Mise au point sur l’interprétation d’obligations conditionnelles

Dans le contexte d’une promesse d’achat d’immeuble, quelle est la portée d’une clause assujettissant la vente éventuelle à l’obtention par l’acheteur du consentement des créanciers hypothécaires du vendeur ? Quelle est la responsabilité de l’acheteur quant aux moyens qu’il doit déployer afin de tenter d’obtenir ce dernier ? L’acheteur peut-il inculper son courtier parce qu’il n’aurait pas rédigé la condition de façon à inclure toutes les formes de financement planifiées ? Dans l’arrêt 9061-5832 Québec inc. c. Plourde, 2020 QCCS 3667, la Cour supérieure répond à ces questions et clarifie la portée restrictive de l’interprétation d’une condition relative au financement, limitant cette dernière strictement à ce qui est nécessaire pour l’acquisition de l’immeuble, sans inclure des travaux modificatifs éventuels contemplés par l’acheteur. Contexte Dans ce litige, M. Plourde, le défendeur, a émis une offre d’achat d’un immeuble de chambres à Mme Bérubé, représente de l’entreprise demanderesse. Cette offre était conditionnelle… Lire la suite

La Cour d’appel tempère l’invalidité des clauses de non-concurrence à durée indéterminée

Dans l’affaire Provigo Distribution inc. c. Complexe commercial de l’Île inc., 2020 QCCA 970, la Cour d’appel analyse la question de la validité d’une clause de non-concurrence restreignant l’exploitation d’un supermarché dans un centre commercial. La Cour tempère la règle qui assimile les clauses de non-concurrence commerciales à durée indéterminée, mais déterminable, aux clauses sans terme, lesquelles sont invalides. La Cour étend donc et explique la notion de terme « déterminable » d’une telle clause. Contexte Provigo Distribution inc. (Provigo) exploitait un supermarché dans un centre commercial, et le bail contenait une clause restrictive interdisant au propriétaire d’y laisser d’autres supermarchés s’établir. Par la suite, Provigo a acquis un terrain en face du centre commercial où elle a déménagé son supermarché. En vertu d’une entente de développement commun de ce terrain avec le propriétaire du supermarché, qui liait aussi ses successeurs en titre, Provigo continuait de bénéficier d’une clause de… Lire la suite

Un cas particulier de servitudes contraire à l’ordre public

George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill  Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécuritéfinancière   Dans la décision Nadeau c. Habitations Jeandamiinc., 2019 QCCS 5273, le propriétaire d’un fonds désire faire radier desservitudes par jugement déclaratoire, incluant une qui serait ouvertementdiscriminatoire. La décision de la Cour supérieure soulève trois questionsclarifiant le statut du régime actuel gouvernant les servitudes :  1) Pour des servitudescréées à l’époque du Code civil du Bas-Canada (ci-après C.c.B.-C.), etdont on veut demander la radiation à l’époque du Code civil du Québec (ci-aprèsC.c.Q.), quel droit est applicable : (a) pour qualifier cesservitudes(b) pour déterminer si onpeut les radier ? 2) Les servitudesinterdisant l’aliénation ou le louage d’un immeuble aux juifs, conclues avantl’adoption de la Charte québécoise des droits et libertés, sont-ellescontraires à l’ordre public et si oui, cela suffit-il pour les radier ? 3) Les servitudes derestriction de commerce et de résidence, telles que rédigées, sont-ellesréelles ou… Lire la suite

Une enclave économique donne-t-elle automatiquement le droit à un droit de passage?

George Yeryomin, étudiant en droit à l’Université McGill Amélie Lemay, avocate, Chambre de la sécuritéfinancière Le propriétaire d’un terrainenclavé économiquement désire en changer l’usage et il réclame un droit depassage sur le fonds voisin qui lui serait plus commode. A-t-il le droit de lefaire en vertu de l’article 997 du Code civil du Québec (C.c.Q.) ? Dansl’affaire Rankin c. Gaucher (2019QCCA 1718), la Cour d’appel a déterminé que non. La loi n’accorde qu’un passagede nécessité, pas de commodité. Un passage plus commode n’est pas accordé pourun fonds enclavé ayant une issue suffisante pour une exploitation congrue avecla destination des lieux où il se trouve.   Ce litige se déroule dans laMunicipalité de Lac-Tremblant-Nord, une municipalité dont la loi constitutiveet ses règlements subséquents évoquent la vocation de lieu villégiatureestivale. Les terrains de cette municipalité donnent sur le lac Tremblant, quiest une voie d’accès publique en soi, et la majorité des propriétaires… Lire la suite