de se présenter chez le notaire pour signer l’acte de vente.

Le 13 juin 2007, malgré la promesse d’achat et les procédures judiciaires, un acte de vente intervient entre 9074 et l’entreprise 9183-1164 Québec inc., compagnie constituée dans le seul but d’acheter la propriété en litige et contrôlée dans les faits par Mansour.

Le tribunal de première instance retient de la preuve que le refus de Mansour de se présenter chez le notaire est dû au fait qu’il souhaite éviter de payer la commission due à l’agent immobilier et non pas parce que le projet de vente ne correspond pas aux conditions négociées. Il conclut que la promesse d’achat lie les parties malgré le temps écoulé et que la vente effectuée à un tiers est inopposable à Faithi.

La Cour d’appel confirme le jugement de première instance. Son arrêt est intéressant à deux niveaux. D’abord, il statut qu’une promesse de vente ne devient pas caduque du seul fait qu’un acheteur n’a pas obtenu le financement requis dans les délais stipulés lorsque le comportement des parties est tel qu’il sera possible de conclure à l’acceptation de la prorogation de délai.

Ensuite, la Cour confirme que l’article 1397 du Code civil du Québec s’adresse uniquement aux situations où le contrat subséquent est fait en violation d’une promesse antérieure de contracteur. Il ne trouve toutefois pas application alors que cette promesse fait l’objet d’une action en passation de titre et d’une préinscription.

[39] En l’espèce, le juge ne commet pas d’erreur en concluant que les parties étaient liées par la promesse d’achat et que leur comportement constituait une renonciation tacite à invoquer la cause de nullité.

[40] Les termes de la promesse d’achat prévoient effectivement que le vendeur s’engage à fournir dans les 15 jours suivant l’acceptation de la promesse une copie de l’engagement du prêteur hypothécaire.

[41] Toutefois, les termes utilisés ne semblent pas dénoter un quelconque délai de rigueur à l’égard de la réception d’une preuve de financement. La clause 6.3 indique que le vendeur devra, en l’absence d’une preuve d’un engagement d’un prêteur hypothécaire de la part de l’acheteur ou en cas de refus de prêt hypothécaire, aviser par écrit l’acheteur afin de notifier qu’il rend l’offre caduque. Il appert que ce n’est que plusieurs mois plus tard que Mansour a fait parvenir une lettre à Fatihi indiquant qu’il considérait l’offre caduque.

[42] Lorsque le comportement des parties est tel qu’il sera possible de conclure à l’acceptation de la prorogation du délai, il n’y aura pas lieu de conclure à la caducité de la promesse. C’est ainsi, par exemple, que les tribunaux ont refusé de conclure à la caducité d’une offre du seul fait qu’un acheteur n’avait pas obtenu le financement requis dans les délais stipulés.

[43] En l’espèce, tel que noté par le juge, le comportement des parties, et surtout de Mansour, n’est pas compatible avec la caducité de l’offre. La preuve révèle plutôt qu’il a au départ préféré omettre de dire aux intimés qu’il considérait l’offre nulle et non avenue et a plutôt poursuivi les négociations avec eux. De plus, même si l’offre est devenue caduque, elle a certainement fait l’objet d’une renaissance par l’entente de décembre 2006. Cette entente fut signée après que les intimés eurent intenté l’action en passation de titre. En l’espèce, il est impossible de conclure que les appelants n’étaient pas obligés de vendre l’immeuble une fois cette entente signée en janvier 2007.

(…)

[52] Les appelants soutiennent que le juge a erré en donnant effet à la préinscription malgré le fait qu’un transfert subséquent de l’immeuble ait eu lieu. Ils affirment que, dans de telles situations, seul le recours en dommages-intérêts peut être exercé. Ils soutiennent que l’exception au principe général prévoyant l’exécution en nature prévue aux articles 1590 et 1712 C.c.Q., l’exception prévue à l’article 1397 C.c.Q. devrait ici trouver application.

(…)

[54] L’article 1397 C.c.Q. prévoit que tout contrat conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci. Les tribunaux ont précisé qu’une telle règle trouve également application dans les situations où un acheteur est au fait de l’existence de la promesse. La Cour supérieure a ainsi soutenu que l’article 1397 C.c.Q. doit trouver préséance à l’action en inopposabilité prévue à l’article 1631 C.c.Q.[7]. Par contre, la Cour a eu l’occasion de suggérer en obiter que l’article 1631 C.c.Q. peut emporter sur l’article 1397 C.c.Q., mais uniquement en présence de « dissimulation », « manœuvre mensongère, dolosive ou autrement frauduleuse ».

