Les revenus nets d’exploitation d’un immeuble constituent un élément essentiel du consentement de l’acheteur

Par Paula Barcelos ImparatoGrondin Savarese Legal Inc. Dans Kinmont Canada inc. c. Meyerco Enterprises Ltd. et al. (2014 QCCS 372), la Cour supérieure conclut que les revenus nets d’exploitation de l’immeuble constituaient un élément essentiel pour l’acheteur dans sa décision de l’acquérir. FaitsLe ou vers le 1er février 2010, la défenderesse a loué une grande surface de son immeuble commercial à la société Moni-Trans-Import-Export inc. (ci-après « Moni-Trans ») pour un loyer annuel de 276 999 $. En juillet 2010, la défenderesse a vendu à la demanderesse l’immeuble pour la somme de 3 000 000,00 $. Selon l’offre d’achat datée du 26 mars 2010, la défenderesse devait fournir à la demanderesse des certificats d’attestation pour les plus importants locataires de l’immeuble, ce qu’elle a fait. Toutefois, après la vente, Moni-Trans a refusé de payer son loyer et a informé la demanderesse qu’elle n’en avait jamais payé auparavant, selon une entente… Lire la suite

La clause incluse dans un régime d’options d’achat d’actions ayant pour effet d’empêcher un employé congédié de lever ses options acquises est abusive

Par Paula Barcelos Imparato, avocateGrondin Savarese Legal Inc. Dans Dollo c. Premier Tech ltée (2013 QCCS 6100), la Cour supérieure conclut que le régime d’options d’achat d’actions dont bénéficiait le demandeur pendant qu’il travaillait auprès de la défenderesse est un contrat d’adhésion. Or, la clause qui prévoit que, en cas de cessation d’emploi, l’actionnaire perd tout droit d’acquérir des actions est abusive et elle est déclarée nulle. FaitsLe 21 mai 1999, le demandeur a été embauché par la défenderesse à titre de vice-président financier.En 2001, la défenderesse offre au demandeur la possibilité d’acquérir des options d’achat d’actions.Le 26 février 2007, la défenderesse redevient une société privée dont les actions ne se négocient plus à la Bourse. On demande alors à certains cadres, détenteurs d’options d’achat d’actions, comme le demandeur, de se porter acquéreurs d’actions.Vers 2009 le demandeur prend connaissance d’une clause contenue dans le régime d’option d’achat (ci-après la «… Lire la suite

Les acheteurs d’un immeuble qui n’ont pas été avertis de l’existence d’un pacte de suicide sont en droit d’obtenir l’annulation de la vente

Par Paula Barcelos Imparato, stagiaire en droitGrondin Savarese Legal Inc. Dans Fortin c. Mercier (2013 QCCS 5890), la Cour supérieure conclut que le vendeur avait l’obligation de dévoiler aux acheteurs le double suicide qui est survenu dans l’immeuble afin que le consentement des acheteurs soit libre et éclairé. FaitsLes acheteurs se disent victimes d’un dol commis par le vendeur au moment de l’achat d’une maison. Ils demandent la nullité de la vente et réclament des dommages. Ils affirment que s’ils avaient été avertis de la mort violente des deux propriétaires précédents au vendeur à l’intérieur de la maison, ils n’auraient jamais acheté cette dernière.  Pour sa part, le vendeur affirme qu’il n’avait pas à déclarer aux acheteurs ces événements préalablement à la vente de la maison et qu’aucune question à ce sujet ne lui a été posée.Analyse En s’appuyant surtout sur le témoignage des trois courtiers immobiliers, la Cour parvient… Lire la suite

Un syndicat de copropriétaires n’a pas d’intérêt suffisant pour réclamer des dommages moraux subis par des copropriétaires

Par Paula Barcelos Imparato, stagiaire en droitGrondin Savarese Legal Inc. Dans Syndicat co-propriétaires condo Promenade des iles c. Coderre (2013 QCCQ 10425), la Cour du Québec conclut que le demandeur (ci-après le « Syndicat ») n’a pas d’intérêt pour réclamer au nom des copropriétaires les dommages personnels qui ne sont pas communs aux autres copropriétaires. FaitsLe Syndicat réclame, entre autres, des dommages moraux pour les gestes posés par le défendeur à l’endroit des administrateurs ainsi que pour l’intimidation qu’ont subi le Syndicat et ses employés. Le défendeur à son tour se porte demandeur reconventionnel et réclame au Syndicat des dommages pour atteinte à sa réputation. Plusieurs incidents qui démontrent les relations difficiles des parties ont été rapportés au dossier. AnalyseSur la base des principes énoncés aux affaires Syndicat de la copropriété 8561-8565, rue Bellerive (Condos Bellerive 2002) c. Garand (Succession de), 2008 QCCS 3978, Syndicat de la copropriété 5944-5946 et… Lire la suite

Un grossiste a l’obligation d’informer ses clients de la pratique du nudisme à l’hôtel qu’ils avaient choisi

Par Paula Barcelos Imparato, stagiaire en droitGrondin Savarese Legal Inc. Dans Picard c. Agence de voyages Maximum inc. (2013 QCCQ 10081), la Cour du Québec conclut que la codéfenderesse Vacances Sunwing (ci-après « Sunwing ») avait l’obligation d’informer ses clients de la pratique de nudisme à l’hôtel choisi. FaitsLes demandeurs ont requis de la défenderesse Agence de voyages Maximum inc. (« Maximum ») la recherche d’une destination voyage afin de célébrer leur anniversaire. Après certaines démarches, Maximum indique aux demandeurs qu’elle a contacté Sunwing et qu’on lui propose l’hôtel Breezes Grand Negril en Jamaïque. Selon les informations que Maximum obtient de Sunwing, il s’agit d’un « hôtel familial avec une belle ambiance et qu’ils n’ont jamais eu de mauvais commentaire sur cet hôtel ». Les demandeurs achètent donc ce voyage. Les demandeurs débarquent en Jamaïque le soir du 11 décembre 2011 où ils sont conduits à leur hôtel. Ce n’est… Lire la suite

Un locateur n’est pas responsable envers un locataire pour des gestes criminels commis par son préposé

Par Paula Barcelos Imparato, stagiaire en droit Grondin Savarese Legal Inc. Dans A.C. c. Ridgewood Estate Inc. (2013 QCRDL 25303), la Régie du logement conclut qu’un locateur n’a pas de responsabilité envers un locataire pour des gestes criminels commis par son préposé. Le locataire doit alors se tourner directement vers l’auteur des actes. La Régie y décline sa propre juridiction quant à lademande en vertu de l’article 28 de la Loi sur la Régie du logement.   Faits La locataire allègue avoir été victime d’une agression sexuelle commise par le concierge de la locatrice. Elle réclame des dommages-intérêts à la locatrice. La locatrice fait entendre une sergente-détective de la police de Montréal qui informe le Tribunal qu’il n’y a pas eu d’accusation contre le concierge, car la locataire a été incapable de faire la preuve hors de tout doute raisonnable de l’agression sexuelle. Le dossier est fermé au service de police…. Lire la suite