[55] Toutefois, la jurisprudence et la doctrine font état de la possibilité pour le bénéficiaire d’une promesse de vente de faire une demande en injonction ou une demande de saisie afin d’empêcher qu’une vente ait lieu au profit d’un tiers. Ainsi, l’article 1397 C.c.Q. ne semble pas porter atteinte aux moyens conservatoires dont peut bénéficier une partie.

[56] Pour sa part, la préinscription concerne toute demande en justice relative à un droit réel, incluant l’action en passation de titre. S’appuyant sur les commentaires du ministre, la Cour d’appel résumait ainsi ses fonctions et ses effets :

La préinscription prévue au Code civil est de droit nouveau. Il s’agit d’une mesure facultative, visant à « sauvegarder des droits qui seraient en péril s’ils demeuraient inconnus » ; provisoire, parce que sujette à être remplacée par une « inscription définitive correspondante » [...] [rétroagissant], à l’égard des tiers, au moment de l’inscription de la [préinscription] » ; et, conservatoire, parce que « [emportant] indirectement une restriction au droit de disposer » (Commentaires du ministre de la Justice, Tome II, Les Publications du Québec, 1993, pages 1864-1865).

[57] Plusieurs jugements, ouvrages et articles ont d’ailleurs précisé la possibilité, voire même la pertinence de la préinscription afin de protéger les droits d’un promettant-acheteur qui serait devant une situation où un vendeur refuserait de s’exécuter.

[58] La Cour supérieure a également précisé que lorsqu’une partie se prévaut de la préinscription, le risque de voir l’immeuble cédé à des tiers ou grevé de charges réelles postérieures à la préinscription est inexistant. Certains juges ont également indiqué que la préinscription a pour effet de rendre nulles les inscriptions subséquentes. C’est ainsi que certains ont ordonné la radiation d’inscriptions faites postérieurement à la préinscription dans le cas d’une action en passation de titre.

[59] Parmi les jugements rapportés qui ont appliqué l’article 1397 C.c.Q., je ne vois rien d’identique avec la trame actuelle de la présente affaire. En l’espèce, le bénéficiaire de la promesse d’achat a intenté son action en passation de titre avec préinscription au registre foncier, et ce n’est qu’après que les appelants ont vendu l’immeuble à 9183. Cette situation se distingue de celle d’un contrat conclu en contravention d’une première promesse de vente ou pacte de préférence, alors qu’aucune action n’a été intentée. La publication de la préinscription rend le droit du promettant-acheteur et l’action opposables aux tiers. L’article 1397 C.c.Q. s’adresse uniquement aux situations où le contrat subséquent est fait en violation d’une promesse antérieure de contracter. Il ne peut pas s’appliquer au présent cas, alors que la promesse de contracter fait l’objet d’une action en passation de titre et d’une préinscription. Ici, la vente à 9183 a été faite non seulement en violation de la promesse d’achat, mais en violation de l’action en passation de titre déjà devant la Cour supérieure. L’interprétation contraire telle que proposée par l’appelant dépouille la préinscription de ses sens et effets. Les droits des intimés dans l’action en passation de titre ne seront nullement protégés par la préinscription.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.



Maltais c. Procureure générale du Québec, 2020 QCCA 715, le 1er juin 2020

Un groupe de résidents de la Ville de Charlesbourg entament une action collective contre la Procureure générale du Québec agissant pour le ministère du Transport du Québec pour des troubles de voisinage découlant du bruit occasionné par la circulation automobile sur l’autoroute Laurentienne. Le recours est fondé sur le régime de responsabilité sans faute de l’article 976 C.c.Q., celui fondé sur la faute de l’article 1457 C.c.Q. ainsi que la Loi sur la qualité de l’environnement et la Charte des droits et libertés de la personne.

La question soumise en appel est essentiellement de déterminer si la règle de l’immunité relative de l’État s’applique sous le régime de l’article 976 C.c.Q. et s’il s’agit d’une défense valable en cas de contravention à la LQE ou d’atteinte illicite à un droit reconnu par la Charte.

La Cour d’appel effectue une revue détaillée de la jurisprudence et la doctrine avant et après l’adoption de l’article 976 C.c.Q. Elle constate qu’avant même l’adoption de l’article 976 C.c.Q., le droit admettait qu’une autorité publique puisse voir sa responsabilité engagée dans le cas d’inconvénients anormaux du voisinage découlant de l’usage de son fonds par le public. L’article 976 C.c.Q. codifie un courant jurisprudentiel qui s’appliquait à une autorité publique.

La Cour d’appel étudie la question de l’immunité relative de l’État. La question est de savoir si l’application du Code civil du Québec aux personnes morales de droit public modifie les règles de common law qui composent le droit public, dont la règle de l’immunité relative de l’État. Selon la Cour, l’article 1376 C.c.Q. n’a pas changé les règles de common law qui composent ensemble un régime distinct de responsabilité pour les corps publics. Par conséquent, la règle de l’immunité relative de l’État s’applique en matière de responsabilité civile pour cause de troubles de voisinage. Il en est de même en cas de contravention à la LQE ou d’atteinte illicite à un droit reconnu par la Charte.

L’omission du MTQ de réaliser des mesures d’atténuation de bruit découle d’une décision politique générale fondamentale. Il s’agit d’une catégorie de décisions inattaquables.

La Cour supérieure n’a donc pas erré en concluant que l’immunité relative de l’État constitue une fin de non-recevoir globale à l’action collective.

[31] Avant d’aborder la règle de l’immunité relative de l’État, il me faut dire quelques mots sur l’application de l’article 976 C.c.Q. à la présente situation. Selon l’intimée, les inconvénients dont se plaignent les résidents du secteur ne sont pas causés par l’exercice du droit de propriété du MTQ, mais plutôt par les usagers de l’autoroute. Ainsi, la condition voulant que le comportement à la source des inconvénients doive être lié à l’exercice du droit de propriété ne serait pas remplie.

(…)

[34] Ainsi, l’article 976 C.c.Q. repose sur l’idée que « le droit de propriété des uns est limité par celui des autres » 37. En contrepartie, la réalité moderne et la notion de proximité emportent « l’obligation d’endurer son voisin » 38 tant que les limites de la tolérance ne sont pas dépassées.

[35] La notion de « voisin » de l’article 976 C.c.Q. ne présente pas de difficulté ici, cette dernière comportant « une dimension géographique, faisant appel à la notion de proximité » 39. Toutefois, comme l’écrit la Cour dans l’arrêt Vidéotron c. Titus, il « est essentiel à l’application de la doctrine de troubles de voisinage qu’il y ait un acte ou une omission à la source des inconvénients et que celui-ci ou celle-ci soit lié(e) à l’exercice du droit de propriété ».

[36] Cet élément essentiel de la responsabilité du voisin soulève la question de l’application de l’article 976 C.c.Q. lorsque les inconvénients découlent directement non pas d’un acte ou d’une omission de l’État, mais de l’usage par le public d’un fonds, en l’occurrence une autoroute, que l’État met à sa disposition. J’emploie le mot « directement », car l’omission du MTQ de mettre en place des mesures d’atténuation de bruit peut aussi être considérée comme une source des inconvénients. J’y reviendrai.

(…)

[44] Ainsi, avant même l’adoption de l’article 976 C.c.Q. et la reconnaissance par la Cour suprême d’un régime de responsabilité sans faute en matière de troubles de voisinage, le droit admettait qu’une autorité publique puisse être responsable des inconvénients anormaux du voisinage découlant de l’usage de son fonds par le public.

(…)

[55] Tout bien considéré, je ne vois pas de raison de principe de ne pas appliquer l’article 976 C.c.Q. aux inconvénients découlant d’un acte ou d’une omission de l’État à titre de propriétaire d’un fonds à l’usage du public. Cette disposition codifie un courant jurisprudentiel qui appliquait déjà la théorie des troubles de voisinage à l’autorité publique.

[56] Sous réserve de la règle de l’immunité relative de l’État dont il sera question plus loin, les voisins d’une route qui subissent des inconvénients anormaux ne devraient pas être privés de toute indemnisation seulement parce que leur voisin se trouve à être le MTQ plutôt qu’une carrière de pierre privée, pour reprendre l’exemple donné par le juge de première instance : Serait-ce raisonnable de soutenir que l’assiette bruyante de l’autoroute – site d’utilité publique – est un no man’s land au sens de l’article 976 C.c.Q., alors que la carrière de pierre privée, située juste à l’ouest, pourrait être qualifiée de voisine incommodante, pour la poussière qu’elle dirige vers les résidents? Cela ne fait pas de sens.

[57] Quant à l’exigence d’un lien entre le comportement à la source des inconvénients et l’exercice du droit de propriété, elle sert à exclure du champ d’application de l’article 976 C.c.Q. l’accident ou le délit ou, pour emprunter aux auteurs Jean-Louis Baudouin, Patrice Deslauriers et Benoît Moore, à « ne pas absorber dans l’article 976 C.c. l’ensemble des litiges opposant des voisins ou des gens vivant à proximité ».

[58] En l’espèce, les inconvénients sont causés par les usagers de l’autoroute. Cet usage est autorisé par le MTQ à titre de propriétaire.

[59] De plus, l’appelant reproche au MTQ son inaction dans la gestion du bruit de l’autoroute. Il y a donc une omission à la source des inconvénients – l’omission de prendre des mesures d’atténuation – et celle-ci est liée à l’exercice du droit de propriété. L’omission n’a pas à être fautive sous le régime de l’article 976 C.c.Q. et ne l’est pas nécessairement, de la même manière que « [l]a constatation d’inconvénients anormaux ne suffit […] pas pour établir la commission d’une faute » .

[60] Le juge de première instance n’a donc pas erré en concluant à l’existence d’un rapport de voisinage et en appliquant l’article 976 C.c.Q. à la présente situation.

(…)

[68] Ces dispositions législatives, je le répète, relèvent du droit public (écrit). La question est de savoir si l’application du Code civil du Québec à l’État et aux personnes morales de droit public modifie les règles de common law qui composent également le droit public.

[69] À mon avis, non.

[70] D’abord, il faut « présumer qu’un législateur n’a pas l’intention de modifier les règles de common law existantes à moins d’une disposition claire à cet effet ». Dans l’arrêt Slaight Communications Inc. c. Davidson, le juge Lamer, plus tard Juge en chef, écrit que « le législateur n’est pas censé, à défaut de disposition claire au contraire, avoir l’intention de modifier les règles de droit commun pré-existantes ».

[71] L’application du Code civil du Québec à l’État et aux personnes morales de droit public n’indique pas clairement que le législateur a voulu modifier les règles de droit issues de la common law publique en matière de responsabilité civile de l’État. La réserve énoncée à l’article 1376 C.c.Q. ne permet pas non plus d’inférer une telle intention en ce qui concerne le régime de responsabilité civile pour cause de troubles de voisinage.

(…)

[77] Il ressort de ce qui précède que l’article 1376 C.c.Q. n’a pas changé « les règles de common law qui composent ensemble un régime distinct de responsabilité pour les corps publics ». Je suis d’avis que ces règles s’appliquent à l’action en responsabilité intentée contre l’administration publique en vertu du régime de responsabilité civile pour cause de troubles de voisinage, lequel s’ajoute au régime général de responsabilité civile.

[78] Parmi ces règles de droit public figure l’immunité relative de l’État pour ses décisions de politique générale ou de puissance publique81. Selon la démarche proposée par la Cour suprême dans les arrêts Prud’homme et Entreprises Sibeca Inc. c. Frelighsburg (Municipalité), il importe de vérifier si cette règle prime les règles du droit civil en matière de troubles de voisinage et, s’il y a lieu, de l’intégrer à ce droit.

[79] Pour ce faire, il faut se reporter à l’origine et au fondement de la règle de l’immunité relative de l’État.

(…)

[83] En somme, la règle de l’immunité relative de l’État est fondée sur le principe de la séparation des pouvoirs88. Comme l’écrit la professeure Lara Khoury : Les tribunaux considèrent que la mise en balance des intérêts conflictuels sous-tendant la prise de décision en matière politique doit être laissée à ceux qui sont redevables à l’électorat. Ils justifient ainsi l’immunité par le principe de la séparation des pouvoirs : le pouvoir judiciaire ne doit pas s’immiscer dans le travail de l’exécutif.89 [84] Ces considérations valent tout autant dans le cas d’une décision politique à la source d’inconvénients anormaux du voisinage. L’État doit pouvoir jouir de toute la latitude voulue pour prendre des décisions de nature politique, notamment en matière d’aménagement de son territoire et d’infrastructure routière, sans crainte d’être poursuivi devant les tribunaux, et ce, qu’importe le régime de responsabilité applicable (avec ou sans faute).

(…)

[89] Il m’apparaît que si l’État peut ne pas être responsable du préjudice causé à autrui par sa faute en raison de la nature politique de sa décision, il peut, a fortiori, être exempté de sa responsabilité sans faute. [90] J’en viens donc à la conclusion que la règle de l’immunité relative de l’État s’applique en matière de responsabilité civile pour cause de troubles de voisinage.

(…)

[96] Ainsi, sans nier l’importance que revêt cette disposition en droit de l’environnement, elle ne modifie pas les règles de droit public en matière de responsabilité civile de l’État, tout comme l’article 54 de la Charte selon lequel « [l]a Charte lie l’État » ne fait pas disparaître ces règles.

[98] Aussi suis-je d’avis que l’État peut invoquer son immunité en cas de contravention à la L.q.e. ou d’atteinte illicite à un droit reconnu par la Charte.

(…)

[118] En l’espèce, la situation est tout autre. L’omission du MTQ de réaliser des mesures d’atténuation de bruit ne découle pas de « la passivité non motivée ou mal motivée » de l’administration publique, mais bien d’une décision de politique générale fondamentale, soit l’adoption de la Politique sur le bruit routier. De plus, le juge de première instance, loin de conclure à la passivité du MTQ, constate que le soutien de ce dernier « à la réalisation du mur écran ici projeté, depuis les premières manifestations de 1985, n’a jamais fléchi » et que « [c]e sont plutôt les “oui” et les “non” de la municipalité, le plus souvent associés à des motifs budgétaires, qui ont retardé d’une vingtaine d’années la construction du mur ».

(…)

[120] Les décisions du MTQ en cause ici font clairement partie de cette catégorie de décisions inattaquables, étant entendu que l’appelant ne prétend pas qu’elles ont été prises de mauvaise foi ou qu’elles sont irrationnelles. [121] Le juge de première instance n’a donc pas erré en concluant que l’immunité relative de droit public constitue une fin de non-recevoir globale à l’action collective.


Le texte intégral de la décision est disponible ici.



Papadakis c. Papadakis, 2020 QCCA 946, le 20 juillet 2020

Cet arrêt de la Cour d’appel traite de l’interprétation de l’article 1162 (3) du Code civil du Québec. Pour les fins du présent résumé, il est intéressant de reproduire l’article dans son entièreté:

1162. L’usufruit s’éteint:

1°Par l’arrivée du terme;

2°Par le décès de l’usufruitier ou par la dissolution de la personne morale;

3°Par la réunion des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire dans la même personne, sous réserve des droits des tiers;

4°Par la déchéance du droit, son abandon ou sa conversion en rente;

5°Par le non-usage pendant 10 ans.

Nos soulignements

Les faits au dossier sont relativement simples en ce que l’appelant et l’intimé sont liquidateurs de la succession de leur mère. Le testament de la défunte mère prévoit le legs à titre particulier de l’usufruit d’un immeuble à l’un de ses fils, l’intimé, tandis que la nue-propriété indivise du même immeuble et de son contenu est léguée à ses deux fils, dont l’appelant.

L’appelant prétend que le juge de la Cour supérieure a commis une erreur de droit en ne déclarant pas le droit d’usufruit de l’intimé éteint de par l’application du paragraphe 3 de l’article 1162 C.c.Q. En fait, le juge de la Cour d’appel retient la question suivante :

Le juge a-t-il commis une erreur de droit en concluant que le paragraphe 1162(3°) C.c.Q. ne prévoit l’extinction de l’usufruit que dans le cas où les qualités d’usufruitier, d’une part, et de nu-propriétaire, d’autre part, sont entièrement réunies dans une seule et même personne?

L’appelant soutient que la disposition équivalente au Code civil du Bas-Canada, soit l’article 479, prévoit que le droit d’usufruit est éteint si la même personne (faisant référence ici à l’expression «one person» dans la version anglaise de l’article) est également nu-propriétaire du bien, et ce, à supposer même qu’elle le soit de façon indivise avec une autre personne.

479. L’usufruit s’éteint par la mort naturelle de l’usufruitier, s’il est viager;

Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé;

Par la consolidation ou la réunion sur la même tête des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire;

Par le non-usage du droit pendant trente ans, et par la prescription acquise par les tiers;

Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.


479. Usufruct ends by the natural death of the usufructuary, if for life;

By the expiration of the time for which it was granted;

By the confusion or reunion in one person of the two qualities of usufructuary and of proprietor;

By non-user of the right during thirty years, and by prescription by third persons;

By the total loss of the thing on which the usufruct is established.


Or, le juge de la Cour d’appel ne partage pas le même avis.

Premièrement, puisque selon la Loi d’interprétation (article 54), la loi « parle au singulier, d’une part, et que le singulier comprend le pluriel, d’autre part ». Ainsi l’usage de singulier ne permet pas d’inférer que le législateur ait souhaité l’extinction du droit d’usufruit dans tous les cas où « une » personne cumule les qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire alors même qu’elle partage cette dernière qualité avec une ou plusieurs autres personnes.

Deuxièmement, pour qu’il y ait extinction d’un droit d’usufruit, il doit y avoir confusion au sens de l’article 1683 C.c.Q. et pour ce faire, il doit nécessairement y avoir une réunion des entières qualités de nu-propriétaire et d’usufruitier dans la même personne mais également dans le même patrimoine.

Finalement, l’extinction de droit prévue au paragraphe 3 de l’article 1162 C.c.Q. n’a pas été mise en place par le législateur dans le but de faire perdre des droits à son titulaire, au contraire.

[18] Ainsi, l’usage par le législateur de la particule « one person » à l’alinéa 3 de l’ancien article 479 C.c.B.-C. ne permet pas de conclure qu’il a voulu l’extinction du droit d’usufruit dans tous les cas où « une » personne cumule les qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire, alors même qu’elle partagerait cette dernière qualité avec une autre ou d’autres personne(s). Le libellé du paragraphe 1162(3°) C.c.Q., qui est différent de celui de l’alinéa 3 de l’ancien article 479 C.c.B.-C., tend d’ailleurs à confirmer que l’extinction de l’usufruit n’est consommée que lorsque l’entièreté des attributs de ce droit et de ceux de la nue-propriété sont réunis dans une seule et même personne.

[19] Dans la même veine, et tenant compte du fait que l’usage du singulier peut s’étendre à plus d’une personne, on doit comprendre que le législateur n’a pas écarté la possibilité que l’usufruit puisse aussi se trouver éteint dans le cas où plus d’une personne cumulent, à la fois, de façon indivise, les qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire du même bien[5], devenant tous ainsi copropriétaires indivis de ce dernier, ce qui n’est toutefois pas le cas des parties dans la présente affaire.

[20] Retenir par ailleurs l’interprétation que propose l’appelant nous mènerait, si on la pousse dans sa logique, à conclure que le législateur aurait voulu en quelque sorte interdire à un testateur de léguer la nue-propriété de l’universalité de ses biens, ou encore de l’un de ses immeubles, à tous ses enfants et l’usufruit du ou des mêmes biens à un seul d’entre eux.

[21] L’interprétation purement sémantique et en vase clos des segments « one person » à l’ancien article 479, alinéa 3, C.c.B.-C., et « dans la même personne » au paragraphe 1162(3o) C.c.Q., telle que proposée par l’appelant, est incomplète sans la prise en compte du sens à donner à des expressions analogues utilisées par le législateur ailleurs dans le Code civil, d’une part, et de la notion juridique de patrimoine, d’autre part. Ces considérations sont d’autant plus pertinentes que l’appelant prétend trouver un appui à ses prétentions dans le sens qu’il donne à la notion juridique de confusion que l’on retrouve dans le Code civil.

[22] La confusion au sens de l’article 1683 C.c.Q. s’opère lorsque les qualités de créancier et de débiteur sont réunies dans la même personne.

[23] Or, dans l’arrêt McCann c. Municipality of Pontiac, cette Cour rappelle que « […] uniting the qualities of debtor and creditor requires not only that the claim and the debt be in the hands of the same person, but that they be in the same patrimony »[6].

(…)

[29] La logique juridique exige nécessairement que le mode d’extinction du droit d’usufruit prévu au paragraphe 1162(3°) C.c.Q., par la confusion des qualités de nu-propriétaire et d’usufruitier « dans la même personne », entraîne aussi l’extinction du droit de nue-propriété de son titulaire. La confusion des entières qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire éteint en effet ces deux droits simultanément, lesquels se subsument dans la qualité d’entier propriétaire du bien dans la même personne.

[30] Dans ce cas, l'extinction de l'usufruit, démembrement du droit de propriété, ne résulte donc pas en une perte de droits pour son ex-titulaire. L'usufruit (usus et fructus) cesse d'exister, certes, mais, néanmoins, tous les attributs de la propriété (usus, fructus et abusus) se retrouvent alors dans la même personne.

[31] Or, s’il fallait retenir l’argument de l’appelant en l’espèce, l’intimé perdrait des droits. En effet, ce dernier, à la suite de l’extinction de son droit d’usufruit, ne deviendrait que propriétaire indivis de l’immeuble avec l’appelant, perdant ainsi l’exclusivité de l’usus et du fructus du bien, sans toutefois en acquérir l’intégralité de l’abusus. Dans un tel cas, il ne détiendrait plus le droit exclusif de demeurer dans la résidence sa vie durant, à seule charge de l’entretenir et de payer les taxes, droit que l’appelant aurait autrement été tenu de respecter comme le prévoit notamment le premier alinéa de l’article 831 C.c.Q. :

831. L’usufruit constitué sur un bien légué est supporté sans recours par le légataire de la nue-propriété.

[…]

831. A usufruct established on bequeathed property is borne without recourse by the legatee of the bare ownership.

[…]

[32] L’appelant, copropriétaire indivisaire, pourrait dorénavant lui réclamer une indemnité de jouissance des lieux[11], ou encore demander la fin de l’indivision, le partage et ultimement la vente de l’immeuble, sans que l’intimé puisse réellement s’y opposer, à moins de le désintéresser en lui payant sa part[12]. Ainsi, peu importe l’option, l’intimé perd des droits par rapport à ceux que lui a octroyés feu la mère des parties en lui léguant à titre particulier l’usufruit exclusif de l’immeuble, sa vie durant.

[33] C’est là le genre de situation contraire à celle qui doit résulter du mode d’extinction de l’usufruit prévu au paragraphe 1162(3°) C.c.Q.


Le texte intégral de la décision est disponible ici.



Immeubles Prime inc. c. Patrick Morin inc., 2020 QCCA 929, le 15 juillet 2020

Ce jugement traite de délais de prescription en matière de recours hypothécaire et d’action personnelle.

Les faits sont les suivants :

Il s’agit d’un dossier où l’intimée est un fournisseur de matériaux pour un projet de construction et de rénovation d’un immeuble. Impayée, l’intimée entame des démarches judiciaires et publie sur l’immeuble un préavis d’exercice de droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice le 15 juillet 2013.

Le 22 juillet 2015, un recours personnel est également intenté contre l’appelante. Le 22 septembre 2015, un jugement par défaut est rendu.

Le 10 mars 2016, l’intimée se voit dans l’obligation de déposer une demande introductive d’instance en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice puisque ce dernier ne voit toujours pas sa créance payée.

Le débat en première instance : Quel est le délai de prescription applicable?

  • Le délai de prescription de l’article 2923 C.c.Q. qui prévoit que l’action visant un droit réel immobilier se prescrit par 10 ans?
  • Celui de l’article 2924 C.c.Q. où un jugement se prescrit par 10 ans s’il n’est pas exercé?
  • Ou encore le fameux délai de 3 ans prévu à l’article 2925 C.c.Q. en matière de droit personnel?
Le juge de la Cour d’appel souligne qu’une controverse subsistait jusqu’à tout récemment à ce sujet, laquelle a été tranchée par la Cour suprême dans Banque Toronto-Dominion c. Young, 2020 CSC 15. Dorénavant, il y a deux délais de prescription à respecter. En effet, le créancier doit avoir en tête que le délai de prescription applicable en matière de recours hypothécaire est le délai de 10 ans prévu à l’article 2923 C.c.Q. Tandis que le délai de l’article 2925 C.c.Q. trouve application qu’indirectement puisque la créance garantie par l’hypothèque se prescrit par trois ans.

[27] En conséquence, le délai de prescription du recours hypothécaire doit être déterminé suivant les principes généraux de la prescription. Ceci a soulevé une certaine controverse entre le délai de trois ans pour l’action personnelle (art. 2925 C.c.Q.) et le délai de dix ans pour faire valoir les droits réels immobiliers (art. 2923 C.c.Q.). Dans le cas qui nous occupe, jugement a été rendu sur l’action personnelle et il faut donc aussi considérer le délai de dix ans pour exécuter un jugement (art. 2924 C.c.Q.). Les trois hypothèses soulevées par le juge d’instance ainsi que les arguments présentés par les parties font état de cette controverse.

[28] La controverse a été tranchée par la Cour un mois après le jugement entrepris, dans l’arrêt Young c. Banque Toronto-Dominion[14], confirmé tout récemment par la Cour suprême[15]. Essentiellement, la Cour avalise la position mise de l’avant par Me Louis Payette dans son ouvrage sur les sûretés :

337. L’article 2661 C.c. formule la règle familière suivant laquelle l’hypothèque n’est qu’un accessoire et vaut dans la mesure seulement où l’obligation dont elle garantit l’exécution subsiste. Il s’agit d’un principe fondamental. Le Code civil en souligne certaines applications, au niveau de la transmission de l’obligation principale ou de son extinction. Le caractère accessoire de l’hypothèque interdit de faire valoir une hypothèque une fois la dette garantie éteinte; […]

338. Si l’obligation dont l’hypothèque garantit le paiement s’éteint, l’hypothèque prend fin (art. 2797 C.c.). Ainsi, le paiement - y compris le paiement sous protêt - éteint la dette et, accessoirement, l’hypothèque; les offres réelles et la consignation n’éteignent cependant pas l’hypothèque avant le moment où elles valent paiement.

La prescription (art. 2921 C.c.) éteint la dette et simultanément éteint l'hypothèque. Ici, les tribunaux ont souvent fait un rappel : l'accessoire suit le principal et non l'inverse. Ainsi, une hypothèque immobilière confère un droit réel immobilier et l'action pour faire valoir ce droit se prescrit après l'écoulement de dix ans (art. 2923 C.c.); elle s'éteindra cependant avant l'écoulement de ce délai si la prescription extinctive de trois ans éteint la créance garantie, que le régime de prescription propre à l'hypothèque ne peut faire survivre. […][16]

[Renvois omis; soulignement ajouté]

[29] Ainsi, il y a deux délais de prescription à respecter.

[30] D’abord, le délai de prescription pour le recours hypothécaire est le délai de dix ans prévu à l’article 2923 C.c.Q., soit le délai de prescription qui s’applique aux actions visant à faire valoir un droit réel immobilier :

2923. Les actions qui visent à faire valoir un droit réel immobilier se prescrivent par 10 ans.
Toutefois, l’action qui vise à conserver ou obtenir la possession d’un immeuble doit être exercée dans l’année où survient le trouble ou la dépossession.

 

2923. Actions to enforce immovable real rights are prescribed by 10 years.

However, an action to retain or obtain possession of an immovable may be brought only within one year of the disturbance or dispossession.

(…)

[33] Le créancier doit donc aussi respecter le délai de prescription de la créance que garantit l’hypothèque : si la créance est éteinte parce que prescrite, le recours hypothécaire s’éteint également, même s’il n’est pas prescrit.

[34] Comme la créance est assujettie au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 2925 C.c.Q., qui s’applique aux actions pour faire valoir un droit personnel, certains concluent que le délai de prescription du recours hypothécaire est de trois ans[18]. Cela n’est pas exact. Le délai de prescription demeure le délai de dix ans prévu à l’article 2923 C.c.Q.; le délai de prescription de trois ans prévu à l’article 2925 C.c.Q. ne s’applique que de façon indirecte aux recours hypothécaires.

[35] Cette distinction comporte des conséquences importantes. Le délai de prescription de l’article 2925 C.c.Q. s’applique au droit du créancier de poursuivre son débiteur pour le paiement de la créance. Ce délai n’a rien à voir avec le recours hypothécaire du créancier contre le propriétaire de l’immeuble, si ce n’est que le recours hypothécaire n’est plus possible dès lors que la dette est éteinte. Même si le propriétaire bénéficie de façon indirecte de la prescription de la créance et qu’il est donc préjudicié par la renonciation, la suspension ou l’interruption de la prescription, ces questions sont indépendantes du propriétaire et peuvent survenir entre le créancier et le débiteur sans sa participation ni même sa connaissance[19].

(…)

[37] En l’instance, la prescription des recours commence à courir le 28 novembre 2013, date d’échéance de la première facture impayée. La prescription de la créance est interrompue le 22 juillet 2015 lorsque l’intimée intente une action contre la débitrice. Puisque l’intimée obtient un jugement par défaut le 22 septembre 2015, elle bénéficie d’un délai de dix ans pour l’exécution du jugement en vertu de l’article 2924 C.c.Q. Je fais ainsi miens les propos du juge de première instance :

[65] Pour le Tribunal, la créance n’est pas anéantie ou éteinte en raison du jugement. Elle est toujours en vigueur, elle est même maintenant reconnue et, par l’effet du jugement qui la consacre, un nouveau droit lui est attaché, celui d’exercer une procédure d’exécution contre les biens du débiteur. En somme, l’obligation principale du débiteur reste essentiellement la même.[20]

[38] En conséquence, la créance demeure existante et susceptible de recouvrement, entre les mains de la débitrice, jusqu’au 22 septembre 2025. La créance n’étant pas prescrite et existant jusqu’au 22 septembre 2025, l’intimée bénéficie, en ce qui concerne son recours hypothécaire, de la pleine période de prescription de dix ans prévue à l’article 2923 C.c.Q., à compter du défaut initial du débiteur, c’est-à-dire jusqu’au 28 novembre 2023.

[39] Le recours hypothécaire intenté le 10 mars 2016 n'est donc pas prescrit.


Le texte intégral de la décision est disponible ici.


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